新城控股經(jīng)營性現(xiàn)金流7年為正 盤活融資資源確保償債安全

    本報記者 王麗新

    在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場信心仍待進一步修復(fù)的2024年，新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）在經(jīng)營質(zhì)量與財務(wù)安全之間實現(xiàn)了動態(tài)平衡，交出了一份“穩(wěn)中有進”的答卷。

    新城控股近日公布的財報數(shù)據(jù)顯示，公司2024年實現(xiàn)營業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非歸母凈利潤8.70億元，同比大幅增長183.07%；整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp（基點），核心指標保持穩(wěn)定向好。

    近日，在新城控股2024年度業(yè)績暨現(xiàn)金分紅說明會上，新城控股董事長兼總裁王曉松表示，新城控股繼續(xù)貫徹“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運營”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，持續(xù)推進業(yè)務(wù)間的優(yōu)勢互補，與時俱進創(chuàng)新產(chǎn)品與業(yè)務(wù)，實現(xiàn)公司安全、穩(wěn)定地運營。

    商業(yè)運營業(yè)務(wù)成盈利壓艙石    

    受到計提存貨跌價準備、開發(fā)業(yè)務(wù)板塊銷售價格下行等因素影響，2024年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平進一步承壓，多家頭部房企毛利率水平下探至10%－15%之間，但新城控股通過調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，毛利率逆勢回升至19.8%，處于行業(yè)較高水平。

    “憑借商業(yè)運營業(yè)務(wù)拉動綜合毛利率上行，新城控股優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，商管業(yè)務(wù)已成為公司核心驅(qū)動力。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，經(jīng)營性物業(yè)，尤其商業(yè)運營等高毛利業(yè)務(wù)占比高的企業(yè)抗風險能力更強，對構(gòu)建新發(fā)展模式有正向推動。

    在“輕重并舉”戰(zhàn)略下，新城控股商業(yè)在管規(guī)模持續(xù)擴大。財報顯示，2024年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。

    報告期內(nèi)，新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場，數(shù)量位列全國第三，并通過代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張。截至2024年末，新城控股實現(xiàn)173個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)商業(yè)面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%，商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛。

    方正證券研報指出，新城商業(yè)自2021年起經(jīng)營性現(xiàn)金流已完全覆蓋利息支出，2024年該比例進一步擴大至3.34倍。

    在業(yè)內(nèi)看來，商業(yè)資產(chǎn)的高效運營正在重構(gòu)公司盈利模式。據(jù)新城控股董事會秘書李峰透露，2020年－2024年，公司在雙輪驅(qū)動的基礎(chǔ)上，商業(yè)運營的收入、毛利占整體比重持續(xù)提升，2024年營收占比為14%、毛利占比達48%，毛利率為70.17%。

    新城控股表示，2025年計劃新開5座吾悅廣場，目標商業(yè)運營收入提升至140億元，進一步強化第二增長曲線。

    合理管控現(xiàn)金流確保償債安全    

    “商業(yè)管理板塊將繼續(xù)承接對公司資產(chǎn)保值、升值和利潤的要求，還為公司拓寬了融資渠道，并帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”嚴躍進稱。

    截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為后市發(fā)展留出了足夠的空間；凈負債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平。

    安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，是新城控股穩(wěn)健前行的基石。截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債降至32.73億元，進一步夯實穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面。良好的信譽表現(xiàn)，讓新城控股獲得了多方認可，并在融資端取得突破。

    新城控股高級副總裁潘明忠表示，2024年5月及11月，公司發(fā)行中期票據(jù)合計融資29.2億元。截至目前，公司在中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）擔保下發(fā)行的中票總額約76億元。2025年，公司將繼續(xù)與監(jiān)管部門保持密切溝通，積極推進相關(guān)融資工作，拓寬融資渠道，降低融資成本。

    “這在當前市場環(huán)境下已屬難得。”嚴躍進表示，更重要的是，在融資較難的大環(huán)境下，新城控股憑借商業(yè)運營資產(chǎn)為拓寬融資渠道，獲得低成本資金，保證公司順利償債。

    財報顯示，截至2024年底，新城控股持有的投資性房地產(chǎn)余額為1214億元，其中1025億元已用于借款抵押。2024年度內(nèi)，公司新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

    “具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)在融資成本、抗周期能力上優(yōu)勢顯著。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，打通房地產(chǎn)金融閉環(huán)也是重要措施，商業(yè)不動產(chǎn)REITs將受到更多鼓勵與支持。

    對此，王曉松表示，公司將努力探索多層級REITs產(chǎn)品，積極與監(jiān)管審批機構(gòu)溝通，盤活存量資產(chǎn)，打造“募－投－建－管－退”全周期閉環(huán)，與持有型不動產(chǎn)ABS、Pre-REITs、類REITs等創(chuàng)新工具協(xié)同共振，構(gòu)建起多層次、全鏈條的資本生態(tài)體系。

    對于投資者關(guān)注的公司償債安排問題，公司表示，長期以來，新城控股堅持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內(nèi)外公開市場債券52.62億元。新城控股高級副總裁兼財務(wù)負責人管有冬也表示，公司將根據(jù)債務(wù)到期時間做好資金安排，持續(xù)盤活融資資源、拓展境內(nèi)外各種融資渠道，積極把握各類融資機會，合理有序管控各項現(xiàn)金流，確保債務(wù)到期償付。

    展望未來，新城控股管理層表示，公司將根據(jù)市場變化和自身優(yōu)勢，通過制定合理的經(jīng)營戰(zhàn)略，積極把握市場窗口，挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機會，做好營銷推廣、提升貨值變現(xiàn)能力，緊抓銷售和資金回籠。未來，公司會保持對土地市場的敏感度，根據(jù)開發(fā)市場及自身資金計劃進行綜合規(guī)劃。同時，公司還會積極調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)和營銷策略，提升現(xiàn)金回收效率，降費守價，抵御市場“寒潮”。

（編輯 上官夢露）