住建部央行：形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則

    監(jiān)管部門喊房企開會(huì)談融資新規(guī)的傳聞終于落地。

    證券時(shí)報(bào)記者昨日從住建部獲悉，8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

    會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次會(huì)議是對(duì)此前7月24日國(guó)務(wù)院副總理韓正召開房地產(chǎn)座談會(huì)精神的進(jìn)一步落實(shí)。“之前高級(jí)別會(huì)議后，有些城市調(diào)控升級(jí)是地方層面的落實(shí)，住建部和央行會(huì)同其他部門也要落實(shí)，這次是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層面的落實(shí)。”他說。

    在“7·24房地產(chǎn)座談會(huì)”上，主要圍繞房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提出了下一階段的重點(diǎn)工作，其中提出，“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

    此次會(huì)議提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，“形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”。“房企融資層面監(jiān)管是央行近期一直在推進(jìn)的，建立了資金監(jiān)管監(jiān)測(cè)體系。”楊紅旭說。

    除了提出實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度外，此次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說，這也是對(duì)2018~2020年三大攻堅(jiān)戰(zhàn)中防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)中涉及的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的層層落實(shí)。

    盡管此次會(huì)議并沒有披露資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則的框架內(nèi)容，但楊紅旭認(rèn)為，融資新規(guī)或與此前傳聞中的內(nèi)容差不多。

    值得注意的是，在“資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”幾個(gè)字前面有個(gè)關(guān)鍵詞是“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)”，這意味著新規(guī)并不是整個(gè)行業(yè)“一刀切”的規(guī)則，而是針對(duì)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)的。

    證券時(shí)報(bào)記者從房企處了解到，此次參會(huì)的房企包括碧桂園、萬科、恒大等十余家大型房企，以TOP20房企為主。

    談到融資監(jiān)管新規(guī)對(duì)行業(yè)、企業(yè)的影響，楊紅旭表示，被監(jiān)管的企業(yè)主要是大企業(yè)，尤其上市公司，不分國(guó)企和民企，對(duì)他們的融資可能會(huì)形成約束，尤其是對(duì)負(fù)債率比較高的企業(yè)是利空。估計(jì)未來幾個(gè)月到年底，尤其是9、10月份可能會(huì)表現(xiàn)出來，有些企業(yè)會(huì)加緊促銷賣房回籠資金，以使企業(yè)經(jīng)營(yíng)面保持平穩(wěn)。對(duì)中小型企業(yè)或者沒列入監(jiān)控和試點(diǎn)的企業(yè)影響不大，但會(huì)起到間接的威懾作用。

    今年下半年以來，土地市場(chǎng)熱度不減，多地成交地塊競(jìng)價(jià)超百輪、溢價(jià)率超過30%。8月18日，南京出臺(tái)土拍新規(guī)為土地市場(chǎng)降溫，明確地價(jià)到了最高限價(jià)后將改搖號(hào)，并對(duì)房企競(jìng)拍數(shù)量進(jìn)行了限制，還將競(jìng)買保證金比例最高增至80%，熱點(diǎn)區(qū)域不低于50%。這也給其他熱點(diǎn)城市敲響了警鐘。

    中指研究院認(rèn)為，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管趨緊，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)密集、高息進(jìn)行融資，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)大面積的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門開始考慮區(qū)別管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，監(jiān)管更加精細(xì)化。融資監(jiān)管制度能夠強(qiáng)化行業(yè)中杠桿水平不高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，改變行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，更有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。這也是對(duì)融資激進(jìn)型房企的警示，同時(shí)，通過對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控，間接引導(dǎo)土地市場(chǎng)逐步回歸，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。