上半年房地產(chǎn)信托募集規(guī)模逾4500億 監(jiān)管進一步要求管控余額、管住新增

    7月11日，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)再起波瀾。

    當(dāng)日有信息稱：“光大信托緊急通知，所有房地產(chǎn)類項目募集截至今日12點，（包括直銷和代銷）全部停止，超過12點的全部退款。”

    21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從光大信托內(nèi)部人士處了解到，此消息最初來從某三方公司人士處流出，其還有未被公開傳播的后半部分：“優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目基本要導(dǎo)流進契約基金和金交所私募債了。”

    一位資管業(yè)人士對記者指出，這是第三方財富機構(gòu)銷售人員的常見做法，常以夸張的表述傳播此類信息，目的在于催促認購產(chǎn)品的投資人打款。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者多方了解，此則消息并非完全無中生有，但是被過度解讀了。

    多位知情人士向記者確認，目前光大信托確實有相關(guān)消息，暫時停止房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的繼續(xù)新增募資，這是根據(jù)監(jiān)管的要求對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行調(diào)整。

    “目前是要求三季度存量不超過二季度，現(xiàn)在大家感覺是先停一下，梳理看后面怎么投。”一位接近光大信托的人士7月11日對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。

    當(dāng)日，光大信托一位高層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，市場傳播的全面停止房地產(chǎn)項目募資是謠言，實際情況是為按監(jiān)管要求，對房地產(chǎn)項目進行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑運作。光大信托堅持“房住不炒”，重點支持與政策導(dǎo)向一致的住房保障項目。

    余額管控并非個案

    事實上，并非光大信托一家機構(gòu)被要求對房地產(chǎn)信托項目進行余額管控。日前，中國銀保監(jiān)會就因加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的風(fēng)險防控問題開展了針對信托公司的約談警示，要求控制規(guī)模增速。

    上海地區(qū)一家信托公司人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者證實，確實收到監(jiān)管指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模。不過另外有部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比較激進的公司被單獨約談，或有更具體的要求。

    今年以來，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊是市場上人所共知的趨勢。北方一家信托公司人士對記者透露，今年以來監(jiān)管對信托公司檢查的頻率提高了很多，一直在摸底，要求上報房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況，對合規(guī)要求相較去年也嚴(yán)格了很多。

    上述人士表示，這些年來監(jiān)管對信托業(yè)務(wù)的要求一直趨于嚴(yán)格，房地產(chǎn)項目一定要符合432要求（即房地產(chǎn)公司必須4證齊全、房地產(chǎn)公司必須要有30%的自有資金、融資方至少有2級以上的資質(zhì)），但也一直存在繞道監(jiān)管的操作，比如名股實債的做法，以關(guān)聯(lián)工商企業(yè)作為融資主體，將房地產(chǎn)項目裝入作為抵押，信托公司對其放款。以前類似方式大多數(shù)還可以操作，今年以來，對這方面的合規(guī)要求更加嚴(yán)格，“同樣標(biāo)準(zhǔn)的項目去年能批下來，今年很可能就不行了。”

    房地產(chǎn)信托仍逆勢增長

    房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊的背后，是其快速的逆勢增長。

    中國銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人日前表示，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長較快，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問題和風(fēng)險隱患，需要引起高度重視。

    根據(jù)第三方平臺普益標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。

    房地產(chǎn)信托規(guī)模為何出現(xiàn)如此快速的增長？上海地區(qū)一家信托公司人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者解釋，自去年10月份以來，信托市場房地產(chǎn)項目就更加活躍了。因為，信托公司目前的兩大主要業(yè)務(wù)為，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施類（即政信）業(yè)務(wù)，自去年下半年以來，各地政府鼓勵發(fā)行低成本的債券取代信托融資渠道，在信托的資金端，出于成本和收益考慮，開始出現(xiàn)更多向房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)移的跡象。

    上述人士還表示，去年普通工商企業(yè)、上市公司大面積出現(xiàn)資金鏈緊張，進而債務(wù)違約的情況，在此背景下，從個人投資者到機構(gòu)，出于風(fēng)險考慮以及對房地產(chǎn)的信任，有一批資金流向了房市。

    從資產(chǎn)端來看，近年來，整個房地產(chǎn)市場越來越呈現(xiàn)出明顯的強者恒強、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”，資源向50強大型地產(chǎn)企業(yè)更加集中。隨著這種趨勢的加強，大型地產(chǎn)公司對資金的需求也與日俱增。

    今年以來對房地產(chǎn)融資的監(jiān)管思路是一脈相承的。監(jiān)管層多次在公開場合強調(diào)對房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的政策思路。銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，要正視房地產(chǎn)金融化的現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為。

    5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號）。其中再次強調(diào)了對房地產(chǎn)項目融資的嚴(yán)格管控。

    一位業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析，結(jié)合各家信托公司收到的窗口指導(dǎo)口徑，主要是以控制新增，穩(wěn)定存量為主，大格局上仍是出于防控風(fēng)險、打贏三大攻堅戰(zhàn)為目標(biāo)方向。

    “銀保監(jiān)會之前披露了3.15萬億存量房地產(chǎn)信托規(guī)模這一數(shù)據(jù)，我覺得這就是個底線，管住新增。”上述上海地區(qū)信托公司人士認為。