成交放量?jī)r(jià)格止跌 上海樓市小陽(yáng)春成色幾何？

    本報(bào)記者 陳瀟

    進(jìn)入3月，上海樓市“小陽(yáng)春”如期而至，且熱度超出市場(chǎng)預(yù)期。

    易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上旬，上海二手房成交顯著放量。3月1日至15日，全市二手房網(wǎng)簽量已達(dá)約1.4萬套；其中，3月9日至15日當(dāng)周成交7233套，創(chuàng)2021年以來周度新高。新房方面，部分項(xiàng)目在新政后有所升溫，到訪人數(shù)和成交轉(zhuǎn)化有了明顯變化。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，3月份以來，上海新房市場(chǎng)有所修復(fù)，二手房市場(chǎng)成交熱度迅速攀升，網(wǎng)簽量持續(xù)高位運(yùn)行、機(jī)構(gòu)信心大幅提振，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下近年來新高，整體來看，上海樓市正呈現(xiàn)出典型的“小陽(yáng)春”特征。

    政策與市場(chǎng)共振

    成交快速放量

    對(duì)于本輪市場(chǎng)回暖，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是政策與市場(chǎng)變化共同作用的結(jié)果。

    從政策端看，前期一系列優(yōu)化措施的累積效應(yīng)正在顯現(xiàn)。2月25日，上海出臺(tái)穩(wěn)定樓市“滬七條”新政，包括進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策，優(yōu)化住房公積金貸款政策等。

    同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從案場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，政策對(duì)市場(chǎng)確實(shí)產(chǎn)生了影響。“從來訪客群的影響因素來看：受優(yōu)化公積金貸款政策影響最大，占比為77%；受非戶籍在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保3年改為1年影響，占比為19%；受居住證滿5年可以購(gòu)房政策影響，占比為2%；受非戶籍滿3年可以在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)一套住房政策影響，占比為2%。”

    宋紅衛(wèi)進(jìn)一步表示：“在監(jiān)測(cè)的樓盤中，受新政影響的人群，來訪到成交的轉(zhuǎn)化比約為10比1，而并未受到新政影響人群約為27比1，可以看出，受新政影響的人群轉(zhuǎn)化率明顯要高于非新政影響的人群，這也體現(xiàn)了政策調(diào)控的精準(zhǔn)性。”

    除了政策驅(qū)動(dòng)，價(jià)格因素同樣關(guān)鍵。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海二手住宅價(jià)格在經(jīng)歷連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后，于2026年2月首次出現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%。價(jià)格的止跌回升被視為市場(chǎng)觸底的重要信號(hào)。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前入市買家多數(shù)已經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間看房，對(duì)價(jià)格的判斷更為理性，當(dāng)價(jià)格止跌后，決策周期明顯縮短。

    供需格局改變

    “好房源”緊缺

    與以往不同，本輪市場(chǎng)回暖還伴隨著供需關(guān)系的明顯變化。嚴(yán)躍進(jìn)表示，2025年5月份左右開始，上海二手房掛牌量就開始進(jìn)入下行周期，即掛牌積壓的矛盾開始緩解。供應(yīng)減少疊加需求上升，導(dǎo)致買方議價(jià)空間縮小，從市場(chǎng)的實(shí)際反饋看，好房源和便宜房源相對(duì)減少，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)了供求兩端的預(yù)期和策略。

    一位上海地區(qū)鏈家二手房經(jīng)紀(jì)人也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)房源明顯變少，一些性價(jià)比較高的房子，會(huì)出現(xiàn)多組客戶同時(shí)談的情況。

    在此背景下，市場(chǎng)上關(guān)于“車位產(chǎn)證拆分推高成交量”的說法也引發(fā)關(guān)注。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該觀點(diǎn)存在一定誤讀。“實(shí)際上，即便車位與住宅在同一產(chǎn)證名下，過去交易中也是分別簽署兩份合同，網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)口徑并未發(fā)生本質(zhì)變化。”

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海二手房成交主力仍是老舊小區(qū)和動(dòng)遷房，這類房源多數(shù)并不涉及產(chǎn)權(quán)車位，因此即便存在個(gè)別統(tǒng)計(jì)變化，對(duì)總量影響也非常小。

    展望后市，從成交量來看，3月下半月通常是網(wǎng)簽高峰期，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，全月成交有望沖擊3萬套。不過從結(jié)構(gòu)上看，當(dāng)前成交仍以剛需及剛改為主，主要集中在外環(huán)外及中外環(huán)間，總價(jià)500萬元左右產(chǎn)品表現(xiàn)活躍。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，按照以往置換鏈條運(yùn)行規(guī)律，剛需端的活躍將為“賣舊換新”創(chuàng)造條件，帶動(dòng)改善型需求逐步入場(chǎng)。隨著近期市場(chǎng)對(duì)價(jià)格企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)，預(yù)計(jì)自3月下旬起，中高端改善及部分高端住宅成交有望逐步回暖，市場(chǎng)熱度或?qū)⒊尸F(xiàn)由點(diǎn)及面的擴(kuò)散態(tài)勢(shì)，4月-5月市場(chǎng)交易熱度有望繼續(xù)維持。

（編輯 喬川川）