LPR雙降 現(xiàn)在是提前還房貸的好時機嗎？

    8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%（此前為3.7%），5年期以上LPR為4.30%（此前為4.45%）。

    LPR雙降！無論是給實體經(jīng)濟貸款做參考的1年期LPR，還是給房貸做參考的5年期LPR，都降了。如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降15個基點，月供減少88.48元。

    那么現(xiàn)在是提前還貸的好時機嗎？什么樣的人適合提前還貸？提前還貸需要注意什么？

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，未來，為了降低月供、提振樓市預(yù)期，5年期LPR還會下降，房貸利率也會下降。“個人建議，如果手上有多余的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩(wěn)定，提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么，還掉房貸，未嘗不可。”李宇嘉特別提醒，還掉房貸有很多前提條件，特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人，手上有一筆儲蓄，會安心很多。盡管百萬元級別的房貸壓身，但它是放在20-30年里的，不要把自己繃得那么緊。

    透視：哪些人準備提前還款？

    李先生2019年底在深圳貸款買了一套房子，貸款金額300萬元，貸款利息5.14%。今年他公司正好有一筆股票兌現(xiàn)，手里有了余錢。

    考慮到自己所在的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)面臨著一定的不確定性，再加上每個月還貸數(shù)額比較巨大，還有現(xiàn)在房貸利率也有一定的下調(diào)，綜合考慮后，他想先提前還掉一部分房貸，一方面可以減輕每個月的還貸壓力，另一方面可以更好地對抗自身職業(yè)的不確定性。

    李先生不是個例。筆者發(fā)現(xiàn)，今年以來，有了提前還貸想法的人還有很多。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，提前還貸的主要原因，是2015到2019年這三年房價上漲比較快，利率也比較高，這個時期的存量房貸利率比較高，利率降下來以后，甚至低于某些經(jīng)營貸款，所以很多人直接把貸款還掉。“另外，除了前面說的利率高以外，另一個現(xiàn)象是今年以來存在明顯的資產(chǎn)荒，整個銀行業(yè)理財固定收益利率明顯的往下走。當然，這也與引導(dǎo)存款利率往下走是有關(guān)的。”

    李宇嘉認為，提前還貸主要有兩種情況：第一種情況，對于很多人來講，如果找不到比銀行房貸利率更高的理財產(chǎn)品，再加上機會成本、房屋折舊、物業(yè)管理費、按揭成本等因素影響，有機構(gòu)算過，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，還不如把房貸還掉，還掉的貸款就相當于是理財了。另外一種情況就是，現(xiàn)在消費貸，特別是經(jīng)營貸，又開始有所松動。很多人會通過借貸過橋一次性還掉房貸，再拿房屋去抵押辦經(jīng)營貸。其實經(jīng)營貸利率還是比較低的，基本上做十年期沒有問題。

    算經(jīng)濟賬：哪些人適合提前還款？

    提前還房貸，本質(zhì)上是為了減輕自己的經(jīng)濟負擔。算經(jīng)濟賬可以發(fā)現(xiàn)，一次性還清所有房貸意味著以后都不用再支付利息成本，屬于最省錢的方式。

    然而，在實際操作中，購房者的經(jīng)濟能力不同，尤其是在深圳，對于普通的工薪階層來說，一次性還清壓力比較大。所以，大部分人會選擇部分提前還款。

    部分提前還款有兩種，其一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式可以節(jié)省較多的利息；其二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。這兩種情況相比，第一種情況更加省錢。

    此外，有幾種情況提前還款并不劃算：第一種情況，采用等額本息還款方式，還款時間已經(jīng)到中期后，此時，已還的月供中，包含的利息居多，剩下的貸款總額本金較多，即使提前還貸，節(jié)省的利息并不多，所以并不劃算；第二種情況，采用等額本金還款方式，由于月供遞減，前期的還款額度大，當還款時間已經(jīng)過1/3時，意味著利息還掉過半，后面剩下的本金較少，利息也少，提前還款意義不大；其三，購買住房不久，在簽訂貸款合同時，很多銀行都規(guī)定了提前還貸的期限，如果在規(guī)定期限前（一般是1-2年）還款，需要按照合同約定向銀行繳納違約金。

    就像李宇嘉建議得那樣，如果手上有多余的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩(wěn)定，提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么，還掉房貸，未嘗不可。

    他提醒，還掉房貸有很多前提條件，特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人，手上有一筆儲蓄，會安心很多。盡管百萬元級別的房貸壓身，但它是放在20-30年里的，不要把自己繃得那么緊。

    小南走訪發(fā)現(xiàn)，目前銀行對于房貸提前還款的客戶，一般是采取預(yù)約機制的。如果決定提前還款，需要提前一周至一個月提出申請，并約定還款日期。具體還款攜帶的資料還需要按照銀行的要求進行準備，在指定時間抵達銀行即可。