房地產(chǎn)行業(yè)總體運(yùn)行平穩(wěn) 政策“組合拳”助力市場(chǎng)企穩(wěn)向好

    本報(bào)記者 田鵬

    邁入2025年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重利好：政策上，財(cái)政部調(diào)整稅收政策，降低房地產(chǎn)交易和開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)，擴(kuò)大專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房的使用范圍；同時(shí)，多地優(yōu)化公積金政策。市場(chǎng)方面，杭州部分地塊土拍溢價(jià)率高，熱度凸顯；融創(chuàng)、金科、奧園、冠城大通等房企在債務(wù)重組上取得進(jìn)展，如債券復(fù)牌、獲資金支持、解除擔(dān)保責(zé)任等。

    近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)復(fù)雜。前期市場(chǎng)下行，銷售、投資增速下滑，土地出讓規(guī)模萎縮。但2024年成為“政策大年”，中央強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，各地因城施策，打出“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”“兩個(gè)增加”等政策組合拳。政策推動(dòng)下，自2024年10月份起居民購(gòu)房需求回暖，樓市呈階段性企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)。

    展望2025年，海通證券研報(bào)表示，一方面，政策步入雙強(qiáng)區(qū)間，止跌回穩(wěn)成為目標(biāo)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)表達(dá)對(duì)2025年要求，即“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。”基于此因素，對(duì)于2025年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)按揭貸款、城中村改造資金、收儲(chǔ)資金均應(yīng)該保持信心。相關(guān)資金到位將對(duì)房地產(chǎn)投資增速、銷售金額增速和施工投入起到正面拉動(dòng)。另一方面，2025年行業(yè)銷售有望全面觸底。從趨勢(shì)而言，2024年歲末銷售在低基數(shù)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)成交翹尾。在市場(chǎng)低基數(shù)（風(fēng)險(xiǎn)前期大幅釋放）與政策多重刺激下，行業(yè)庫(kù)存問題有望加速解決。

    房企銷售回暖態(tài)勢(shì)漸顯

    2024年，中央和各地方接連出臺(tái)了一系列政策“組合拳”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。

    具體來看，中央多次部署，為房地產(chǎn)市場(chǎng)指明方向。2024年9月26日中央政治局會(huì)議明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；12月9日中央政治局會(huì)議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”；12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)2025年重點(diǎn)任務(wù)之一就是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

    此外，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》，實(shí)行專項(xiàng)債券投向領(lǐng)域“負(fù)面清單”管理，除保障性住房、土地儲(chǔ)備以外的房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目被納入“負(fù)面清單”。自2024年5月17日中央提出收購(gòu)存量商品房用作保障房以來，全國(guó)已有超60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”工作，超32城發(fā)布“收儲(chǔ)”細(xì)則，超14城有項(xiàng)目落地，收購(gòu)總量約15.6萬套。

    另一方面，地方政策不斷優(yōu)化，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。部分地區(qū)限購(gòu)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，如縮短社保年限、差異化放松大戶型限購(gòu)等；更多城市加大購(gòu)房補(bǔ)貼及購(gòu)房落戶支持力度；房貸利率有望繼續(xù)保持低位，部分城市仍有下調(diào)空間；加速推進(jìn)貨幣化安置政策落地，釋放新的購(gòu)房需求。

    受益于中央和各地方一系列政策“組合拳”推動(dòng)，自去年10月份起居民購(gòu)房需求回暖，樓市呈階段性企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)。

    從銷售數(shù)據(jù)來看，2024年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯。10月份和11月份全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也逐月增多。

    其中，11月份70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市增加10個(gè)至17個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增至10個(gè)，比10月份增加2個(gè)。此外，二手房市場(chǎng)升溫顯著，11月重點(diǎn)14城二手房成交13.23萬套，環(huán)比上升14.72%，同比上漲29.38%。

    隨后，2024年12月份新房供求“翹尾”收官，供不應(yīng)求之下庫(kù)存持續(xù)走低，全年新房成交累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至23%，二手房成交繼續(xù)走強(qiáng)，12月份成交面積同比、環(huán)比分別上升46%和11%，全年累計(jì)同比增長(zhǎng)6%。土地成交規(guī)模周期性“翹尾”，建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)132%，溢價(jià)率回落至年內(nèi)均線，流拍率延續(xù)低位。

    值得注意的是，部分城市還出現(xiàn)了引人關(guān)注的“地王現(xiàn)象”。例如，深圳成交33萬平方米，成交總價(jià)190億元，熱點(diǎn)地塊深圳南山區(qū)粵海板塊商住地塊溢價(jià)率高達(dá)46.3%。北京豐臺(tái)區(qū)麗澤板塊一宗起拍總價(jià)110.5億元的百億元地塊被中海以底價(jià)競(jìng)得，這是北京首宗不限價(jià)地塊，也是2024年以來北京的第三宗百億元地塊。此外，杭州蕭山北干東地塊溢價(jià)率高達(dá)76.5%，為2024年以來杭州溢價(jià)率最高的宅地，同日杭州成交的喬司宅地溢價(jià)率也達(dá)到48.8%。

    政策引領(lǐng)行業(yè)供需新格局

    事實(shí)上，2024年房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整區(qū)間，銷售實(shí)際數(shù)據(jù)略低于預(yù)期下限，主要因一二線城市房?jī)r(jià)下跌超預(yù)期，新開工面積降幅遠(yuǎn)超預(yù)期。

    展望2025年，海通證券研報(bào)認(rèn)為，政策成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。在政策的有力支持下，市場(chǎng)有望加速觸底回升，實(shí)現(xiàn)供需均衡。供給側(cè)將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，合理控制用地供應(yīng)，盤活存量資源并處置商品房庫(kù)存，構(gòu)建發(fā)展新模式與基礎(chǔ)性制度；需求側(cè)則會(huì)進(jìn)一步放開購(gòu)房限制、降低準(zhǔn)入門檻并配合利率政策刺激需求釋放。

    另外，在銷售和投資方面積極因素也在不斷累積。具體來看，銷售方面，2024年末已現(xiàn)筑底企穩(wěn)跡象，成交翹尾。隨著政策刺激與市場(chǎng)低基數(shù)效應(yīng)疊加，行業(yè)銷售預(yù)計(jì)全面觸底，一線城市因供給偏緊和政策寬松，銷售面積樂觀、中性、悲觀預(yù)測(cè)增速分別為10%、5%、0%。

    投資雖面臨挑戰(zhàn)，但仍有積極因素。海通證券表示，土地購(gòu)置受銷售影響預(yù)計(jì)回暖滯后，面積增速樂觀、中性、悲觀為-6%、-8%、-13%，均價(jià)增速為-1%、-1.5%、-2%，金額增速為-6.9%、-9.4%、-14.7%。

    此外，收儲(chǔ)和城中村改造是2025年政策重點(diǎn)，對(duì)彌補(bǔ)投資增速不足至關(guān)重要，其落地資金與實(shí)施效果需密切關(guān)注。盡管投資修復(fù)面臨困難，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款等資金的支持仍值得期待，有望拉動(dòng)行業(yè)發(fā)展。同時(shí)，行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌企業(yè)如保利發(fā)展等開發(fā)類企業(yè)，萬物云、碧桂園服務(wù)等物業(yè)企業(yè)，華僑城A、張江高科等文旅和園區(qū)企業(yè)，因其估值偏低，在行業(yè)信用修復(fù)的階段中被持續(xù)看好。

（編輯 張偉）