擴(kuò)募上新齊頭并進(jìn) 公募REITs穩(wěn)步前行

    首批公募REITs試點(diǎn)以來，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容。截至10月24日，已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)20只，公募REITs累計(jì)募集總規(guī)模超618億元。還有多只公募REITs排隊(duì)待審或即將上市，年內(nèi)產(chǎn)品數(shù)量有望擴(kuò)容至24只。

    此外，5只公募REITs啟動(dòng)擴(kuò)募流程，推動(dòng)資產(chǎn)組合多元化發(fā)展。上海證券報(bào)記者獲悉，基金公司正在抓緊籌備相關(guān)事宜，公募REITs擴(kuò)募最快或在年底落地。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首批公募REITs成立已滿一年，運(yùn)行穩(wěn)健，適時(shí)推出擴(kuò)募，有助于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)其作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長期戰(zhàn)略價(jià)值，提升長期投資的獲得感。

    存量擴(kuò)募促進(jìn)資產(chǎn)組合多元化

    首批公募REITs擴(kuò)募事宜加速推進(jìn)。在擴(kuò)募前期，基金管理人已與原始權(quán)益人密切合作，篩選并調(diào)研了符合要求的資產(chǎn)，從中挑選出擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。同時(shí)，這些基金公司配備具有豐富投資及運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，在產(chǎn)品、投研、市場、合規(guī)、運(yùn)營等部門設(shè)置專門崗位，協(xié)調(diào)此次擴(kuò)募工作。目前，基金公司正在詳細(xì)梳理流程和時(shí)間表，針對(duì)擴(kuò)募的信息披露、二級(jí)市場價(jià)格波動(dòng)等方面，準(zhǔn)備相應(yīng)預(yù)案和配置相關(guān)資源。

    據(jù)悉，5家基金公司正在抓緊籌備存量項(xiàng)目擴(kuò)募事宜，最快或在年底前落地。

    9月末，滬深交易所發(fā)布了首批上市的5只公募REITs擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告。首批5只擴(kuò)募REITs中，3單為上交所項(xiàng)目，分別是中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT；2單為深交所項(xiàng)目，分別是紅土鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT。

    “REITs擴(kuò)募，可視為上市公司增發(fā)。”談及近期工作，華南一家基金公司工作人員表示，相關(guān)團(tuán)隊(duì)最近忙著準(zhǔn)備擴(kuò)募項(xiàng)目材料、逐一核查信息，與監(jiān)管保持密切溝通、回復(fù)問詢。

    明明債券研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，REITs擴(kuò)募啟動(dòng)，將為市場注入更多活力，有望提升底層資產(chǎn)的營收能力，運(yùn)營能力較強(qiáng)的REITs二級(jí)市場估值有望提升。從各類資產(chǎn)的擴(kuò)募情況看，產(chǎn)權(quán)REITs的擴(kuò)募路徑更為清晰，特許經(jīng)營權(quán)REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)更具多樣性。

    中信證券表示，存量產(chǎn)品陸續(xù)擴(kuò)募，疊加增量產(chǎn)品密集上市，將推動(dòng)REITs市場加速擴(kuò)容。隨著REITs市場認(rèn)知度進(jìn)一步提升，以及投資者類型持續(xù)多元化，REITs投資價(jià)值有望持續(xù)凸顯。

    此次擴(kuò)募后，公募REITs還將初步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合多元化，在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場波動(dòng)的影響。

    中金基金表示，擴(kuò)募相關(guān)事項(xiàng)已履行中金基金內(nèi)部決策程序，根據(jù)規(guī)定尚待國家發(fā)展改革委申報(bào)推薦、中國證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予基金變更注冊(cè)、上海證券交易所審核通過基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請(qǐng)，并經(jīng)基金份額持有人大會(huì)決議通過后方可實(shí)施。

    除了上述5只產(chǎn)品，其他基金管理人也在尋找合適的項(xiàng)目。

    增量有序擴(kuò)容認(rèn)購規(guī)模頻創(chuàng)紀(jì)錄

    一方面，公募REITs存量擴(kuò)募已提上日程；另一方面，增量產(chǎn)品逐步有序擴(kuò)容。

    目前，已上市公募REITs數(shù)量達(dá)到20只。此外，華泰江蘇交控REIT、中金安徽交控REIT獲批，華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏華潤有巢租賃住房REIT處于審核中，這意味著公募REITs隊(duì)伍近期將擴(kuò)容至24只。

    單只REIT的吸金能力不容小覷。最新上市的3只公募REITs中，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT認(rèn)購總金額超855億元，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT認(rèn)購總金額超727億元。創(chuàng)造網(wǎng)下認(rèn)購新低紀(jì)錄的華夏合肥高新REIT，認(rèn)購總金額突破千億大關(guān)，高達(dá)1294億元。其中，公眾發(fā)售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀(jì)錄。

    某公募REITs人士表示，公募REITs火熱，主要有四方面原因：第一，目前公募REITs仍具備稀缺性，產(chǎn)品供給有限，發(fā)行上市規(guī)模較小；第二，今年以來市場避險(xiǎn)情緒較重，公募REITs有分紅屬性，提供了穩(wěn)定收益；第三，公募REITs與股票、債券相關(guān)性較低，能分散風(fēng)險(xiǎn)，平抑資產(chǎn)組合波動(dòng)，且今年以來在二級(jí)市場有不錯(cuò)表現(xiàn)；四是，公募REITs參與門檻低，吸引了大量機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。

    從目前的產(chǎn)品看，高速公路類和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs數(shù)量最多，均達(dá)到7只。高速公路類公募REITs合計(jì)市值為295.78億元，在資產(chǎn)類型中占比最高。

    一位市場人士表示，上述兩類資產(chǎn)的成熟資產(chǎn)儲(chǔ)量大、資產(chǎn)運(yùn)營模式清晰易被市場理解、成熟資產(chǎn)現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，適合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs具有高派息特點(diǎn)，高速公路類REITs可供分配收益率普遍較高，后續(xù)須關(guān)注二者的業(yè)績兌現(xiàn)程度。

    需求熱度不減二級(jí)市場表現(xiàn)平穩(wěn)

    在一級(jí)市場，公募REITs受投資者青睞；上市進(jìn)入二級(jí)市場后，公募REITs收益較好。

    新成立的公募REITs，也頻頻在上市首日收獲大漲。國慶節(jié)假期過后，3單公募REITs接連上市，分別為華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，上市當(dāng)天均觸及漲停。截至當(dāng)日收盤，3只公募REITs全天漲幅分別為30%、30%、27.15%。

    拉長時(shí)間看，公募REITs表現(xiàn)平穩(wěn)。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至10月19日，去年成立的11只公募REITs，今年以來平均漲幅達(dá)18.53%，有8只公募REITs實(shí)現(xiàn)正收益。

    其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅最大，達(dá)到39.76%；華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT今年以來漲幅超30%；富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等產(chǎn)品今年以來漲幅超10%。

    上述公募REITs人士表示，公募REITs正成為打新資金追逐的新目標(biāo)，“公募REITs具有一定稀缺性，流通盤小，發(fā)行價(jià)格不高，又有首日30%的漲跌限制，易出現(xiàn)漲停的情況”。

    “投資公募REITs并非穩(wěn)賺不賠，底層資產(chǎn)的盈利情況非常重要。”該人士提醒，隨著公募REITs不斷擴(kuò)容，產(chǎn)品稀缺性下降，交易性情緒下降后，與新股認(rèn)購一樣，投資者須回歸價(jià)值判斷，提高對(duì)REITs底層資產(chǎn)的認(rèn)知，考慮好安全邊際，了解市場流動(dòng)性情況。

    增大供給提升市場流動(dòng)性

    從市場表現(xiàn)看，目前公募REITs產(chǎn)品仍屬于投資需求遠(yuǎn)大于產(chǎn)品供應(yīng)的狀態(tài)。此次推出擴(kuò)募項(xiàng)目，可適當(dāng)滿足部分資金的投資配置需要。

    中金基金表示，新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，是對(duì)已有資產(chǎn)覆蓋的有益補(bǔ)充，有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)具有較強(qiáng)的成長潛力，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，提升長期投資獲得感。

    此外，隨著擴(kuò)募工作推進(jìn)，公募REITs流動(dòng)性問題將得到進(jìn)一步改善。

    華安張江光大園REIT基金經(jīng)理葉璟認(rèn)為，擴(kuò)募后基金規(guī)模增加，引入了新投資者，有助于提升REITs基金的二級(jí)市場流動(dòng)性。同時(shí)，作為一項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，擴(kuò)募進(jìn)展過程中的變化，可能使二級(jí)市場價(jià)格異常波動(dòng)，投資人須及時(shí)關(guān)注和識(shí)別相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行理性投資。

    中金基金表示，從海外成熟市場看，成功的REITs擴(kuò)募操作，在中長期可幫助REITs維持分紅水平的穩(wěn)定增長，正向支持REITs二級(jí)市場價(jià)格和市場流動(dòng)性。

    “REITs適合長期資產(chǎn)配置。與二級(jí)市場價(jià)格相比，產(chǎn)品本身價(jià)值更重要，請(qǐng)投資者保持理性投資，充分了解產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。”中金基金建議，投資者應(yīng)充分了解自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，深入了解REITs的投資理念，加強(qiáng)對(duì)底層資產(chǎn)及運(yùn)營情況的研究。