恒大集團風(fēng)險是個案 “合理發(fā)放房地產(chǎn)并購貸款”加速行業(yè)整合

    本報記者 杜雨萌

    上周五，“一行兩會”回應(yīng)恒大集團風(fēng)險處置及影響，并就房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境進行表態(tài)。

    “金融監(jiān)管機構(gòu)對恒大集團風(fēng)險事件齊發(fā)聲，一則是表明該事件對金融市場的外溢影響有限和可控。二則是表示恒大集團外債的處理與化解應(yīng)本著市場化與法律化、程序化的原則。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時稱，恒大集團此次問題確實是屬于市場經(jīng)濟中的“個案”，短期在情緒面上或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的正常融資有一定的擾動，但中長期影響有限。

    政策面支持房企合理融資

    從監(jiān)管層的最新表態(tài)來看，房地產(chǎn)合理發(fā)債融資仍將繼續(xù)得到支持。

    如銀保監(jiān)會表示，在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，將指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    而半個月前，銀保監(jiān)會披露的一組數(shù)據(jù)就已初見端倪。數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。結(jié)合《證券日報》記者近半個月的摸底調(diào)查看，自9月份以來，在政策“暖風(fēng)”下，近期銀行對于個人按揭貸款的批貸及放貸速度確實有所加快。比如，有銀行在貸款人資料準(zhǔn)備齊全下，最快一天可完成批貸；有銀行在購房者過戶后，1個月即可放貸。

    此外，證監(jiān)會方面也表示，下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “整體上看，金融監(jiān)管部門對于恒大的風(fēng)險事件，均歸因于其自身經(jīng)營不善、盲目擴張所致，并將其定性為市場經(jīng)濟中的‘個案現(xiàn)象’。”國信證券高級研究員張立超在接受《證券日報》記者采訪時表示，預(yù)計后續(xù)由其引發(fā)的信用與流動性風(fēng)險有限且可控，對之后的房企及整個房地產(chǎn)市場的正常融資亦不會產(chǎn)生明顯的負面影響。

    央行亦秉持類似觀點。12月3日晚間，央行在回應(yīng)恒大問題時強調(diào)，短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

    如來自貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管前11個月房企境內(nèi)外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，但從單月數(shù)據(jù)看，11月份房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。其中，境內(nèi)共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%。

    貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示，近期，針對房地產(chǎn)的金融政策在執(zhí)行方面已略有放松，尤其是針對居民端的涉房貸款問題正在進一步解決，而其解決又有利于企業(yè)加速資金回籠。疊加資本市場對于房企合理正常融資的支持，預(yù)計行業(yè)預(yù)期將得以進一步改善。

    行業(yè)整合將加速

    值得一提的是，此次銀保監(jiān)會在回應(yīng)恒大問題時，還特別提到要“合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款”。

    柏文喜認為，“合理發(fā)放房地產(chǎn)并購貸款”，實際上是立足于以推動行業(yè)整合的方式來化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。在房企仍普遍“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式下，疊加當(dāng)前的“三道紅線”和“貸款集中度管理”等政策來看，預(yù)計在樓市長效機制作用下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合在部分高負債房企流動性不斷惡化與并購貸款的推動下，會呈加劇之勢，而陷入流動性危機且資產(chǎn)質(zhì)量較好的房企最有可能被重組。從類型上看，相較于規(guī)模有待進一步提升的房企來說，上市公司攜資本工具的支持和持續(xù)融資的便利性，比較適合擔(dān)綱后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的整合領(lǐng)頭羊。

    《證券日報》記者據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，按首次通告日且剔除并購失敗事件后，今年以來截至12月5日，A股市場在房地產(chǎn)領(lǐng)域共發(fā)生75起并購事件。其中，55起正在進行中，20起已完成。

    張立超預(yù)計，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”的趨勢將進一步深化，由此進一步加速行業(yè)出清。相對應(yīng)地，具有良好運營管理和控負債能力、內(nèi)生增長穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕、土地儲備分布城市能級高的房地產(chǎn)企業(yè)特別是房企上市公司，有望成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合的主力軍。

    在中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室副主任李超看來，可以適當(dāng)引導(dǎo)房企挖掘新的融資渠道，以倒逼房企加快融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。即通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風(fēng)險分散，用以解決當(dāng)前過于依賴信貸資金的問題。為此，有必要進一步鼓勵擴大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比重，加快推進房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化。此外，還可以積極拓展房地產(chǎn)信托、債券、基金和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等多樣化融資模式，加大產(chǎn)業(yè)鏈融資力度，逐步增強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。

（編輯 上官夢露）