“商管＋物管”雙輪驅(qū)動為估值加分 龍湖分拆物管上市備好賺錢模式？

    本報記者記者 王麗新

    “物業(yè)什么時候上市？”這是每次年度業(yè)績會上，龍湖集團管理層的必答題，提問者有媒體，也有投資者，但得到的回答是“暫時沒有上市計劃”。

    不過，1月7日晚間，龍湖集團旗下物業(yè)板塊龍湖智創(chuàng)生活向香港聯(lián)交所提交招股書，有業(yè)內(nèi)人士這樣評價，“栽一棵樹最好的時間是十年前，其次就是現(xiàn)在。”

    不得不說，2019年以來房企密集拆分物管板塊上市，面對減緩母公司流動性壓力和行業(yè)70-80倍高估值等多重誘惑，龍湖智創(chuàng)生活“堅持”缺席。如今行業(yè)估值已回歸理性，平均市盈率在30倍上下浮動，個別母公司遭遇債務危機的物管企業(yè)市盈率已降至10倍，疊加地產(chǎn)行業(yè)正值冬天，龍湖智創(chuàng)生活反倒來了，龍湖出于何種考慮呢？

    跑通“智慧服務”模式？

    在傳統(tǒng)商業(yè)模式下的物管服務企業(yè)，人工成本占到70%以上，但物業(yè)費七八年可能難漲一成，按照這種商業(yè)模式擴張，顯然不是賺錢模式。

    彼時業(yè)內(nèi)猜測龍湖物業(yè)不上市原因：在物管行業(yè)非標服務模式下，成本高效率低，若做傳統(tǒng)的物管公司，仍舊是靠規(guī)模競速支撐利潤規(guī)模的商業(yè)模式，多一個傳統(tǒng)物管上市主體，只是擴大管理半徑，難以發(fā)揮“一個龍湖”戰(zhàn)略下，板塊之間相互賦能的“1+1>2”的乘數(shù)效應。

    有了這樣的考慮，模式不跑通，自然不能急著上市。那么，如今將物管板塊拆分上市，是模式跑通了嗎？對龍湖智創(chuàng)生活分拆上市，招股書透露，通過“智能科技化”手段和“智慧人性化”服務，以“創(chuàng)新”驅(qū)動，“創(chuàng)造性”地連接人與空間，是龍湖智創(chuàng)生活顯著區(qū)別于其他企業(yè)的重要特征。

    據(jù)悉，依托“一個龍湖”生態(tài)體系，除自主研發(fā)外，龍湖智創(chuàng)生活亦受益于龍湖集團包括產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等，底層技術(shù)支撐和中臺共享服務功能模塊的支持，持續(xù)構(gòu)建針對空間運營與服務的科技體系及解決方案，并開發(fā)各類新興技術(shù)與系統(tǒng)。另招股書披露，龍湖智創(chuàng)生活此次IPO募資凈額的一部分，未來用于持續(xù)提升數(shù)字化運營及人工智能物聯(lián)網(wǎng)（AIOT）的核心競爭力。

    有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者直言，智慧服務模式是否跑通，還有待驗證。但若想穩(wěn)居物管行業(yè)頭部陣營，將交易服務“標準化”，提高交易效率，完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是中長期目標，任重道遠。在此之前，服務業(yè)態(tài)多元化、第三方獨立業(yè)務收入占比超過50%，是保證現(xiàn)金流收入，以期實現(xiàn)長期目標的重要支撐。

    第三方業(yè)務收入占比過半

    實際上，近一年來龍湖智創(chuàng)生活收并購頻繁，如今看來，或許是為了上市做準備。

    2021年3月，龍湖智創(chuàng)生活以12.73億元收購億達物業(yè)全部股權(quán)；2021年8月6日收購楷林商務服務；8月25日，完成收購美好幸福物業(yè)；9月，向九龍倉集團收購其旗下中國內(nèi)地部分物管企業(yè)100%股權(quán)。

    對此，中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示，龍湖智創(chuàng)生活的并購意義深遠。第一，可以快速實現(xiàn)管理面積的擴張，實現(xiàn)自身業(yè)績目標；第二，實現(xiàn)對企業(yè)管理業(yè)態(tài)的快速補充；第三，通過并購專業(yè)性公司為拓展增值服務做好準備；第四，通過并購部分具有區(qū)域優(yōu)勢的物業(yè)公司來強化區(qū)域深耕或者市場外拓，優(yōu)化整體市場布局。

    IPO之前，抓住房企拋售物業(yè)回籠資金的抄底時刻收購，讓龍湖智創(chuàng)生活的第三方收入規(guī)模快速增厚。據(jù)招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，來自獨立第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比59.8%。

    更重要的是，在管面積規(guī)模持續(xù)擴張的同時，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入和業(yè)務結(jié)構(gòu)正在不斷優(yōu)化。

    “物管＋商管”提升估值？

    積極布局滲透諸多個細分市場，這是碧桂園服務、萬物云等頭部物管企業(yè)都在做的，目的就是實現(xiàn)對城市服務的全覆蓋，以在更高制高點上取得規(guī)模和業(yè)績的持續(xù)增長。這是科技賦能想象空間之外，決定資本市場給予估值的重要參考依據(jù)。

    招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；凈利潤分別達到6.81億元、9.31億元、11.3億元，營收和凈利潤雙雙增長，且增長的速度不斷加快。

    從招股書可知，龍湖智創(chuàng)生活收入由住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務兩大板塊構(gòu)成，擁有全賽道的業(yè)態(tài)布局。截至2021年9月30日，前者對收入的貢獻率從89%下降到77.4%，后者對收入的貢獻率從11%提升至22.6%，商管業(yè)務收入占比提升。

    有分析師向《證券日報》記者直言，此前，物管板塊分為純物業(yè)、輕資產(chǎn)商業(yè)運營商以及兩者結(jié)合者，但純物業(yè)管理賽道擁擠，如果不是特別有特色的公司相對吸引力與未來擴張力都不夠，整體估值已回歸理性，有輕資產(chǎn)商管業(yè)務和科技賦能加分，估值短期內(nèi)則仍會在相對較高的水平。

    對此，中信證券指出，龍湖智創(chuàng)生活最佳可比公司是華潤萬象生活，兩者都具備以一、二線城市業(yè)務為主的物業(yè)在管組合和運營商場組合，都具備有全國影響力的品牌，都試圖在物管和商管運營服務方面尋求協(xié)同，綜合化滿足消費者需求，也都具備一個信用強大、穩(wěn)健發(fā)展的母公司作為堅實后盾。就區(qū)別而言，龍湖智創(chuàng)生活的物管收入遠大于華潤萬象生活，物管業(yè)務外拓和并購的經(jīng)驗也明顯更為豐富，商管外拓則晚于華潤萬象生活，定位面向更廣闊城市中產(chǎn)居民。

    “龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運營服務已開業(yè)60個項目，在管580萬平方米，儲備項目68個，商業(yè)運營板塊優(yōu)勢凸顯。”牛曉娟表示，在當前商業(yè)運營備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的有機結(jié)合可能會為龍湖智創(chuàng)生活帶來更高估值。

    億翰智庫也指出，待龍湖智創(chuàng)生活上市后有望成為市值前三的物業(yè)企業(yè)，萬物云若也成功登陸資本市場，以龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務、萬物云為代表的頭部企業(yè)將形成“三足鼎立”的格局，將會對市場上的交易資金產(chǎn)生巨大的“引流”作用。

    此外，牛曉娟指出，2021年港股物業(yè)板經(jīng)歷了5個多月的調(diào)整，當下物業(yè)企業(yè)估值已恢復合理水平，板塊下行空間不大，房地產(chǎn)行業(yè)政策也已出現(xiàn)邊際改善，預計未來將逐步好轉(zhuǎn)。因此，龍湖智創(chuàng)生活選擇此時上市，定是經(jīng)過審慎考慮的，可以說是不錯的機會。

    值得一提的是，公布分拆物管板塊上市后的第一個交易日，龍湖集團漲4.37%，報41.80港元。正如上述分析師指出，“資本市場是歡迎的”。

（編輯 喬川川）