財政留后手應對賣地收入下降 市場靜待樓市回暖

    作為政府性基金收入的主要來源，國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓金”）的表現(xiàn)好壞既反映出土地市場冷暖，也關系到地方財政運行。最新數(shù)據(jù)顯示，前兩月國有土地使用權出讓收入同比下降29.5%，低迷的土地市場表現(xiàn)增加了全年市場回暖的不確定性。

    接受證券時報記者采訪的專家認為，今年土地市場能否回暖還待針對提升房企購房意愿、滿足購房者需求的房地產寬松政策進一步出臺落地，但不應過度擔憂其對財政的影響，財政不僅已對土地出讓金超預期下滑做出了預算調整，還留有資金與政策空間能夠從容應對。相信在一系列優(yōu)化集中供地規(guī)則、優(yōu)化拿地流程、促進房地產銷售政策在廣泛落實落地后，土地市場將迎來回暖。

    財政“賣地”收入

    大幅下滑

    日前，財政部公布2022年1~2月財政收支情況，盡管前兩月全國一般公共財政收支均實現(xiàn)同比較快增長，反映出財政積極靠前發(fā)力，但1~2月累計的全國政府性基金預算收入?yún)s同比下降了27.2%，成為收入端的拖累項，主要是作為主要收入來源的國有土地使用權出讓收入同比下降了29.5%。

    由于去年前兩月土地出讓金同比大幅增長67.1%，是自2012年以來的最高增速，因此今年前兩月土地出讓金的下滑與同期基數(shù)較高有一定關系。但多位專家都向證券時報記者強調，年初以來土地市場的冷清才是主因。

    “土地出讓金收入的回落，與前端房地產銷售面積的回落存在比較明顯的關聯(lián)。”中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢向證券時報記者指出，今年前2個月，住宅銷售額同比下降22.1%，并且住宅銷售面積同比下降13.8%。當前，土地市場銷售端仍在回落過程中，導致開發(fā)商拿地積極性不足，進而體現(xiàn)在土地出讓金出現(xiàn)同比回落。

    除銷售端外，前兩月土地市場的冷清還表現(xiàn)在供需兩端。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1~2月全國推出各類用地規(guī)劃建筑面積同比減少27%。2月推出各類用地規(guī)劃建筑面積同比減少27.6%，成交面積同比減少31%。

    中指研究院土地事業(yè)部研究負責人張凱對記者表示，在融資和回款雙重壓力之下，房企整體拿地意愿持續(xù)走低，而這種勢頭在今年前兩月并未有明顯扭轉。此外，今年1~2月受到集中供地政策的影響，地方政府推出地塊較少，其中22個集中供地城市中僅有北京、寧波完成土拍，也直接導致了土地出讓金收入同比的明顯下降。

    “僅按照現(xiàn)在的調控政策力度和房企經(jīng)營情況看，要實現(xiàn)全年土地出讓金與去年持平的難度較大。”中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者說，若想實現(xiàn)土地市場回暖，后續(xù)還需加大對房企、購房者的支持力度，并積極落實相關政策。

    財政留招

    應對超預期情形

    若土地市場持續(xù)冷清，土地出讓金出現(xiàn)超預期下滑，是否會影響到地方財政運行，對地方財政支出形成掣肘？市場上對此存在擔憂之聲。

    “若土地出讓金超預期下滑，將直接導致地方可用財力下降，不利于宏觀調控目標的實現(xiàn)。”財信研究院副院長伍超明告訴證券時報記者，由于城投平臺舉債融資多以土地作為抵押品，土地出讓金超預期下滑還將削弱城投平臺的舉債能力，從而增加財政風險。另外，由于專項債券納入政府性基金預算管理，土地出讓金超預期下滑將增加專項債券的償付風險。

    面對土地市場走勢的不確定性，財政部也在今年預算安排中有所動作。財政部在《關于2021年中央和地方預算執(zhí)行情況與2022年中央和地方預算草案的報告》（下稱“財政預算報告”）中已經(jīng)將全國政府性基金預算收入同比增速從去年的1.1%下調至今年的0.6%，將地方政府性基金預算本級收入同比增速從去年的0.9%下調至今年的0.4%。

    考慮到2021年土地出讓金占到地方政府性基金收入超九成，今年預算草案對政府性基金預算收入的下調可以理解為是對全年土地出讓金收入水平預期的下調。

    同時，在今年的財政預算草案中，中央政府性基金預算收入總量較支出總量多出4000億元。多家機構都猜測，中央賬本預留的4000億元或為地方財政緊張、完成預算目標存在難度的情形留出政策空間。

    除調整財政預算草案外，財政仍有充足的政策工具應對不時之需。伍超明表示，若土地出讓金超預期下滑，財政可通過加快發(fā)行公募REITs，盤活存量財政資產，增加地方政府可用財力；可加快推進地方政府投融資平臺市場化轉型，降低城投平臺對土地市場的依賴。接下來，還應加強政府專項債券項目資金績效管理，逐漸實現(xiàn)專項債券項目收益與融資自求平衡。

    土地市場回暖

    仍需政策呵護

    盡管前兩月土地出讓金下滑顯著，但從房企購地節(jié)奏以及房地產政策邊際寬松的市場環(huán)境來看，土地市場在后續(xù)回暖也并非難事。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就向證券時報記者指出，從供地的時間節(jié)點來看，3月份各地會迎來集中供地第一波高峰，客觀上會使得土地交易行情有所提振，也將對土地出讓金等收入帶來提振效應。

    他還強調，當前土地市場冷清的核心癥結在于房企自身拿地意愿不強，部分房企對于拿地有心無力，所以必須加快提振市場信心的步伐，激活房企拿地。一方面，積極做好房屋銷售工作，促進房地產市場行情回暖。另一方面，應采取措施減少疫情對房企、購房者的干擾，同時減少拿地流程的繁冗環(huán)節(jié)，積極促成交。

    “當前的政策發(fā)力點在滿足購房者的需求上，能加速庫存的去化和房企的回款。但在滿足購房者的購房需求之外，仍應滿足房企的利潤需求。”張凱表示，各地已在今年集中供地的政策、土拍規(guī)則、地塊要求、起始價等方面均做出了一定的優(yōu)化，特別是一些去年流拍的地塊在今年第一批次重新掛牌時的要求均有所降低，為房企降低拿地成本從而提升其利潤空間。

    在楊暢看來，今年以來，全國有近60個城市調整房地產銷售政策，相關政策包括下調房貸利率、購房補貼、降低首付比例、上調公積金貸款額度或公積金貸款條件放寬、開放落戶條件，但一攬子寬松政策的施策對象多以三、四線城市為主，對于全國樓市的支撐仍然有限。未來，包括直轄市、各省會城市以及計劃單列市在內的核心城市能否出臺有力措施，對于房價止跌企穩(wěn)、推動市場正向循環(huán)或較為關鍵。