深圳樓市回暖在即？部分銀行下調(diào)房貸利率二手房成交量反彈

    本報(bào)記者 謝嵐 見(jiàn)習(xí)記者 李昱丞 肖林秀

    近日，有消息稱深圳部分銀行開(kāi)始下調(diào)房貸利率，當(dāng)前首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者向深圳多家銀行求證發(fā)現(xiàn)，針對(duì)首套房，廣發(fā)銀行、平安銀行目前下調(diào)房貸利率至4.95%，工商銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有大行以及招商銀行、光大銀行、中信銀行等股份制銀行仍然執(zhí)行5.1%的主流房貸利率。

    對(duì)此，中國(guó)銀行研究院研究員王梅婷在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“目前樓市的政策導(dǎo)向是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房合理消費(fèi)。在這一精神指引下，各地對(duì)正常住房需求貸款的放款和審核條件都在逐步回歸合理。”

    平安銀行、廣發(fā)銀行下調(diào)房貸利率

    多數(shù)銀行維持原狀

    “利率下降就是前幾天的事情。”平安銀行一位個(gè)貸客戶經(jīng)理告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，目前該行首套房貸款利率為4.95%，相較之前的5.1%下降了15個(gè)基點(diǎn)。

    廣發(fā)銀行也加入了下調(diào)房貸利率的陣營(yíng)中。廣發(fā)銀行福田某支行的個(gè)貸客戶經(jīng)理卓飛（化名）對(duì)記者稱，從上周開(kāi)始，廣發(fā)銀行首套房貸利率下調(diào)至4.95%，二套房貸利率下調(diào)至5.25%。

    “因?yàn)閺V發(fā)銀行投入到房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)不是太多，因此目前我們銀行的個(gè)人房貸額度較為充足。相對(duì)而言‘四大行’額度可能會(huì)相對(duì)緊張，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)多會(huì)擠占按揭的額度。”卓飛對(duì)記者表示。

    IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為：“房貸業(yè)務(wù)對(duì)于中小銀行而言始終是風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，此前受貸款集中度分級(jí)管理措施的限制而使得部分中小銀行無(wú)法發(fā)放涉房貸款，而目前貸款政策微調(diào)之下，深圳部分中小銀行為了競(jìng)爭(zhēng)這一業(yè)務(wù)而主動(dòng)下調(diào)房貸利率。”

    以平安銀行為例，根據(jù)財(cái)報(bào)，截至上半年末，平安銀行房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額占比為10.1%，個(gè)人住房貸款占比為9.01%，距離房地產(chǎn)貸款集中度管理制度所要求的27.5%、20%仍有較大空間，或許是其近期下調(diào)房貸利率的底氣之一。

    央行12月13日發(fā)布的最新一期房貸數(shù)據(jù)顯示，11月末個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月份多增532億元。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，個(gè)人房貸貸款余額規(guī)模在增大，體現(xiàn)了商業(yè)銀行積極執(zhí)行央行最新房貸政策，在放貸方面持續(xù)推進(jìn)，體現(xiàn)了支持合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。

    值得注意的是，就目前而言，深圳下調(diào)房貸利率的只是少數(shù)銀行。據(jù)記者了解，深圳市內(nèi)包括工商銀行、建設(shè)銀行等在內(nèi)的國(guó)有大行以及招商銀行、光大銀行、中信銀行等股份制銀行仍然執(zhí)行5.1%的主流首套房貸利率。

    光大銀行的一位工作人員對(duì)記者稱，該行針對(duì)首套房和二套房的貸款利率分別是5.1%和5.5%，已經(jīng)執(zhí)行了一段時(shí)間，目前尚未收到調(diào)整通知，不排除后期下調(diào)的可能性。中信銀行、招商銀行、江蘇銀行、興業(yè)銀行的工作人員同樣表示，目前個(gè)人房貸利率沒(méi)有下降。

    二手房成交量反彈

    深圳樓市走出至暗時(shí)刻？

    部分中小銀行下調(diào)房貸利率，對(duì)此前“深度冰封”的深圳樓市有什么影響？

    “房貸利率下調(diào)，不僅是降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，更重要的是傳遞了一個(gè)信息，即銀行年前也在沖刺，購(gòu)房者面臨的放貸難、放款慢困境將會(huì)大大改善，將刺激市場(chǎng)回暖，成交提升。”中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專家安光勇認(rèn)為，此前潛在購(gòu)房群體采取觀望態(tài)度，導(dǎo)致深圳樓市處于供大于求的現(xiàn)象，此時(shí)下調(diào)房貸利率可在一定范圍內(nèi)促進(jìn)潛在購(gòu)房者購(gòu)買。但安光勇同時(shí)指出，大多數(shù)潛在購(gòu)房者并非因銀行的貸款利率過(guò)高而不購(gòu)買住房，因此下調(diào)房貸利率的影響相對(duì)有限。

    當(dāng)下，深圳樓市逐漸走出至暗時(shí)刻，出現(xiàn)了回暖的跡象，不過(guò)總體而言成交氛圍仍然較為冷淡。

    在新房市場(chǎng)，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月份新房住宅成交5644套，環(huán)比上升19.8%，接近兩成；成交面積55.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.5%。但總體而言，11月份深圳共19個(gè)住宅項(xiàng)目入市，僅2個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤售罄，整體開(kāi)盤去化不足五成，開(kāi)盤去化率進(jìn)一步走低。根據(jù)過(guò)去一年平均成交量計(jì)算去化時(shí)間約為6.3個(gè)月，去化周期大幅回升，為今年第二高。

    12月13日，深圳網(wǎng)紅樓盤華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期花園公布了意向登記名冊(cè)，2615批客戶提交申請(qǐng)，最終入圍1486批登記客戶，對(duì)應(yīng)1024套房，認(rèn)籌比僅為1：1.5。對(duì)比去年11月份潤(rùn)璽一期9690人搶1171套房的熱度，已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。

    在更具象征性意義的二手房市場(chǎng)，成交量也有所反彈。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局的數(shù)據(jù)，11月份深圳二手住宅成交2211套，環(huán)比增長(zhǎng)37.76%，高于10月份的1605套、9月份的1765套和8月份的2043套，不過(guò)仍處于歷史低位。相比于去年同期成交5812套，11月份二手住宅成交量下滑超過(guò)近六成。

    深圳中原研究中心認(rèn)為，11月份深圳全市二手過(guò)戶量在連續(xù)7個(gè)月下滑后反彈，市場(chǎng)基本筑底完成，信心慢慢回升，但二手交易系統(tǒng)增加了交易周期，預(yù)計(jì)成交將繼續(xù)維持震蕩走勢(shì)。

    柏文喜認(rèn)為，深圳二手房市場(chǎng)目前還說(shuō)不上觸底反彈，二手房成交增加主要是由于之前的房貸積壓造成了11月份的放量，而并非真實(shí)的市場(chǎng)交投狀況。

    中國(guó)銀行研究院研究員王梅婷則表示，深圳樓市是否反彈還需要進(jìn)一步判斷。前段時(shí)間由于銀行集中停止發(fā)放住房貸款或設(shè)置較高門檻，使得深圳房地產(chǎn)成交量連創(chuàng)新低。隨著房地產(chǎn)調(diào)控更加精準(zhǔn)科學(xué)，預(yù)計(jì)深圳二手房成交市場(chǎng)將從低位逐步恢復(fù)。

（編輯 上官夢(mèng)露）