政策發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信號 樓市成交量有望進一步“抬頭”

    本報記者 杜雨萌

    受12月6日的兩則重磅利好消息影響，當日房地產(chǎn)股迎來“批量”漲停。

    市場普遍認為，中共中央政治局會議對“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述，央行全面降準，及此前“一行兩會”對支持房企合理正常融資的相繼表態(tài)，都為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場帶來積極信號。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，自9月底以來，包括央行在內的多個部門，頻繁釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號?？梢哉f，隨著前期樓市調控取得明顯成效，針對個別政策在執(zhí)行過程中的過度收緊，監(jiān)管部門已開始著手政策糾偏，以維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

    二手房成交量初現(xiàn)筑底跡象

    受調控政策在供需兩端的持續(xù)發(fā)力，今年年中以來，樓市熱度可謂一降再降。不過，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定并不只是要避免“過熱”，同樣也要避免“過冷”。在此背景下，監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)市場陸續(xù)釋放政策“暖風”。而相應的，房地產(chǎn)市場也在逐步修復由數(shù)輪調控所帶來的成交量下跌。

    以二手房市場為例。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的二手房市場專題報告顯示，11月份，其監(jiān)測的50城二手房整體成交量環(huán)比增長約2%。盡管同比仍持續(xù)下跌，但環(huán)比數(shù)據(jù)已連續(xù)兩個月增長。而在這50個重點城市中，約半數(shù)城市的二手房成交量出現(xiàn)環(huán)比回升。此外，易居研究院發(fā)布的《2021年11月熱點城市二手住宅市場報告》亦顯示，11月份，其監(jiān)測的13個熱點城市二手住宅成交量環(huán)比增長28.9%。

    從單個城市看，結合記者從中指研究院了解到的數(shù)據(jù)，11月份，北京二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長17%，二手住宅成交面積環(huán)比增長17%，結束二手房成交4連降局面。深圳二手商品住宅成交套數(shù)、成交面積環(huán)比分別增加115.6%、119.7%，成交量在今年連續(xù)7個月下跌后首次出現(xiàn)回升。

    “總的來說，全國50城二手房成交量實現(xiàn)環(huán)比連續(xù)兩個月增長，這是市場呈現(xiàn)初步筑底的信號。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時稱，樓市成交量初現(xiàn)的筑底跡象，主要受益于近期信貸環(huán)境的改善。

    結合貝殼研究院監(jiān)測房貸利率變動來看，11月份，其監(jiān)測的全國100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月份回落4個基點；二套房貸利率為5.96%，較上月回落3個基點。要注意的是，上述城市中約有30%的城市下調房貸利率，下調范圍較上月繼續(xù)擴大。從放款周期來看，前述100+個城市的平均放款周期約為68天，較上月縮短5天。這是自今年4月份以來的首次縮短，可以明顯看到銀行放款力度加強。

    58安居客研究院分院長張波在接受《證券日報》記者采訪時稱，信貸環(huán)境的改善，確實有助于樓市成交的回暖。事實上，若僅從近期全國樓市的表現(xiàn)來看，成交量可以說已觸及低點。預計短期內略有寬松的信貸政策仍延續(xù)的前提下，12月份的樓市成交量有望有所進一步“抬頭”，市場的情緒面也逐步回歸平穩(wěn)和理性。

    張波認為，隨著中共中央政治局會議特別強調“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，央行全面降準，信貸環(huán)境進一步改善，預計樓市成交量在明年春節(jié)后會出現(xiàn)一個較為明顯的反彈。當然，在樓市調控政策依舊從嚴的影響下，“量升價平”或是其重要特點。

    樓市政策徹底轉向待確認

    作為定調明年經(jīng)濟工作的重要會議，12月6日召開的中共中央政治局會議對房地產(chǎn)市場的表述，無疑進一步提振的市場信心。

    具體看，該會議強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

    陳文靜稱，繼此前銀保監(jiān)會明確表態(tài)“現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展”后，此次會議再提“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，預計后續(xù)針對剛需和改善性住房的資金需求將得到更好地滿足。

    在許小樂看來，此次會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，標志著前期高壓緊縮的樓市調控政策拐點確定，結合央行全面降準所釋放的流動性，無疑將對房地產(chǎn)市場形成正向利好。即在降準影響下，房貸利率或進一步下降，放款速度有望加快；另一方面，房企融資環(huán)境亦有望得到進一步的邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務風險。而這也將鞏固11月份房地產(chǎn)市場的底部復蘇局面，對今年第四季度以及明年一季度的房地產(chǎn)市場構成利好。

    不過，針對房地產(chǎn)政策是否已現(xiàn)拐點，市場中亦有不同的聲音。

    在紅塔證券首席經(jīng)濟學家李奇霖看來，過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?？焖贁U張主要靠的是快周轉戰(zhàn)略。然而，隨著樓市調控內容的變化，如“三道紅線”收緊房企杠桿擴張上限、房價上漲預期不再以及房企資金鏈收緊等因素影響，當前房地產(chǎn)市場的信用風險呈現(xiàn)出較強的“自我強化”特征。

    李奇霖認為，要把房企過緊的外部融資約束進行松動。包括放松過緊的按揭信貸政策，滿足房企正常的流動性需求等。只有房屋購買需求回歸正常、房企外部融資壓力緩解、流動性壓力得以降低，房企繼續(xù)低價拋售資產(chǎn)的壓力才會隨之下降。屆時，信用風險無序釋放的壓力才有望緩解，從而促進市場回到一個正常的狀態(tài)?？偟膩碚f，目前還尚不能確認房地產(chǎn)政策是否會徹底轉向。政策面針對房企的放松措施仍然是邊際的，是因為防風險和保交付的需求，而非“走老路”。

（編輯 上官夢露）