疫情助推物管業(yè) 開年后8家物業(yè)公司欲IPO

    本報記者 王麗新

    在過去的一年中，8家物業(yè)公司實現(xiàn)上市，占我國目前物業(yè)上市公司總數(shù)的40%左右，房企拆分物業(yè)板塊上市熱潮仍在發(fā)燒。2020年以來，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，正榮服務、金融街服務、鴻坤集團旗下香港燁星控股（原鴻坤物業(yè)）等5家物業(yè)公司提交了赴港上市申請；同時，卓越物業(yè)、朗詩綠色生活以及華潤置地旗下物業(yè)管理企業(yè)也被傳出上市的消息。

    除夕當天，金融街物業(yè)及宋都服務向港交所遞交了招股書；1月31日，鴻坤物業(yè)向港交所遞交招股書，目前已經(jīng)通過聆訊；2月24日，大本營在河南的興業(yè)物聯(lián)通過港交所聆訊，有望成為春節(jié)復工后第一家上市的物業(yè)股。

    “近兩年，房企分拆物業(yè)板塊上市欲望強烈。一方面，物業(yè)板塊上市之后會獲得金融機構青睞，有新的融資渠道；另一方面，物業(yè)品牌的建立，對開發(fā)主業(yè)新建住宅溢價率提升有所反哺。”某物業(yè)企業(yè)高管向《證券日報》記者透露，巧合的是，這場突如其來的新冠肺炎疫情加深了物業(yè)與業(yè)主的信任體系強度，在基礎服務和增值性服務業(yè)務方面都有正向影響，可謂物業(yè)企業(yè)上市的絕好機會。

    打通“最后一公里”服務半徑

    治療一線在醫(yī)院，防護一線在物業(yè)。在這場無聲戰(zhàn)“疫”中，過去你可能認不出面孔，叫不出名字的普通物業(yè)人，一直沒有缺席。

    從1月20日至今，每天背著40斤的藥桶，手腳被藥水浸泡，穿行于樓道、電梯間、地下室各個樓層中，這是湖北宜昌鴻坤·國賓壹號小區(qū)一名保潔員工作的“家常便飯”。分類包裝1萬斤蔬菜，送到社區(qū)1000多名業(yè)主的家門口，這是鴻坤一線物業(yè)人每日“身兼數(shù)職”的日常。

    “無論是室內(nèi)消毒、送菜跑腿、代繳電費等產(chǎn)品與服務上門，還是物業(yè)人員身兼數(shù)職的公共衛(wèi)生防護，都讓業(yè)主與物業(yè)關系變得更為融洽。”鴻坤物業(yè)工作人員向本報記者表示，我們有一個業(yè)主稱，看到這樣的物業(yè)才覺得物業(yè)費交得值，下次不會拖欠了。

    “過去，一直對物業(yè)的最后一百米‘護城河怎么去挖’探討頗多，這一場疫情造就了現(xiàn)在就構成了‘護城河’，并且有機會能夠挖深。”中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜在接受采訪時表示，此次疫情，物業(yè)服務企業(yè)的抗周期、抗風險、政策支持的屬性顯著體現(xiàn)，不僅贏得客戶認同，為物業(yè)費收繳與定價奠定基礎，另外智能運用推廣，服務模式轉變，為社區(qū)增值服務發(fā)展提供契機；同時，資本市場對物業(yè)企業(yè)價值高度認可。

    “在疫情中積極作為的物業(yè)企業(yè)，將加深業(yè)主信任感，為家政、居家服務等最后一公里的服務場景建立強連接。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，這種信任和強聯(lián)系將對基礎服務的物業(yè)費收繳率正向相關，同時也利于培養(yǎng)增值性服務消費習慣，線上引流效果明顯有利于后期“宅”經(jīng)濟類業(yè)務嫁接，開拓物業(yè)收入的新渠道，為其在資本市場的估值加分。

    疫情助推物業(yè)企業(yè)加速上市

    “疫情來時，對物業(yè)企業(yè)是危也是機。”某物業(yè)企業(yè)高管向本報記者表示，好的物業(yè)能把握住機會，重新審視物業(yè)的角色，在服務上下功夫，真正可以從過去地產(chǎn)企業(yè)的附屬品成長為未來空間廣闊的獨立運營的物業(yè)品牌，這也是房企忙于分拆上市的動因。

    總體上看，與前一波上市的保利物業(yè)等企業(yè)不同，這一波提交IPO申請的企業(yè)，規(guī)模相對較小，但服務運營各有特色。

    以提交IPO申請的鴻坤物業(yè)為例，起家北京，擁有15年以上的發(fā)展歷史，主要為普通住宅、高端別墅、商業(yè)綜合體、寫字樓、公建、產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)提供物業(yè)服務。

    據(jù)招股書顯示，2017年至2019年前8個月，鴻坤物業(yè)的營業(yè)收入分別為1.92億元、2.51億元及1.75億元。整體看，在總體營收及凈利潤上的增長比較快，2016年-2018年營收復合年增長率達到46.8%，凈利潤復合年增長率則為45.6%。目前其管理的總收益建筑面積約為490萬平方米，合約建筑面積為710.9萬平方米，分布在8個城市，預計2021年將成立11間新附屬公司或分支機構及收購最少兩間物業(yè)管理服務公司。

    “我們的原則是有質(zhì)量增長，不盲目擴張。”鴻坤物業(yè)某管理層在接受《證券日報》記者采訪時表示，同時希望可以憑借多業(yè)態(tài)均衡發(fā)展盡快向頭部企業(yè)經(jīng)營規(guī)?？繑n。

    開發(fā)主業(yè)規(guī)模不是TOP30的房企，旗下物業(yè)板塊想要實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，無疑需要上市帶來的品牌溢價、融資渠道和獲得認可的高估值。目前來看，2月份以來，雅生活、中海物業(yè)等港股物業(yè)板塊均有不錯表現(xiàn)。截至2月25日，奧園健康每股股價為8.42元，相較于1月底，漲幅達55%。

    “疫情提升了物業(yè)費收繳率和社會認可度，資本市場關注的是物業(yè)本身有穩(wěn)定收入，這是物業(yè)公司的機遇，預計接下來將有更多物業(yè)公司走向資本市場。”黃瑜向本報記者表示，做好基礎服務同時，能不能做好與資本市場的對接，以及未來對增值服務的挖掘，這是對物業(yè)公司接下來的挑戰(zhàn)。