綠城中國計劃明年將境內(nèi)外永續(xù)債清零 張亞東稱“長期看好地產(chǎn)行業(yè)”

    本報記者 王麗新

    “在行業(yè)劇烈變化下，綠城會獲得更多市場份額，預(yù)計未來三年后，綠城的銷售額大概能占到行業(yè)的3%，這個份額以后還會逐漸提高。”8月26日下午，在2022年中期業(yè)績說明會上，綠城中國董事會主席張亞東向《證券日報》等媒體和投資者表示，關(guān)于綠城未來的長相，產(chǎn)品畫像是“高顏值、極賢惠、最聰明”，綜合畫像是“有特長且全面發(fā)展的優(yōu)等生”，“這是我們追求的目標(biāo)。”

    “長期還是看好這個行業(yè)，感覺綠城未來還大有可為。”張亞東補充道，接下來，“我們會更加看重營收和利潤的有質(zhì)增長，未來還會保持兩位數(shù)的增長。”

    從綠城中國（簡稱綠城）當(dāng)下交出的這份中考成績單來看，營收和凈利潤已雙雙實現(xiàn)兩位數(shù)增長。今年上半年，公司實現(xiàn)營收647.31億元，同比增長79.1%；凈利潤48.6億元，同比增長24.3%。

    “在出險房企增多，多家‘千億房企’今年中期業(yè)績虧損的行業(yè)格局中，綠城守住了‘銷售規(guī)模增長、財務(wù)安全以及利潤增厚’的基本盤，這并不容易。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，其背后有三大關(guān)鍵能力支撐，一是綠城股權(quán)結(jié)構(gòu)為混改企業(yè)，背靠大股東央企中交集團(tuán)（以下簡稱中交）于行業(yè)低谷中背書“增信”；二是“融資＋銷售”雙渠道發(fā)力，保證現(xiàn)金流安全及如期償債；三是聚焦高能級城市布局取地，資產(chǎn)底子厚，可變現(xiàn)能力強。

    保底銷售目標(biāo)3100億元

    凈利潤增厚毛利率微跌

    在綠城上半年業(yè)績中，有兩大指標(biāo)居行業(yè)前列：一是銷售額的市場份額在波動期逆勢上揚；二是營收和利潤維持兩位數(shù)增長。

    在銷售端，上半年總合同銷售金額約1128億元，躋身中指研究院銷售行業(yè)排名第7位。在市場調(diào)整期的2021年和2022年，市場份額占比分別提升0.6和0.5個百分點。

    今年年初，管理層在業(yè)績會上給出一個保守的全年銷售額目標(biāo)：3300億元。但在行業(yè)銷售遇冷下，此次其調(diào)低了銷售預(yù)期，“即便是維持現(xiàn)在的情況，可能在3300億元基礎(chǔ)上下探一些，但是肯定可以完成3100億元的保底目標(biāo)。”

    在盈利能力方面，綠城上半年凈利潤為48.6億元，同比增長24.3%，實現(xiàn)2021年和2022年連續(xù)兩年同比增幅超過20%。

    對此，中指研究院表示，在市場形勢愈加嚴(yán)峻的背景下，綠城凈利潤的提升得益于企業(yè)持續(xù)提高的運營能力和成本管控能力。上半年，綠城對標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行優(yōu)化，動態(tài)成本下降1.26%，盈利能力得以大幅提高。

    不過，在行業(yè)整體毛利率水平走低的大環(huán)境下，綠城也難以獨善其身。上半年，綠城毛利率為17.4%，同比下降4.6個百分點。

    “受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，行業(yè)毛利率下行。綠城主要因為現(xiàn)在交付的項目是三年前或更早時拿的地，在限價影響下，公司的品牌溢價能力和優(yōu)勢沒能充分體現(xiàn)。”綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強表示，已售未結(jié)項目的毛利率已經(jīng)鎖定，與目前結(jié)轉(zhuǎn)水平大體相當(dāng)。

    “我們在拿地上對利潤率兌現(xiàn)的確定性提出更高要求，2022年上半年實際獲取地塊質(zhì)量更高，凈利潤接近10%。隨著行業(yè)進(jìn)一步整合，未來利潤率應(yīng)該有進(jìn)一步提升的空間。”耿忠強如是稱。

    權(quán)益拿地比例提高

    新增土儲90%集中于一二線城市

    聚焦式拿地，不發(fā)散投資，在好中選優(yōu)，在熟悉的城市投資，是綠城2022年的拿地策略。

    2022年上半年，綠城在8個熟悉的城市新增20個項目，總建面約為313萬平方米，總貨值金額731億元。其中，一、二線城市的新增貨值占比達(dá)到90%；歸屬于集團(tuán)的貨值約為554億元，權(quán)益占比達(dá)到76%，較去年同期提高8個百分點。

    在中指研究院看來，拿地權(quán)益比率的提高，一方面增強對利潤結(jié)轉(zhuǎn)的主動權(quán)，提高盈利能力；另一方面是綠城更主動積極防范合作風(fēng)險，謹(jǐn)慎甄選央企、地方型屬地國企等合作方的結(jié)果。

    “上半年基本都在公開市場拿地，主要是公開市場上項目質(zhì)地更好。收并購也談過很多家，發(fā)現(xiàn)有這樣那樣的問題，尤其一些二手項目產(chǎn)品已經(jīng)成型，無法體現(xiàn)綠城產(chǎn)品優(yōu)勢。”綠城中國執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰向《證券日報》記者表示，下半年會遵照年初定的謹(jǐn)慎原則，在第三輪、第四輪集中供地中，會擇機看項目再做投資。拿地總數(shù)量會減少，權(quán)益要增加，提出了更高要求——零失誤。

    對于接下來的投資策略，他進(jìn)一步表示，綠城拿地的要求是綜合項目平均凈利率不低于8%，IRR（內(nèi)部收益率）不低于15%，這是兩個入門的門檻。此外，為了主動降低風(fēng)險，郭佳峰表示，“通過建立合作伙伴的白名單制度，嚴(yán)選合作伙伴，主要把合作伙伴限定在央企和屬地大型國企內(nèi)。”

    背靠大股東“增信”融資通暢

    境內(nèi)外永續(xù)債計劃明年清零

    在海外發(fā)債通道幾近關(guān)閉，境內(nèi)發(fā)債也頗為艱難的行業(yè)格局下，今年上半年，綠城在資本市場的融資表現(xiàn)卻變得積極。憑借大股東中交的融資資源及央企背景，綠城發(fā)債的產(chǎn)品種類也越發(fā)豐富，包括公司債、中期票據(jù)，ABS等。

    2022年上半年，綠城境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模211億元，同比增加68.8%。尤其是2022年1月份，綠城成功發(fā)行三年期4億美元備用信用證增信綠色美元債券，成為其新設(shè)立的綠色金融框架下發(fā)行的首筆綠色債券。這是綠城積極踐行ESG理念的正向反饋。

    “上半年，新發(fā)行的債都是長期限的，境外永續(xù)債已經(jīng)歸還5億美元，計劃2023年將境內(nèi)外永續(xù)債清零。”耿忠強表示，“受大股東支持，現(xiàn)在各大行對綠城的授信全部納入中交的整體授信范圍內(nèi)，這樣對綠城來說，授信更充足，成本也更低；另外資本市場層面，中交與綠城有較多協(xié)同，包括出具安慰函甚至直接買債。”

    截至2022年6月30日，綠城銀行存款及現(xiàn)金為632.21億元。與此同時，綠城積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，上半年短債金額進(jìn)一步下降，現(xiàn)金短債比提升至2.3倍，償債能力得到優(yōu)化。

    “現(xiàn)金流是一家房企償債能力的命脈，當(dāng)下，現(xiàn)金流和短債占比已成為房企關(guān)注的兩大利器。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，綜合對比目前發(fā)布中期業(yè)績的房企來看，綠城的融資現(xiàn)金流非常通暢，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到優(yōu)化，短債占比降至20%以內(nèi)，6月份－8月份還提前償還了4億美元銀團(tuán)貸款，可見財務(wù)盤面安全度高。

    針對未來再融資，“我們已經(jīng)對目前及未來的銷售形勢，以及當(dāng)下和未來的資本市場融資環(huán)境，以及合作方的情況都做了充分的研判，并做了充足壓力測試。”耿忠強表示，對后續(xù)每一筆貸款歸還，以及每一筆經(jīng)營支出都做了相應(yīng)資金安排，能確保后續(xù)貸款到期順利歸還，以及到期項目的順利交付。

    不過，在業(yè)內(nèi)看來，在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，若想做“顏值高、賢惠和聰明”升級版的理想生活綜合服務(wù)商，或許還要再添上幾分“冷靜”和“自律”。首先要安全活下來，持續(xù)保持高信用評級，才有讓客戶信任可如期交付的“憑證”，進(jìn)而提升市場份額的能力。

    為此，綠城正在全面優(yōu)化自身能力，儲備充沛“糧食”和“體能”，蓄力長跑。不止如此，張亞東還重新立下了三個“前十”目標(biāo)，“第一個是現(xiàn)在的銷售排名進(jìn)入前十，保持在前十；第二個是自投業(yè)務(wù)進(jìn)入前十；第三是重資產(chǎn)的權(quán)益部分，經(jīng)過一兩年的努力也要進(jìn)入前十。”

    進(jìn)擊目標(biāo)雖已設(shè)定，但張亞東對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的判斷是謹(jǐn)慎中帶著信心的。他表示，“我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，估計年銷售額維持在12萬億元的水平。”但目前經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)形勢都不容樂觀，在此背景下，房企如何選擇自身的打法，可能大家都在思考。當(dāng)下，“房地產(chǎn)危機和機會并存，對綠城而言，還是充滿信心，我們和同行一樣都在努力。”

（編輯 上官夢露）