高估值誘惑 房企扎堆分拆物業(yè)上市

    今年以來，不少大型房企旗下的物業(yè)管理公司紛紛遞交IPO招股說明書，扎堆進行分拆上市。

    中國證券報記者從多方了解到，物業(yè)公司分拆上市后，市盈率相比地產(chǎn)業(yè)務主體增加了數(shù)倍不止，估值整體提升是這類公司分拆上市的重要原因。此外，分拆上市會提升物業(yè)公司的知名度和品牌影響力，促進物業(yè)公司業(yè)務獨立，拿到更多非自主開發(fā)類的項目。

    估值高成吸引力

    數(shù)據(jù)顯示，30家物業(yè)管理公司2019年P(guān)E值平均值為44.8，中位值為41.5?？硕鹱C券研究院對21家典型物業(yè)管理公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示，2020年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5；2021年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。相比地產(chǎn)公司，物業(yè)公司上市后的估值整體較高。

    中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，物業(yè)類公司PE值高于地產(chǎn)公司在很多龍頭公司中尤其常見。以碧桂園為例，數(shù)據(jù)顯示，截至9月14日收盤，碧桂園的市盈率約為4.82，碧桂園服務的市盈率約為76.71。

    從物業(yè)公司上半年業(yè)績看，已上市物業(yè)公司盈利能力整體較強。西南證券研報顯示，2020年上半年物業(yè)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入合計390億元，同比大幅增長32%；實現(xiàn)歸母凈利潤合計53億元，同比大幅增長49%，物業(yè)板塊盈利能力持續(xù)提升。2020年上半年，物管板塊加權(quán)平均毛利率為26.2%，較2019年提升0.9個百分點；加權(quán)平均凈利率為14.1%，較2019年提升1.8個百分點。2020年上半年，物管板塊加權(quán)平均費用率達8.5%，較2019年下降1.6個百分點。

    獨立運營是核心

    今年以來，頭部房企帶頭分拆旗下物業(yè)公司上市已經(jīng)成為一種趨勢。近期，華潤、遠洋旗下物業(yè)子公司遞交招股說明書。中國恒大、陽光城、朗詩、融創(chuàng)等多家知名房企也對外明確分拆物業(yè)子公司的意向。

    地產(chǎn)觀察人士指出，物業(yè)分拆上市后，不可能再完全依附地產(chǎn)母公司生存，積極開拓新的市場項目、盡快擺脫依賴地產(chǎn)母公司生存現(xiàn)狀，將是分拆后物業(yè)公司的當務之急。

    根據(jù)西南證券統(tǒng)計，2020年上半年，核心物管公司開始全面走向市場化運營，第三方項目面積占比由2016年的18%提升至2020上半年的44%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，近年來物業(yè)公司獨立運營能力有較大改觀。在分拆上市前，地產(chǎn)母公司開發(fā)項目是物業(yè)子公司重要的業(yè)務來源。隨著物業(yè)公司獨立分拆上市，第三方項目占比大為提高。獨立運營能力，將成為物業(yè)公司實力比拼的關(guān)鍵。

    中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前不少一線城市地產(chǎn)開發(fā)項目都不再使用自有物業(yè)，而是選擇第三方獨立物業(yè)進行已售樓盤的物業(yè)運營。知情人士指出，開發(fā)商選擇第三方物業(yè)，一方面可能和自有物業(yè)區(qū)域性較強有關(guān)，也就是說自有物業(yè)無法覆蓋到開發(fā)區(qū)域，或者覆蓋成本較高；另一方面，和開發(fā)項目的物業(yè)配備有關(guān)，有的項目在開發(fā)時規(guī)定配備高端物業(yè)管理，對物業(yè)提出更高的要求。

    業(yè)內(nèi)人士表示，隨著老舊小區(qū)改造進入加速期，各地老舊小區(qū)改造后的日常維護成為關(guān)注焦點。而維護老舊小區(qū)改造成果的關(guān)鍵在于物業(yè)公司的入駐，在老舊小區(qū)改造運營成本預算整體較低的背景下，知名物業(yè)公司如何在搶占市場的同時，保證企業(yè)能通過老舊小區(qū)改造項目實現(xiàn)盈利和正向發(fā)展，是當下很多物業(yè)管理公司需要考慮的重點。