市場(chǎng)毫無冷意，杭州樓市調(diào)控加碼姍姍來遲

    杭州樓市調(diào)控加碼終于來了，但依然只是溫柔一刀，殺傷力有限。

    1月27日上午八點(diǎn)多，杭州住保房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，宣布從住房限購(gòu)、住房限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及高層次人才優(yōu)先購(gòu)房政策等方面加強(qiáng)調(diào)控。

    在住房限購(gòu)上，《通知》規(guī)定落戶本市未滿5年的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房；二是規(guī)定將本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房，受贈(zèng)人家庭須符合本市住房限購(gòu)政策（不含遺贈(zèng)）。

    看來，新政仍然給新杭州人了機(jī)會(huì)，杭州仍在鼓勵(lì)外地人落戶杭州。

    在贈(zèng)與買房上，新政規(guī)定，贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房；受贈(zèng)人家庭須符合住房限購(gòu)政策（不含遺贈(zèng)）。

    贈(zèng)予房票被補(bǔ)上了漏洞，通過贈(zèng)與騰房票的情況被遏制。

    在住房限售上，《通知》規(guī)定新房中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。以無房家庭身份購(gòu)買的熱點(diǎn)項(xiàng)目，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

    以取得不動(dòng)產(chǎn)證為計(jì)算單位，限售5年，加上從買房到拿到房產(chǎn)證的兩至三年，套現(xiàn)周期變?yōu)?年甚至8年，炒房周期被大大拉長(zhǎng)，炒房客后續(xù)要衡量了。

    在稅收調(diào)節(jié)上，《通知》明確本市限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

    目前杭州市場(chǎng)上大部分次新二手房都未滿5年，二手房交易成本再次提高。

    在無房家庭上，杭州新增了一類無房家庭，規(guī)定2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，可認(rèn)定為無房家庭。

    這是此次新政中唯一的利好人群，2018年搖號(hào)新政以來被誤傷的剛需這次終于被照顧了。

    在高層次人才優(yōu)先購(gòu)房上，《通知》明確高層次人才轉(zhuǎn)讓本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，須在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購(gòu)房。

    去年疫情期間，杭州政府給人才們發(fā)“好人卡”，落戶門檻也降低至大專。引進(jìn)人才的效果是顯著的，2020年前十月，杭州市單新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生就有30.9萬人。

    這些人才落戶的第一件事就是加入杭州的搖號(hào)大軍。2020年上半年還所向披靡的人才大軍到了下半年也顯得有點(diǎn)力不從心了。

    現(xiàn)在，人才騰房票炒房這條路被堵上了。

    有關(guān)這次調(diào)控加碼，杭州已經(jīng)遲到太久了，直到上海、深圳連續(xù)加碼了調(diào)控，杭州的調(diào)控才姍姍來遲。

    2020年，杭州新房成交了15.28萬套房子，創(chuàng)下近三年來的新高，在近六年中位列第三。即便這樣，也是杭州相關(guān)部門嚴(yán)控預(yù)售證發(fā)放后的結(jié)果。

    在新房房?jī)r(jià)上，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州十區(qū)商品住宅成交均價(jià)為28446元/平方米，同比2019年的27695元/㎡上漲了13.54%，創(chuàng)下杭州近五年來房?jī)r(jià)漲幅新高。

    二手房市場(chǎng)上，疫情后杭州的二手房就一直處于高溫不下的狀態(tài)，2020年，共有7個(gè)月二手房成交量破萬套，全年成交了10.2萬套，創(chuàng)下近三年新高。

    品質(zhì)次新房、學(xué)區(qū)房漲幅20%以上的不在少數(shù)。比如融信學(xué)院府、中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城、萬科融信西雅圖、融創(chuàng)河濱之城等。

    2021年才剛進(jìn)入第一個(gè)月，往年這時(shí)都是買房淡季，但今年杭州的買房熱情卻仍然高燒不退，臨近登記期，有售樓處干脆關(guān)門謝客，置業(yè)顧問集體失聯(lián)。

    浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，相對(duì)于一線城市上海和深圳，杭州原來的政策漏洞較多，這次一攬子抬高六道門檻，堵上六個(gè)漏洞，是杭州歷年的調(diào)控政策中，一攬子出臺(tái)政策最多的一次。

    今天杭州新政出臺(tái)的這些提高門檻和補(bǔ)漏洞的措施，將大大提高獲得房票的難度和時(shí)間，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)強(qiáng)烈反應(yīng)，特別是反映在二手房交易上。

    丁建剛認(rèn)為總體來說仍然是原來老政策的加強(qiáng)版，補(bǔ)漏洞版。沒有出臺(tái)殺傷力極強(qiáng)的對(duì)普通家庭的限售政策，與上海聯(lián)席會(huì)議機(jī)制不同的是，杭州政策出臺(tái)方是杭州房管部門，金融部門沒有參與進(jìn)來，沒有提到按揭貸款政策的變化。

    關(guān)于未來杭州市場(chǎng)動(dòng)向，丁建剛認(rèn)為應(yīng)該密切關(guān)注貨幣政策，包括貨幣總量和利率水平。