長(zhǎng)江證券：地產(chǎn)股成長(zhǎng)機(jī)會(huì)仍存

    2016年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)逐步減弱，周期屬性不斷下降。而房地產(chǎn)行業(yè)被稱為周期之母，2007年以來(lái)行業(yè)波動(dòng)呈現(xiàn)了典型的周期性，上升、拐點(diǎn)、下降、觸底，經(jīng)典的3年周期理論深入人心。但從最近一輪周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性卻呈現(xiàn)逐步走弱的趨勢(shì)。

    從行業(yè)層面來(lái)看，優(yōu)秀房企的快速成長(zhǎng)，一方面離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去20年持續(xù)的市場(chǎng)擴(kuò)容，另一方面也離不開(kāi)領(lǐng)先的管理能力為其帶來(lái)超過(guò)行業(yè)平均增速的表現(xiàn)。未來(lái)10年房地產(chǎn)行業(yè)需求保持平穩(wěn)，因此龍頭房企具備充足的發(fā)展空間。而房企在行業(yè)紅利推動(dòng)下快速發(fā)展，但不同時(shí)代階段其獲得超過(guò)行業(yè)平均水平增速的途徑卻各有不同，按時(shí)間先后來(lái)看分別為拿地能力、融資能力和周轉(zhuǎn)能力。拿地端、融資端對(duì)頭部企業(yè)的傾斜以及銷售端品牌優(yōu)勢(shì)的積累，將持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升。在此趨勢(shì)下，中型企業(yè)規(guī)模沖動(dòng)更強(qiáng)，快周轉(zhuǎn)推動(dòng)的高成長(zhǎng)屬性值得重視。

    往后看，政策端與流動(dòng)性層面以穩(wěn)為主，基本面預(yù)計(jì)受三、四線城市影響將逐步下行，但一、二線城市預(yù)計(jì)仍好于去年。2019年是貫徹長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)推進(jìn)的重要年份，“一城一策”有望長(zhǎng)期落實(shí)。雖然部分城市的部分銀行有上調(diào)按揭貸款利率上浮比例，但預(yù)計(jì)在銀行體系流動(dòng)性較為寬裕的環(huán)境下，按揭貸款利率有望維持下行趨勢(shì)。房企融資端維持緊平衡態(tài)勢(shì)，并未出現(xiàn)明顯寬松走勢(shì)。受低庫(kù)存環(huán)境影響，新開(kāi)工與投資將保持韌性，后續(xù)增速預(yù)計(jì)穩(wěn)中有降。

    有鑒于上述背景，后市房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行與龍頭房企發(fā)展的波動(dòng)性在減弱，穩(wěn)定性逐步增強(qiáng)，建議投資者逐步由注重行業(yè)貝塔向注重個(gè)股阿爾法的投資框架進(jìn)行切換。隨著行業(yè)集中度不斷提升以及房企預(yù)收款項(xiàng)的持續(xù)增長(zhǎng)，龍頭房企業(yè)績(jī)有望持續(xù)增長(zhǎng)，分紅派息將更為穩(wěn)定，建議重視當(dāng)前時(shí)點(diǎn)地產(chǎn)龍頭的配置價(jià)值。積極關(guān)注布局都市圈的成長(zhǎng)性標(biāo)的。此外在當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)，部分龍頭房企也仍具有較好的配置價(jià)值。