房地產(chǎn)行業(yè)上半年融資規(guī)?？s水 三季度償債壓力有多大？

    本報記者 王麗新

    前有A股房企招商蛇口定增募資破局，后有內(nèi)房股（在港上市內(nèi)地房企）越秀地產(chǎn)配股融資破82億港元。6月份，多家房企融資取得重大進(jìn)展，但從上半年整體表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模仍在縮水。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至6月份，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。從2021年下半年行業(yè)進(jìn)入下行周期至今，融資規(guī)模整體呈回落態(tài)勢，今年上半年延續(xù)了下降走勢，但降幅大幅收窄。

    “從上半年的融資政策看，融資類型、融資對象等方面呈現(xiàn)分類管理、邊際放松傾向。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，但融資總規(guī)模仍處在下降通道，這主要受市場復(fù)蘇勢頭持續(xù)轉(zhuǎn)弱等因素影響，投資人對房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮和考量。

    多重因素導(dǎo)致融資縮水

    今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)?？s水的態(tài)勢尚未得到全面扭轉(zhuǎn)，背后有著多重原因。

    “一季度房企銷售出現(xiàn)脈沖式恢復(fù)，但上半年整體上銷售沒有出現(xiàn)明顯回暖，行業(yè)預(yù)期沒有發(fā)生明顯改善。”劉水表示，同時，房企持續(xù)發(fā)生債務(wù)違約事件，不利于行業(yè)企穩(wěn)回升，也導(dǎo)致金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心不足。

    對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，主要有三方面原因，一是二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢，市場復(fù)蘇的不確定性增加了投資人對房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對新增融資采取謹(jǐn)慎態(tài)度；二是房價下行，資產(chǎn)價格下降，抵押價值風(fēng)險難以評估；三是出險房企仍在增加，金融機構(gòu)或投資人“不敢貸不愿進(jìn)”的情緒蔓延。

    融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

    上半年融資規(guī)模雖然整體縮水，但融資結(jié)構(gòu)和發(fā)行主體均出現(xiàn)新變化。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至6月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為2340.5億元，同比下降7.0%，占總?cè)谫Y規(guī)模的57.9%，較上年同期上升5.7個百分點；資產(chǎn)支持證券化融資（ABS融資）規(guī)模為1379.1億元，同比下降4.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模34.1%，較上年同期上升4.2個百分點。

    不難看出，信用債以及ABS融資仍舊占據(jù)房企融資大頭。但與過往房企在資本市場的融資渠道不同的是，ABS融資規(guī)模占比較上年同期上升，其發(fā)行結(jié)構(gòu)和發(fā)行主體均出現(xiàn)新變化，折射出企業(yè)在資本市場開拓了新融資模式。

    從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升，發(fā)行占比提升5.8個百分點至44.3%。持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤活資產(chǎn)、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經(jīng)營中收益。同時，不動產(chǎn)投資信托基金（類REITs）發(fā)行占比迅速提升，占比達(dá)17.5%。

    從發(fā)行主體來看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，但民企發(fā)行占比相比去年同期提升0.6個百分點，特別是優(yōu)質(zhì)民企獲得相應(yīng)發(fā)行機會。在ABS融資方面，有底層資產(chǎn)支持的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）/商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）、類REITs仍將保持較高發(fā)行占比，有相應(yīng)這類資產(chǎn)企業(yè)會獲得更多融資現(xiàn)金流入。此外，從股權(quán)融資方面看，多家A股房企定增案已經(jīng)獲批，涉及規(guī)模達(dá)數(shù)百億元，港股房企在配股融資方面也取得重大進(jìn)展。

    究其產(chǎn)生這些新變化的原因，在劉水看來，是政策的支持。比如在ABS融資方面，國家發(fā)改委等多部門出臺相關(guān)政策，支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

    三季度再迎償債高峰

    今年上半年，TOP200房企中新增6家企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約，比如大唐地產(chǎn)和領(lǐng)地控股在6月份首次宣布違約。

    房企是否在三季度能頂?shù)米攤鶋毫涫荜P(guān)注。據(jù)CRIC監(jiān)測，80家典型房企三季度預(yù)計有1830億元債券到期，較二季度增加約7%，其中7月份有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加83%。

    另據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，2023年下半年房地產(chǎn)企業(yè)尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，一年內(nèi)到期余額為9277.6億元，其中三季度為仍為償債高峰，單月到期余額均接近900億元。

    “壓力很大，我們當(dāng)然想融資，但無論是提供抵押資產(chǎn)還是其他相應(yīng)條件，目前還難以達(dá)到相應(yīng)門檻。”某房企融資條線人士向《證券日報》記者表示，金融機構(gòu)在提供融資之前，會考慮項目因債務(wù)、交付以及是否涉及訴訟等多重因素，若無法保證資金安全退出，金融機構(gòu)會繼續(xù)觀望銷售市場是否回暖，推進(jìn)力度就不會太強。

    第三方機構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究表示，未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

    下半年融資環(huán)境會改善嗎？

    償債壓力增加的局面下，下半年融資環(huán)境是否能有所改善？

    “這取決于兩方面，一是資產(chǎn)價格是否能夠穩(wěn)定，如果繼續(xù)下跌，融資環(huán)境不排除進(jìn)一步惡化；二是保交樓的進(jìn)度，如果保交樓工作做得好，資產(chǎn)盤活有力，居民購房信心增加，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，融資環(huán)境會得到改善。”李宇嘉表示，總體而言，房企融資情況預(yù)計會呈現(xiàn)分化局勢，部分優(yōu)質(zhì)房企和熱銷樓盤相對更容易獲得融資，但整體環(huán)境較弱可能會持續(xù)一段時間。

    劉水補充道，整體而言，下半年融資環(huán)境大概率將延續(xù)當(dāng)前形勢，總體上很難發(fā)生實質(zhì)性的改善，但房企增信發(fā)債、股權(quán)融資會繼續(xù)有積極進(jìn)展。

    “由于證監(jiān)會在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。”克而瑞地產(chǎn)研究表示，6月份港股方面已有越秀地產(chǎn)完成了配股融資，籌資凈額82.99億港元，A股方面則有多家房企的定增計劃有了突破性的進(jìn)展，未來可能會形成又一波配股潮，有利于提振市場信心。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，預(yù)計下半年融資環(huán)境仍然會延續(xù)相對寬松基調(diào)，但國企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民企會受益更多，其他多數(shù)民營房企仍獲益較少。