行業(yè)韌性顯露 地產龍頭絕對收益可期

    房地產指數昨日拔得頭籌，弱市中憑借0.47個百分點漲幅領跑全部行業(yè)板塊，外高橋、金地集團、保利地產、萬科A等十余只標的股漲幅超過2%，而包括次新股在內，昨日兩市紅盤報收股票尚不足500只。結合5月地產銷售回升以及居民貸款平穩(wěn)等因素，業(yè)內人士認為，當前供給端改善明顯，樓市去化加速，龍頭地產絕對收益機會已經來臨。

    投資銷售雙雙向好

    國家統(tǒng)計局周四公布的中國1-5月房地產市場數據顯示，前5月商品房銷售面積、金額同比分別增長2.9%和11.9%，單月增速創(chuàng)去年7月以來新高。房地產開發(fā)投資額同比累計增速10.2%，整體持續(xù)高位運行；新開工面積、土地購置面積增速上行，總體保持快速增長。

    其中，5月份全國商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比漲幅在18%左右，同比分別增長8%和21%，增速創(chuàng)2017年7月以來新高，整體商品房均價繼續(xù)高位運行。

    究其原因，一線和二線城市供應增加，以及三四線城市供需持續(xù)上揚等因素疊加，對房地產銷售帶來提振，助力樓市行情向好。另外諸如武漢、西安、鄭州等城市出臺人才新政，也對房價穩(wěn)定、銷售企穩(wěn)帶來積極影響。

    隨著需求端的改善，投資樓市的熱情也開始顯露回溫端倪。1-5月，房地產開發(fā)企業(yè)合計資金來源為62003億元，同比上升5.1%，較1-4月擴大3.1個百分點。對地產企業(yè)自身而言，5月銷售改善給予房企回款支撐，降準以及債券融資推動自籌資金同環(huán)比均上升。房企亦會通過調控拿地速度適應融資環(huán)境變化，總體現金流環(huán)境溫和改善。

    此外，根據央行5月信貸情況，居民貸款方面，5月新增貸款6143億元，其中短期2220億元，中長期3923億元。業(yè)內人士表示，一二線城市基本面中長期上行，集中度提升趨勢延續(xù)，地產股“便宜”特征明顯，增量資金中長期將帶來房地產核心資產的行情。

    地產龍頭維持高景氣

    6月初，深圳出臺“多主體供應”制度。根據規(guī)劃文件，2018-2035年深圳共供應170萬套住房，商品住房、人才住房、安居房、公租房分別占比40%、20%、20%、20%。與深圳“十三五”規(guī)劃相比，2018-2020年供應規(guī)?；鞠喈?，但商品房住宅占比下降。

    廣發(fā)證券認為，將土地資源向保障房傾斜有利于緩解供需矛盾，但改善型項目供應仍相對缺乏。此外，地方層面繼續(xù)因城施策，達州、福州人才落戶政策持續(xù)落地，而徐州、宜昌出臺了限售政策，同時公積金調控同樣呈現地區(qū)差異化。

    中信證券則強調，2018年二季度以來，房地產調控政策“因城施策”進一步深化，多個城市房地產政策收緊，但也要看到小城市的公積金政策持續(xù)放松。目前的房地產調控趨勢既不是收緊，也不是放松，整個2018年都會較為中性。

    從微觀看，限價政策、三四線城市繁榮以及企業(yè)加快銷售的經營行為是推動銷售高景氣的重要原因。由于一二線城市限價政策的嚴格執(zhí)行，這些城市的地產銷售權取決于供應而不依賴需求，銷售確定性強。中信證券更進一步表示，三四線城市因不受調控限制，房地產市場持續(xù)繁榮。三四線城市經濟發(fā)展、城市規(guī)劃、配套設施等基本面的不斷改善是支撐起銷售規(guī)模增長的核心因素。三四線城市的房地產需求釋放還將延續(xù)。

    并且，目前主流地產股估值已經跌入價值區(qū)間，與2014年底部相差不大，尤其考慮分紅后2018年龍頭動態(tài)PE為6倍左右，2019年在5倍左右，基本接近2014年最低點。且在集中度不可逆的背景下，未來幾年龍頭企業(yè)alpha將強于以往，業(yè)績將推動市值持續(xù)增長。

    銀河證券認為，近期“紅五月”的交易態(tài)勢帶來地產公司高業(yè)績，隨著行業(yè)內部持續(xù)分化，龍頭房企將保持融資優(yōu)勢。同時，調控逐漸平穩(wěn)，看好二季度地產板塊的行情，認為加大配置板塊的機會已經到來。建議把握三條主線：一是低估值的一二線龍頭地產股；二是高成長的優(yōu)質地產股；三是資源優(yōu)勢強勁的地產股。