樓市融資面臨洗牌？四季度銀行授信或趨審慎

    多個房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市近日發(fā)布精準(zhǔn)調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，2020年銀行中報(bào)顯示，房地產(chǎn)仍然是各家銀行信貸最重要投向之一。無論是對公業(yè)務(wù)中對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投向還是個人住房按揭貸款，上市銀行上半年期末貸款余額普遍高于去年年末。有分析認(rèn)為，受近期監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資的表態(tài)影響，作為房企最重要的“錢袋子”，銀行在四季度對房企授信料趨謹(jǐn)慎。

    按揭貸款普遍增長

    36家上市銀行中，除北京銀行和紫金銀行未在2020年中報(bào)中詳細(xì)披露個人按揭貸款數(shù)據(jù)外，其余34家銀行目前均已披露相關(guān)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，截至報(bào)告期末，這34家上市銀行個人按揭貸款余額為29.16萬億元，較去年期末增長6.84%。

    其中，寧波銀行、江蘇銀行、江陰銀行和浙商銀行上半年個人按揭貸款余額較上年末增長較快，增幅均超過20%。其中，寧波銀行個人房貸余額為673.75億元，去年期末為279.05億元，增幅高達(dá)141%。而在7月7日出臺調(diào)控新政之前，寧波樓市一度熱得發(fā)燙，地價屢創(chuàng)新高。二手住房價格環(huán)比漲幅方面，上半年寧波有4次排進(jìn)全國70個大中城市的前十。

    整體來看，多家銀行都在中報(bào)中表示，嚴(yán)格落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)持“房住不炒”，執(zhí)行差異化個人住房貸款政策，重點(diǎn)支持居民家庭首套自住性購房需求。同時落實(shí)利率市場化改革要求，積極推進(jìn)存量個人貸款業(yè)務(wù)LPR轉(zhuǎn)換工作。

    資產(chǎn)質(zhì)量方面，中國工商銀行和中國建設(shè)銀行期末余額均突破5萬億元，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，不良率持平或微增。工商銀行中報(bào)顯示，上半年末個人住房按揭貸款余額為5.49萬億元，較去年年末增長6.2%；期末不良率為0.29%，較去年年末增長0.06個百分點(diǎn)。建設(shè)銀行上半年末個人住房按揭貸款余額較去年年末增長約5.4%，不良率為0.25%，去年年末不良率為0.24%。

    整體來看，上半年零售板塊尤其是信用卡貸款不良率有所上升，不少銀行信用卡不良率漲幅非常明顯，但銀行個人按揭貸款不良率大多在0.5%以下，資產(chǎn)質(zhì)量排名靠前，雖然部分銀行期末不良率有所上升，但上升幅度非常有限，仍是優(yōu)良信貸資產(chǎn)。

    有銀行零售板塊負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，上半年受新冠肺炎疫情影響，銀行個人信用卡和消費(fèi)貸業(yè)務(wù)量大幅下滑，不良率也較去年末抬升較多。不過，個人按揭貸款整體質(zhì)量仍然非常高。因此，在符合國家相關(guān)調(diào)控政策的前提下，不少銀行加大了個人房貸方面的信貸資源投放。

    開發(fā)貸量漲質(zhì)優(yōu)

    中報(bào)顯示，對公業(yè)務(wù)方面，截至報(bào)告期末，36家上市銀行投向房地產(chǎn)貸款余額為7.34萬億元，同比增長9.68%。同期，有16家銀行房地產(chǎn)貸款占比較2019年年末降低，而西安銀行、渝農(nóng)商行和長沙銀行房地產(chǎn)貸款總規(guī)模和占比均較2019年年末下降。

    統(tǒng)計(jì)顯示，其中六家大銀行期末余額為3.97萬億元，占據(jù)大半壁江山，較去年年末增長8.75%。而六家大銀行中，期末投向房地產(chǎn)貸款余額最高的是中國銀行，也是36家上市銀行中唯一一家期末余額突破1萬億元的銀行，該行期末余額超過1.16萬億元，較去年年末增長11.86%。交通銀行期末余額較去年年末增長21.26%。此外，建設(shè)銀行上半年對公業(yè)務(wù)中投向房地產(chǎn)的貸款余額較去年年末略有下降，是六家大銀行中唯一下降的。

    值得注意的是，盡管多家銀行對公業(yè)務(wù)方面，期末房地產(chǎn)貸款余額穩(wěn)步增長，份額有所增加，但也有不少銀行期末房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不良率較2019年年末明顯下降。例如，招商銀行在中報(bào)中披露，期末境內(nèi)公司房地產(chǎn)貸款余額為3256.20億元，較上年末增長413.57億元，占本公司貸款和墊款總額的7.23%，較上年年末上升0.42個百分點(diǎn)，主要投向優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略客戶，嚴(yán)控戰(zhàn)略客戶名單外增量投放。截至報(bào)告期末，境內(nèi)公司房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)質(zhì)量良好，不良貸款率為0.21%，較上年年末下降0.15個百分點(diǎn)。另外，平安銀行期末房地產(chǎn)貸款余額較去年年末上升逾20%，但期末不良率較去年年底下降0.86個百分點(diǎn)，僅為0.32%。

    在“房住不炒”基調(diào)之下，為何上市銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放還在增長？郵儲銀行戰(zhàn)略發(fā)展部研究員婁飛鵬對記者表示，受土地市場成交熱度持續(xù)、部分城市樓市需求不減等因素影響，上半年房地產(chǎn)貸款保持較高增速。雖然房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款同比增速較往年回落，但仍然明顯高于總體的人民幣貸款同比增速。

    交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹認(rèn)為，上半年銀行并未對房地產(chǎn)領(lǐng)域“放水”。夏丹指出，上半年銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資總體服從“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的要求，實(shí)際投放金額和增速隨著融資環(huán)境的整體改善而改善，更多體現(xiàn)的是水漲船高，未見明顯放松。

    還有分析認(rèn)為，可能還與房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展趨勢有關(guān)。2017年以來，大量中小房企退出市場，龍頭房企市場占有率持續(xù)上升。而目前銀行對房企授信大多是采取白名單制度，即規(guī)模排名前30-50位的房地產(chǎn)企業(yè)。隨著這些企業(yè)市場份額不斷提升，其中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)因此能夠獲取更多的信貸資源。

    下半年料“穩(wěn)而精”

    記者調(diào)研各地銀行時發(fā)現(xiàn)，個貸方面，多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，下半年將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)，執(zhí)行差異化個人住房貸款政策，重點(diǎn)支持居民家庭自住性購房需求。而多個城市的銀行一線網(wǎng)點(diǎn)反饋顯示，目前絕大多數(shù)地區(qū)個人按揭住房貸款額度充足。符合條件的購房者可較為便捷地申請到房貸。

    8月下旬，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，釋放下半年涉房企信貸重要基調(diào)。

    交通銀行金融研究中心高級研究員劉學(xué)智認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的需求端，房地產(chǎn)是率先復(fù)蘇的領(lǐng)域，部分地區(qū)再次出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象。在這樣的形勢下，調(diào)控政策收緊已成為必然，重點(diǎn)在于房企融資收緊。

    婁飛鵬認(rèn)為，部分激進(jìn)的房企下半年融資和拿地節(jié)奏或有調(diào)整，但房地產(chǎn)信貸需求仍在，銀行涉房信貸仍有支撐。他指出，總體來看，房企現(xiàn)金流壓力較大，存在較大信貸融資需求，支撐銀行涉房信貸業(yè)務(wù)增長；同時，收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策并不能有效降低市場購房需求，雖然部分居民收入水平受到新冠肺炎疫情影響，但購房需求仍然存在，也會對銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款持續(xù)增長形成有效支撐。

    招商銀行在中報(bào)中指出，2020年上半年，房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管政策持續(xù)收緊，受新冠肺炎疫情影響，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力加大。展望下半年，公司將持續(xù)對房地產(chǎn)客戶及區(qū)域資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，繼續(xù)保持房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定。