REITs市場將加快打造“保租房”板塊 試點(diǎn)擴(kuò)圍引業(yè)界期待

    本報記者 杜雨萌

    “進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。”12月8日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出上述表示。

    對此，中誠信國際副總裁鄧大為在接受《證券日報》記者采訪時表示，“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊”對于盤活保障性租賃資產(chǎn)意義重大。一方面可提升資金的再投資效率；另一方面，REITs市場的定價功能對于保障性租賃住房領(lǐng)域的投入資金規(guī)劃具有重要的參考意義。

    同花順數(shù)據(jù)顯示，截至12月8日，在已上市的22只REITs產(chǎn)品中，有三只保障性租賃住房REITs，即紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT。此外，作為首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房公募REITs，華夏基金華潤有巢REIT也于11月份正式獲批成立。

    ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，保障性租賃住房公募REITs經(jīng)過一年多時間的籌備，終于在今年實(shí)現(xiàn)了“從0到1”的突破。這四單保障性租賃住房公募REITs讓市場充分認(rèn)識到了“金融工具賦能住房租賃行業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性。

    保障性租賃住房REITs的發(fā)展，離不開保障性租賃住房的建設(shè)籌集。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國計劃建設(shè)籌集約870萬套（間）保障性租賃住房。而近兩年，全國已建設(shè)籌集了330萬套（間）保障性租賃住房。隨著保障性租賃住房建設(shè)籌集量的增加，保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)和市場需求不斷豐富。未來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合相關(guān)部門，完善保障性租賃住房REITs相關(guān)政策。

    值得一提的是，針對此次論壇上提到的“研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”，趙然告訴記者，從產(chǎn)品類型上看，長租房主要分為四大類：高端公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓。而從目前保障性租賃住房的覆蓋范圍來看，高端公寓一般不會被納入，所以隨著未來試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到長租房，一些高端公寓有可能進(jìn)入到保障性租賃住房REITs發(fā)行的儲備項(xiàng)目當(dāng)中。此外，從整個住宿行業(yè)來看，一些長短租結(jié)合的項(xiàng)目，比如“酒店+長租房”或酒店內(nèi)有長租房的項(xiàng)目也有望進(jìn)入到儲備項(xiàng)目當(dāng)中。這類項(xiàng)目可以憑借酒店的短租收入拉高坪效（每平方米產(chǎn)生租金的能力），也可以憑借長租房的穩(wěn)定客源提高入住率，預(yù)期這類項(xiàng)目的收益率會較為可期。

    鄧大為表示，未來，隨著REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域后，一方面，REITs市場將為這兩類資產(chǎn)提供極大的流動性基礎(chǔ)和定價基礎(chǔ)，為不動產(chǎn)資產(chǎn)流通提供了市場價格參考，為實(shí)現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)提供更為完善的外部環(huán)境；另一方面，對于大量持有這兩類資產(chǎn)的房企來說，為其提供了盤活存量資產(chǎn)引入權(quán)益資金的重要渠道，對于房企降低杠桿率，提升運(yùn)營安全度具有重要意義。

    “結(jié)合‘加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊’，未來保障性租賃住房REITs的發(fā)展將進(jìn)入快速通道，并且可能會出現(xiàn)跨城市項(xiàng)目組合的REITs產(chǎn)品，或新建項(xiàng)目+改造項(xiàng)目組合的REITs產(chǎn)品。”趙然認(rèn)為。