房產(chǎn)減值拖累業(yè)績(jī) 中航地產(chǎn)2017年扣非凈利虧近4億

    本報(bào)見習(xí)記者 王曉悅

    前有房產(chǎn)減值拖累業(yè)績(jī)，后方物業(yè)毛利率又不給力，中航地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路困難猶在。

    受房產(chǎn)減值所累，中航地產(chǎn)2017年?duì)I收、凈利雙雙下降，扣非凈利虧損3.84億元。而轉(zhuǎn)型初有成效的物業(yè)，有超過(guò)一成的收入來(lái)自關(guān)聯(lián)方，其毛利率也遠(yuǎn)低于同級(jí)別物管企業(yè)的平均值。

    那么，在關(guān)聯(lián)方及其他合作商面前，中航地產(chǎn)的議價(jià)能力如何？公司的毛利率為何低于同級(jí)別物管企業(yè)？中航地產(chǎn)媒體負(fù)責(zé)人韓慶豐接到《證券日?qǐng)?bào)》采訪提綱后，表示自己正在出差，暫時(shí)無(wú)法回應(yīng)相關(guān)問(wèn)題。

    房地產(chǎn)收入減少資產(chǎn)減值拖累業(yè)績(jī)

    年報(bào)顯示，中航地產(chǎn)2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.93億元，同比減少6.88%，全年凈利潤(rùn)1.51億元，同比減少6.74%。此外，上市公司2017年扣非凈利虧損3.84億元，這已經(jīng)是中航地產(chǎn)連續(xù)第二年扣費(fèi)凈利為負(fù)。

    公司在年報(bào)中表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少，地產(chǎn)業(yè)務(wù)較上年同期減少9.87億元的收入，致使業(yè)績(jī)下滑。的確，自2016年底向保利轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債后，中航地產(chǎn)手中的房地產(chǎn)資源驟減。2017年全年，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)板塊僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.08億元，同比減少26.01%。

    除了置出資產(chǎn)導(dǎo)致收入減少，中航地產(chǎn)手中僅存的房產(chǎn)也拖累業(yè)績(jī)。

    2017年，中航地產(chǎn)18家主要子公司中共有6家虧損，而這6家子公司的主要業(yè)務(wù)均為房地產(chǎn)開發(fā)。其中，天津格蘭云天投資發(fā)展有限公司（下稱“天津格蘭云天”）虧損5786.64萬(wàn)元，深圳市中航城投資有限公司（下稱“中航城投資”）虧損額更高達(dá)5.68億元，較上年同期減幅達(dá)210.01%。

    究其原因，主要系中航地產(chǎn)對(duì)兩家子公司計(jì)提了高額的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

    資料顯示，子公司中航城投資旗下的龍巖紫金中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要開發(fā)別墅、商業(yè)及高層住宅。該公司開發(fā)的龍巖中航紫金云熙項(xiàng)目別墅、商業(yè)因前期拿地成本較高，項(xiàng)目成本過(guò)高，預(yù)期售價(jià)無(wú)法覆蓋全部項(xiàng)目成本。因此，中航地產(chǎn)對(duì)別墅、商業(yè)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.60億元。另外，子公司天津格蘭云天開發(fā)的天津九方城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，因所在區(qū)域尚未成熟，開發(fā)進(jìn)度較慢，短期內(nèi)預(yù)計(jì)無(wú)法收回前期工程投入，公司對(duì)其計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5511.50萬(wàn)元。

    兩項(xiàng)相加，中航地產(chǎn)2017年資產(chǎn)減值準(zhǔn)備高達(dá)5.15億元，大幅拉低了全年業(yè)績(jī)。

    物業(yè)毛利低一成收入來(lái)自關(guān)聯(lián)方

    房產(chǎn)業(yè)務(wù)下滑，但中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向物業(yè)管理在2017年初有成效。

    報(bào)告期內(nèi)，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.67億元，同比增長(zhǎng)24.76%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.20億元。公司物業(yè)管理毛利率為10.55%，微增0.18個(gè)百分點(diǎn)。

    不過(guò)，這樣的毛利率在同級(jí)別的物管企業(yè)面前顯得有些寒磣。

    目前，中航地產(chǎn)的物業(yè)收入主要來(lái)自全資子公司中航物業(yè)管理有限公司。2016年，中航物業(yè)位列百?gòu)?qiáng)物業(yè)名單的第十一名，排名靠前。全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)報(bào)告顯示，2016年，百?gòu)?qiáng)物管公司住宅平均物業(yè)收費(fèi)2.24元/平方米/月，平均毛利率為20%，十強(qiáng)企業(yè)平均毛利率可達(dá)25%。相比之下，中航地產(chǎn)近兩年都在10%波動(dòng)的毛利率似乎難當(dāng)百?gòu)?qiáng)之名。

    更值得注意的是，中航地產(chǎn)物業(yè)板塊中超過(guò)一成收入來(lái)自關(guān)聯(lián)方。

    目前，中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際控股（下稱“中航技術(shù)”）分別是第一大股東中航國(guó)際控股和第二大股東中國(guó)航空技術(shù)深圳的控股股東，也就是說(shuō)，中航技術(shù)是中航地產(chǎn)的實(shí)際控制人。

    2017年，中航技術(shù)旗下公司總計(jì)為中航地產(chǎn)貢獻(xiàn)了1.07億元的銷售額，占中航地產(chǎn)年度銷售額的1.80%。合并算起來(lái)，中航技術(shù)位列中航地產(chǎn)第二大客戶。與此同時(shí)，中航地產(chǎn)又向中航技術(shù)旗下公司采購(gòu)商品，采購(gòu)總額為1.36億元，占年度采購(gòu)總額比例為5.81%。因此，中航技術(shù)國(guó)際也是中航地產(chǎn)第二大供應(yīng)商。

    數(shù)據(jù)顯示，所有關(guān)聯(lián)方和中航地產(chǎn)的交易總金額為7.46億元。其中，關(guān)聯(lián)方為中航地產(chǎn)物業(yè)管理板塊貢獻(xiàn)的收入合計(jì)3.69億元，占中航地產(chǎn)物業(yè)管理全年收入的12.87%。在對(duì)這些關(guān)聯(lián)交易的描述中，中航地產(chǎn)表示雙方的定價(jià)都是基于市場(chǎng)價(jià)，且以轉(zhuǎn)賬的方式支付。

    那么，在關(guān)聯(lián)方及其他合作商面前，中航地產(chǎn)的議價(jià)能力如何？公司的毛利率為何低于同級(jí)別的物管企業(yè)？對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者致電中航地產(chǎn)董秘辦，工作人員向記者提供了媒體負(fù)責(zé)人韓慶豐的聯(lián)系方式，不過(guò)，韓慶豐表示其正在出差，無(wú)法對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。對(duì)此，本報(bào)記者將持續(xù)跟蹤報(bào)道。