吳家明：收緊還是轉向樓市調控向何方

    自2016年3月內地多個城市出臺調控措施至今，本輪房地產(chǎn)調控的持續(xù)時間超過以往任何一輪調控，特別是進入2018年后調控頻率有增無減。不過，近段時間關于樓市調控的討論再度升溫，調控究竟是繼續(xù)升級還是轉向？

    10月19日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于我市進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的說明》，明確將在保持調控力度不放松、保持成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。廣州市住建委“將繼續(xù)保持調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)堅決執(zhí)行現(xiàn)行各項調控措施不動搖，繼續(xù)嚴格對新建商品住房開展價格指導，同時，按照中央、省、市決策部署，加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度，保持廣州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行”。

    市場普遍認為，上述消息是對當日所傳言的廣州市增城、南沙、花都三區(qū)放開限價消息的回應。放開限價消息對于開發(fā)商來說，可以說是一種翹首以盼卻又不敢說破的心情。對于投資客而言，則是蠢蠢欲動，以為這是一個各地調控放松的前奏。

    有分析人士表示，廣州市住建委此次發(fā)文嚴禁“雙合同”，同時優(yōu)化預售和網(wǎng)簽指導價，是對10月19日市場傳言放開限價消息的正面回應，不希望外界將當日召開的會議理解為放松調控。

    所謂“雙合同”就是一套房簽兩份合同，一份按照政府的指導價格，另一份是以裝修等名義補充收費，這是開發(fā)商在控制房價形勢下采取的違規(guī)行為。記者在廣州市場調查時也發(fā)現(xiàn)，“雙合同”現(xiàn)象屢禁不止。

    除了限價與雙合同，現(xiàn)房銷售也是最近市場討論的熱點，也觸動了開發(fā)商的神經(jīng)。無獨有偶，合肥市房地產(chǎn)管理局近日出臺商品房現(xiàn)房銷售管理規(guī)定，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應當?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門應當優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。與此同時，新建商品房現(xiàn)房銷售應當滿足的六項條件，包括必須取得《建設工程竣工驗收備案表》。同時規(guī)定申請銷售房屋有司法、行政查封限制的，不得辦理現(xiàn)房銷售備案。

    近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會印發(fā)《深圳市建設用地開工竣工管理辦法》，通過對開竣工期限、違約原因認定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責等內容進行明確規(guī)定，進一步規(guī)范開竣工延期管理工作。其中，《辦法》規(guī)定主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內竣工。在業(yè)內人士看來，上述表述本質上是供給端的一次改革，對于把控開發(fā)節(jié)奏和在預定時間內交付房屋等都有較好的管控效應。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至10月初，年內累計房地產(chǎn)調控次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成，創(chuàng)歷史同期新高。如今，任何一絲關于調控政策的變化總能成為市場最熱門的話題之一。甚至，很多政策會被誤讀。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，調結構、不收緊，這或是后續(xù)樓市政策的調整方向。對于不收緊，當前多數(shù)市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象，其實沒有必要進行收緊，類似的政策思路其實都說明了一點，即各地因地制宜的特征會很明顯。