廣州打響集中供地第一槍：兩天收入906億元 半數(shù)地塊溢價(jià)成交

    本報(bào)記者 王麗新

    22城集中供地終于揭開(kāi)大幕，廣州打響了第一槍。排隊(duì)提交報(bào)名資料，熱門(mén)地塊保證金收了1300億元。

    經(jīng)過(guò)4月26日與27日兩天激烈競(jìng)拍，此次成功出讓42宗地塊，總成交建筑面積799.2萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)906億元，其中有4宗地塊達(dá)到最高限制地價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，另外有6宗地塊流拍。

    “這是‘兩集中’供地新政后，一線城市首次供地，且全部為涉宅用地。廣州此次共掛牌出讓48宗地，掛牌總價(jià)超901億元，超過(guò)去年整年出讓金（2464億元）三分之一，住宅供應(yīng)量已經(jīng)占去年全年近八成的成交量。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，土地放量供應(yīng)，新房開(kāi)始全面限價(jià)，二手房市場(chǎng)對(duì)新房的帶動(dòng)作用下降，再加上“三道紅線”擴(kuò)大試點(diǎn)房企的范圍，估計(jì)廣州新房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入觸頂階段，加上銀行房貸利率明顯提升，額度收緊，預(yù)計(jì)未來(lái)1年-2年將進(jìn)入橫盤(pán)期。

    整體溢價(jià)率有所提升

    “從供地質(zhì)量上來(lái)看，核心區(qū)供地占比下調(diào)，僅涉及荔灣一宗地，天河、海珠均不涉及，主力供應(yīng)集中在城市次核心區(qū)域，增城、從化、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)比重較2020年顯著提升，高達(dá)56%，比2020年還要高。”李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這是廣州發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變，即發(fā)展郊區(qū)新城、城市副中心，將規(guī)劃紅利也向外轉(zhuǎn)移，疏解中心區(qū)高度集中的購(gòu)房需求，將新興產(chǎn)業(yè)（金融、互聯(lián)網(wǎng)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，汽車、電子等先進(jìn)制造業(yè)）發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向成本低、空間范圍廣的外圍區(qū)域，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡。

    在這種供地思路之下，4月26日的上半場(chǎng)，以402億元起拍價(jià)一口氣推出24宗地，加上4宗待搖號(hào)地塊，此次土拍上半場(chǎng)，總價(jià)收金452億元。

    當(dāng)日，廣州白云區(qū)金沙洲板塊出讓的地塊刷新了區(qū)域樓面價(jià)，成交樓面價(jià)高達(dá)42122元/平方米，也是當(dāng)日最高土地單價(jià)，被華潤(rùn)置地拿下；大灣區(qū)核心區(qū)域之一的南沙慶盛樞紐地塊競(jìng)價(jià)超過(guò)2個(gè)小時(shí)、110輪，最后被招商以總價(jià)41.31億元拿下，溢價(jià)率達(dá)35.84%。同時(shí)，增城、從化分別各有一宗地塊出現(xiàn)流拍。

    4月27日下半場(chǎng)，又合計(jì)出讓的24宗地塊，總出讓面積241.4萬(wàn)平方米，總起始價(jià)498.9億元。最終，4塊地流拍，20宗地以453.64億元總價(jià)成交。

    綜合兩天成交情況來(lái)看，增城區(qū)成交14宗，流拍4宗；白云區(qū)成交7宗，流拍1宗；番禺、南沙各成交5宗；花都成交4宗，黃埔成交3宗；從化成交3宗，流拍1宗；荔灣成交1宗。

    在成交溢情況方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20宗地塊底價(jià)成交，22宗地塊溢價(jià)成交，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，溢價(jià)率在20%-40%的有6宗，溢價(jià)率在10%-20%的有3宗，溢價(jià)率低于10%的有4宗。整體而言，相比去年全年10.47%的溢價(jià)率，本批次出讓地塊溢價(jià)水平均有所提升。

    越秀地產(chǎn)成最大贏家

    從此次競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，多家房企均有所獲。

    除4宗搖號(hào)待確定地塊、6宗流拍地塊外，其余38宗地塊中，共32家企業(yè)有所獲。其中，越秀成最大贏家，拿下荔灣、白云、南沙、番禺、增城共6宗地塊，合計(jì)規(guī)劃建面為133.7萬(wàn)平方米，合計(jì)總金額達(dá)107.7億元；增城區(qū)2宗、花都區(qū)1宗地塊被金地收入囊中，合計(jì)總金額為59.2億元；新鴻基以總金額70.8億元拿下番禺地塊；中國(guó)旅游集團(tuán)以83.9億元拿下花都2宗地塊。9宗地塊涉及合作拿地。

    “廣州第一批土拍眾生相是‘有錢(qián)拿地，沒(méi)錢(qián)看戲’。”中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師孫超向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊房企一般不會(huì)放過(guò)，因此出現(xiàn)“30秒競(jìng)價(jià)封頂，等待搖號(hào)”的現(xiàn)象，當(dāng)然，最后拼的就是財(cái)力。而白云區(qū)金沙洲地塊這樣的“黑馬”地塊，面粉的價(jià)格已經(jīng)大于了面包，廚子是虧是賺，還需要時(shí)間的驗(yàn)證。此外，此次競(jìng)拍還有三家企業(yè)首進(jìn)廣州，分別是正榮、聯(lián)發(fā)、力高。

    “從歷史上看，目前廣州的10大地王，超過(guò)一半是2020年創(chuàng)造的，重點(diǎn)區(qū)域如天河、南沙和越秀、海珠等區(qū)域，新地王都是在2020年誕生的。因此，按照國(guó)家最新要求的地價(jià)-房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的調(diào)控模式，廣州此次48宗用地整體起始樓面價(jià)約10577元/平方米，比去年全年住宅用地的起始樓面價(jià)下降了7%。”李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但此次土地出讓，學(xué)習(xí)北京的做法，全部標(biāo)定了最高價(jià)。截至4月25日16時(shí)，仍有10個(gè)地塊沒(méi)有收到申請(qǐng)報(bào)價(jià)。這多多少少可以看出，在供應(yīng)放量的情況下，拿地選擇增加，開(kāi)發(fā)商不用再搶地了。

    “開(kāi)發(fā)商不搶地的背后，一是集中買(mǎi)地帶來(lái)的保證金壓力，二是集中買(mǎi)地意味著將會(huì)集中入市，若沒(méi)有實(shí)力，集中預(yù)售時(shí)代來(lái)臨，一塊地拿錯(cuò)可能就讓房企風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)倍增，因此開(kāi)發(fā)商多開(kāi)始理性面對(duì)拿地。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，未來(lái)的市場(chǎng)，尤其在橫盤(pán)狀況下，不僅僅拼的土拍市場(chǎng)拿地能力，二是考驗(yàn)房企全鏈條靈活能力。

    在李宇嘉看來(lái)，供地起拍價(jià)降低，疊加拿地積極性下降，預(yù)計(jì)前端對(duì)樓市的刺激作用明顯下降，再加上調(diào)控政策明顯收緊，特別是金融政策開(kāi)始發(fā)揮效力，廣州房貸利率近三個(gè)月明顯提升，且超過(guò)了北京。多措并舉下，廣州樓市開(kāi)始進(jìn)入回調(diào)期。

（編輯 孫倩）