滬市REITs擴募加速推進 為市場發(fā)展注入強勁動能

    本報記者 毛藝融

    從首批公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）上市以來，上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）持續(xù)引領(lǐng)重點領(lǐng)域項目推進擴募，為REITs市場發(fā)展提供主要驅(qū)動力。

    目前滬市首批基礎(chǔ)設施公募REITs擴募項目，中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT上市交易后，滬市迎來了更多REITs項目宣布擴募的消息。

    2024年以來，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴募申請已獲中國證監(jiān)會、上交所受理，華夏北京保障房REIT擴募項目已收到上交所反饋意見，國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴募公告，上交所REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展新格局日漸成形。

    擴募推動REITs市場規(guī)模增長

    擴募是實現(xiàn)REITs市場規(guī)模增長的主要方式，也是REITs產(chǎn)品外延式增長的重要途徑。目前我國REITs市場也已探索并成功落地了首批REITs擴募項目。

    2022年5月31日，上交所發(fā)布并施行REITs擴募規(guī)則；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT等首批基礎(chǔ)設施公募REITs擴募項目正式在上交所上市。

    市場人士認為，擴募項目的落地，充分激發(fā)了市場主體的參與熱情，支持運作良好的REITs通過擴募機制做優(yōu)做強，健全了正向激勵機制，發(fā)揮了REITs產(chǎn)品作為資產(chǎn)上市平臺的長期戰(zhàn)略價值，體現(xiàn)REITs平臺的可持續(xù)發(fā)展能力。

    2024年以來，滬市REITs市場共有6單REITs發(fā)布擴募公告，其中4單已經(jīng)受理。從行業(yè)分布來看，發(fā)布擴募公告的REITs項目涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、保障房等多個領(lǐng)域。

    在REITs項目擴募消息不斷出現(xiàn)的同時，基金管理人、原始權(quán)益人等紛紛表示，通過擴募機制將越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)推向基礎(chǔ)設施REITs市場，為REITs市場的生態(tài)建設貢獻力量。

    滬市REITs擴募加速推進

    上交所REITs市場正不斷注入新的活力，不僅通過擴募機制為投資者提供更多范圍、更多種類的優(yōu)質(zhì)投資機會，而且通過不斷完善制度建設，推動REITs底層資產(chǎn)運營能力不斷提升，提高資產(chǎn)質(zhì)量、注重投資者回報，引領(lǐng)市場行穩(wěn)致遠。

    目前申報擴募的項目中，保障性租賃住房行業(yè)最為積極踴躍。滬市擴募推進項目中3單為保障性租賃住房，分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

    華夏北京保障房REIT作為北京市重要的保障性住房REITs產(chǎn)品，備受市場關(guān)注，且二級市場表現(xiàn)優(yōu)異。此次擴募也積極推進，走在前列，已收到上交所反饋意見。新購入項目為北京房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉凱盛家園。

    北京保障房中心有限公司財務管理部部長黃寧表示，北京保障房中心持有的公租房資產(chǎn)占北京市公租房總量的50%以上，是保障房領(lǐng)域的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”。因此，華夏北京保障房REIT具備豐富的擴募潛在資產(chǎn)。

    華夏基金華潤有巢REIT作為上海市重要的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，此次擴募資產(chǎn)為上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項目，是上海市保障性租賃住房示范項目。

    有巢住房租賃（深圳）有限公司戰(zhàn)略投資部負責人李伯喬對《證券日報》記者表示，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴募資產(chǎn)。目前，華夏基金華潤有巢REIT擴募也已經(jīng)被證監(jiān)會、上交所受理。

    此外，中金廈門安居REIT公告了擴募計劃，此次擬購入資產(chǎn)位于廈門市島內(nèi)的思明區(qū)和湖里區(qū)。作為廈門市重要的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，2024年中金廈門安居REIT已實現(xiàn)分紅收益達4.65%，基金上市以來已實現(xiàn)分紅收益為8.27%。

    創(chuàng)新機制陸續(xù)涌現(xiàn)

    在各行業(yè)REITs擴募加速推進的同時，涌現(xiàn)出大類行業(yè)資產(chǎn)混包等創(chuàng)新機制。

    作為今年第一單獲受理的擴募項目，中航京能光伏REIT本次擬購入基礎(chǔ)設施項目為位于云南省保山市騰沖市的蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目。這也是國內(nèi)首單跨區(qū)域探索光伏+水電資產(chǎn)混裝的擴募項目。

    根據(jù)招募說明，兩個水電站項目擬募集規(guī)模為28.6億元。經(jīng)測算，擴募前內(nèi)部收益率（IRR）為5.88%，擴募后IRR為6.46%，擴募后IRR相比擴募前提升了0.58%。未來若是成功獲批，公募REITs有望實現(xiàn)從單一資產(chǎn)擴募邁進混裝資產(chǎn)擴募的2.0時代。

    上交所有關(guān)負責人表示，未來將繼續(xù)優(yōu)化擴募機制，持續(xù)引導基礎(chǔ)設施REITs提高規(guī)范運作水平、督促各參與方積極履職盡責，促進基礎(chǔ)設施項目提升運營質(zhì)效和投資者回報，形成“投融方互信、投融端協(xié)同、投融資暢通”的市場生態(tài)，打造透明、規(guī)范、具有成長性的REITs市場。

（編輯 王江浩）