房地產(chǎn)行業(yè)總體運行平穩(wěn) 政策“組合拳”助力市場企穩(wěn)向好

    本報記者 田鵬

    邁入2025年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重利好：政策上，財政部調(diào)整稅收政策，降低房地產(chǎn)交易和開發(fā)環(huán)節(jié)稅負，擴大專項債用于土地儲備和收購存量商品房的使用范圍；同時，多地優(yōu)化公積金政策。市場方面，杭州部分地塊土拍溢價率高，熱度凸顯；融創(chuàng)、金科、奧園、冠城大通等房企在債務重組上取得進展，如債券復牌、獲資金支持、解除擔保責任等。

    近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢復雜。前期市場下行，銷售、投資增速下滑，土地出讓規(guī)模萎縮。但2024年成為“政策大年”，中央強調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，各地因城施策，打出“四個取消”“四個降低”“兩個增加”等政策組合拳。政策推動下，自2024年10月份起居民購房需求回暖，樓市呈階段性企穩(wěn)向好態(tài)勢。

    展望2025年，海通證券研報表示，一方面，政策步入雙強區(qū)間，止跌回穩(wěn)成為目標。中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)表達對2025年要求，即“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。”基于此因素，對于2025年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)按揭貸款、城中村改造資金、收儲資金均應該保持信心。相關(guān)資金到位將對房地產(chǎn)投資增速、銷售金額增速和施工投入起到正面拉動。另一方面，2025年行業(yè)銷售有望全面觸底。從趨勢而言，2024年歲末銷售在低基數(shù)基礎(chǔ)上實現(xiàn)成交翹尾。在市場低基數(shù)（風險前期大幅釋放）與政策多重刺激下，行業(yè)庫存問題有望加速解決。

    房企銷售回暖態(tài)勢漸顯

    2024年，中央和各地方接連出臺了一系列政策“組合拳”，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。

    具體來看，中央多次部署，為房地產(chǎn)市場指明方向。2024年9月26日中央政治局會議明確“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”；12月9日中央政治局會議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”；12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)2025年重點任務之一就是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

    此外，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，實行專項債券投向領(lǐng)域“負面清單”管理，除保障性住房、土地儲備以外的房地產(chǎn)開發(fā)等項目被納入“負面清單”。自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超60個城市表態(tài)支持“收儲”工作，超32城發(fā)布“收儲”細則，超14城有項目落地，收購總量約15.6萬套。

    另一方面，地方政策不斷優(yōu)化，促進購房需求釋放。部分地區(qū)限購政策有望進一步優(yōu)化，如縮短社保年限、差異化放松大戶型限購等；更多城市加大購房補貼及購房落戶支持力度；房貸利率有望繼續(xù)保持低位，部分城市仍有下調(diào)空間；加速推進貨幣化安置政策落地，釋放新的購房需求。

    受益于中央和各地方一系列政策“組合拳”推動，自去年10月份起居民購房需求回暖，樓市呈階段性企穩(wěn)回暖態(tài)勢。

    從銷售數(shù)據(jù)來看，2024年第四季度房地產(chǎn)市場回暖明顯。10月份和11月份全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月實現(xiàn)同比、環(huán)比正增長，房價上漲的城市數(shù)量也逐月增多。

    其中，11月份70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市增加10個至17個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增至10個，比10月份增加2個。此外，二手房市場升溫顯著，11月重點14城二手房成交13.23萬套，環(huán)比上升14.72%，同比上漲29.38%。

    隨后，2024年12月份新房供求“翹尾”收官，供不應求之下庫存持續(xù)走低，全年新房成交累計同比降幅持續(xù)收窄至23%，二手房成交繼續(xù)走強，12月份成交面積同比、環(huán)比分別上升46%和11%，全年累計同比增長6%。土地成交規(guī)模周期性“翹尾”，建筑面積環(huán)比增長132%，溢價率回落至年內(nèi)均線，流拍率延續(xù)低位。

    值得注意的是，部分城市還出現(xiàn)了引人關(guān)注的“地王現(xiàn)象”。例如，深圳成交33萬平方米，成交總價190億元，熱點地塊深圳南山區(qū)粵海板塊商住地塊溢價率高達46.3%。北京豐臺區(qū)麗澤板塊一宗起拍總價110.5億元的百億元地塊被中海以底價競得，這是北京首宗不限價地塊，也是2024年以來北京的第三宗百億元地塊。此外，杭州蕭山北干東地塊溢價率高達76.5%，為2024年以來杭州溢價率最高的宅地，同日杭州成交的喬司宅地溢價率也達到48.8%。

    政策引領(lǐng)行業(yè)供需新格局

    事實上，2024年房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整區(qū)間，銷售實際數(shù)據(jù)略低于預期下限，主要因一二線城市房價下跌超預期，新開工面積降幅遠超預期。

    展望2025年，海通證券研報認為，政策成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動力。在政策的有力支持下，市場有望加速觸底回升，實現(xiàn)供需均衡。供給側(cè)將加力實施城中村和危舊房改造，合理控制用地供應，盤活存量資源并處置商品房庫存，構(gòu)建發(fā)展新模式與基礎(chǔ)性制度；需求側(cè)則會進一步放開購房限制、降低準入門檻并配合利率政策刺激需求釋放。

    另外，在銷售和投資方面積極因素也在不斷累積。具體來看，銷售方面，2024年末已現(xiàn)筑底企穩(wěn)跡象，成交翹尾。隨著政策刺激與市場低基數(shù)效應疊加，行業(yè)銷售預計全面觸底，一線城市因供給偏緊和政策寬松，銷售面積樂觀、中性、悲觀預測增速分別為10%、5%、0%。

    投資雖面臨挑戰(zhàn)，但仍有積極因素。海通證券表示，土地購置受銷售影響預計回暖滯后，面積增速樂觀、中性、悲觀為-6%、-8%、-13%，均價增速為-1%、-1.5%、-2%，金額增速為-6.9%、-9.4%、-14.7%。

    此外，收儲和城中村改造是2025年政策重點，對彌補投資增速不足至關(guān)重要，其落地資金與實施效果需密切關(guān)注。盡管投資修復面臨困難，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款等資金的支持仍值得期待，有望拉動行業(yè)發(fā)展。同時，行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)藍籌企業(yè)如保利發(fā)展等開發(fā)類企業(yè)，萬物云、碧桂園服務等物業(yè)企業(yè)，華僑城A、張江高科等文旅和園區(qū)企業(yè)，因其估值偏低，在行業(yè)信用修復的階段中被持續(xù)看好。

（編輯 張偉）