盤活資產(chǎn) 上市公司賣房增業(yè)績

    臨近2018年半年報(bào)披露期，多家上市公司在二季度末處置了所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)。僅6月份，就有15家公司公告出售投資性房地產(chǎn)，不少公司獲利巨大。有的上市公司變更了投資性房地產(chǎn)會計(jì)計(jì)量方式，由成本法變更為公允價(jià)值法。業(yè)內(nèi)人士表示，采用公允價(jià)值計(jì)算模式，房價(jià)上漲將帶動業(yè)績增長，但房價(jià)下跌，業(yè)績會受拖累。

    盤活存量資產(chǎn)

    從出售的房產(chǎn)區(qū)域看，多數(shù)為北京、上海、深圳等一線城市，主要為投資性房地產(chǎn)。以宇順電子為例，公司擬出售的4處房產(chǎn)均位于深圳市南山區(qū)，合計(jì)售價(jià)為1.68億元，賬面凈值約為1億元。

    由于持有時間較長，不少公司實(shí)際出售價(jià)格與賬面價(jià)格差別較大。以上海三毛為例，公司擬出售的5處房產(chǎn)，賬面凈值合計(jì)為813.12萬元，市場法評估值合計(jì)為2372.29萬元，兩者相差近3倍。金智科技則將賬面價(jià)值為403.03萬元，合計(jì)面積551.36平方米的4處北京房產(chǎn)出售。根據(jù)公司財(cái)務(wù)部門初步測算，預(yù)計(jì)凈利潤增加約1973萬元，約合公司2017年經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈利潤的12.85%。

    部分公司出售房產(chǎn)與盤活存量資產(chǎn)、償還銀行借款有關(guān)。以高偉達(dá)為例，公司6月26日晚間公告，擬出售位于北京市朝陽區(qū)亮馬橋路32號高斕大廈的房產(chǎn)。其中，辦公建筑面積3552.8平方米，車位建筑面積165.08平方米。經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門測算，本次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完畢，將增加公司當(dāng)期營業(yè)外收入約5000萬元。公司表示，出售房產(chǎn)能夠有效盤活資產(chǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)利益最大化。本次出售資產(chǎn)所得款項(xiàng)將用于償還銀行借款、補(bǔ)充公司經(jīng)營所需資金，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

    此外，浙富控股表示，為有效盤活存量資產(chǎn)，全資子公司擬將位于杭州市的部分房產(chǎn)出售，涉及建筑面積12.05萬平方米，合計(jì)評估價(jià)為18.45億元。

    變更計(jì)量方式

    部分公司選擇變更投資性房地產(chǎn)會計(jì)計(jì)量方式。由于會計(jì)計(jì)量方式從成本法變更為公允價(jià)值法，大幅提升了當(dāng)期利潤和資產(chǎn)規(guī)模。

    以供銷大集為例，公司2018年一季報(bào)顯示，公司持有的投資性房地產(chǎn)總額為143.72億元。公司此前將計(jì)量方式由成本法變更為公允價(jià)值法，大幅增加了公司賬面總資產(chǎn)。

    凱撒文化日前公告，決定對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。公司持有的投資性房地產(chǎn)均位于省會或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心區(qū)域，近兩年來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值升值明顯。

    銀河生物同樣將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本法變更為公允價(jià)值法。公司表示，由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，能更客觀地反映公司投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)公司財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性。

    業(yè)內(nèi)人士指出，依據(jù)《會計(jì)準(zhǔn)則》，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。用成本法的好處是計(jì)量方式簡單，且不會因房價(jià)起伏產(chǎn)生大的波動。因此，多數(shù)上市公司采用成本法。在公允價(jià)值模式下，房價(jià)上漲會帶動業(yè)績增長，但房價(jià)下跌，業(yè)績也會受拖累。

    值得注意的是，部分公司因投資性房地產(chǎn)計(jì)量不準(zhǔn)確，引發(fā)較大市場關(guān)注。以雪人股份為例，公司7月4日晚間公告稱，公司及相關(guān)人員近日收到福建證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管警示函。2018年2月28日，公司披露了2017年度業(yè)績快報(bào)，因投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理有誤、未計(jì)提商譽(yù)、股權(quán)減值準(zhǔn)備等因素，導(dǎo)致公司預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與2017年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在較大差異。2017年業(yè)績由預(yù)計(jì)的盈利轉(zhuǎn)為虧損。福建證監(jiān)局因此對公司及公司財(cái)務(wù)總監(jiān)進(jìn)行了警示處罰。

    持有規(guī)模增長

    數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度，1676家上市公司共持有9904.74億元投資性房地產(chǎn)，相比2017年一季度的7508.7億元增長31.91%。其中，119家上市房企共持有4375.78億元投資性房地產(chǎn)；1557家非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共持有5528.96億元投資性房地產(chǎn)。

    截至2018年一季度，20家上市公司投資性房地產(chǎn)金額超過100億元，14家為房地產(chǎn)行業(yè)，7家為非房地產(chǎn)行業(yè)。美凱龍、中國建筑、中國平安、萬科A、金融街5家公司持有的投資性房地產(chǎn)金額超過300億元。其中，美凱龍以720.2億元的投資性房地產(chǎn)存量居前。梳理公告發(fā)現(xiàn)，作為家具賣場行業(yè)龍頭企業(yè)，家具賣場出租經(jīng)營成為公司主要收入來源，而投資性房地產(chǎn)成為公司主要資產(chǎn)。

    對比2017年年報(bào)以及2018年一季報(bào)數(shù)據(jù)，今年一季度，減持投資性房地產(chǎn)金額超過1000萬元的公司達(dá)到85家，超過1億元的公司19家。多家被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示和其他風(fēng)險(xiǎn)警示的*ST和ST公司位列其中。出售投資性房地產(chǎn)在關(guān)鍵時點(diǎn)甚至成為ST和*ST公司的救命“稻草”。不少公司因出售房產(chǎn)成功摘掉*ST。