招商蛇口與招商置地修改非競爭協(xié)議 調(diào)整資源結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)互贏

    本報(bào)見習(xí)記者 王小康

    12月17日晚間，招商蛇口（001979）與招商置地（00978.HK）同時(shí)發(fā)布公告稱：招商置地與招商蛇口修改《非競爭協(xié)議》。

    非競爭協(xié)議的調(diào)整對(duì)招商蛇口、招商置地將會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏，招商蛇口將清晰雙平臺(tái)戰(zhàn)略定位，充分發(fā)揮境內(nèi)外雙上上市平臺(tái)的優(yōu)勢，助力雙平臺(tái)協(xié)同共贏發(fā)展。招商置地將實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，發(fā)展由原本傳統(tǒng)重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)，成為輕重并舉雙輪驅(qū)動(dòng)，進(jìn)一步打造CM+品牌公寓加速輕資產(chǎn)化。

    調(diào)整非競爭協(xié)議雙方重構(gòu)業(yè)務(wù)資源加速大灣區(qū)發(fā)展布局

    據(jù)公告可見，招商蛇口與招商置地就原有的非競爭協(xié)議做了多處調(diào)整和修改。根據(jù)《非競爭協(xié)議》，兩家公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)按照城市劃分。廣州、佛山、南京、句容、西安和重慶由招商置地負(fù)責(zé)開發(fā)；招商置地不會(huì)在招商蛇口布局的其他城市開展業(yè)務(wù)。

    修改后的非競爭協(xié)議，使招商置地在業(yè)務(wù)操作上更加靈活。大廣州（包含佛山）、大南京（包含句容）將繼續(xù)由招商置地進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)開發(fā)。招商置地將擺脫地域限制在原有招商蛇口城市以及其他城市，以小股投資的方式參與項(xiàng)目投資獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源。同時(shí)招商置地將有權(quán)在北京、上海獨(dú)家經(jīng)營辦公室物業(yè)之資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。據(jù)悉此前招商蛇口與第三方成立房地產(chǎn)基金在上海和北京以基金方式經(jīng)營改造寫字樓。此外，招商置地5個(gè)城市中的重慶和西安，將每年進(jìn)行檢討決定是否退出，退出后招商蛇口可以在相關(guān)城市進(jìn)行物業(yè)開發(fā)。新的非競爭協(xié)議還約定在其它城市將由招商蛇口進(jìn)行業(yè)務(wù)開展。

    整體來看，調(diào)整后的非競爭協(xié)議將加速招商置地輕重并舉的雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式，擺脫業(yè)務(wù)地域限制同時(shí)以小股投資形式靈活參與大型項(xiàng)目。除了投資性業(yè)務(wù)外，公司透過小股投資可享受優(yōu)先接入產(chǎn)業(yè)鏈中資產(chǎn)管理之部份，改造提升優(yōu)質(zhì)辦公室和服務(wù)式公寓空間，及后提升和釋放物業(yè)價(jià)值，過程中獲得租金提升外，同時(shí)享受物業(yè)價(jià)值增值。那么對(duì)于母公司招商蛇口而言，未來項(xiàng)目資金來源更豐富，海外資金可參與境內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營；融資層面可充分利用招商置地平臺(tái)進(jìn)行海外融資。

    招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市及園區(qū)綜合運(yùn)營板塊的公司，聚焦社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營，園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大業(yè)務(wù)板塊，是國內(nèi)領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商。招商置地則是招商蛇口的控股子公司也是其在海外唯一的上市平臺(tái)。招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、會(huì)展灣等區(qū)域，擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質(zhì)資源。招商置地大力布局的廣州和佛山兩地也處于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃城市集群。雙方在粵港澳大灣區(qū)均擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備蘊(yùn)含巨大發(fā)展?jié)摿ΓS著大灣區(qū)規(guī)劃落地將助力招商蛇口與招商置地聯(lián)合鎖定利潤空間和業(yè)績增長。

    招商置地開啟輕重并舉雙輪驅(qū)動(dòng)模式

    據(jù)了解，招商置地2013年借殼東力實(shí)業(yè)在港交所上市，成為當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)拓展海外融資渠道，發(fā)揮了重要作用。招商局置地上市后母公司向招商局置地注入了南京、廣州、佛山和重慶四個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，依托母公司的資源優(yōu)勢，公司成為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要集中開發(fā)住宅物業(yè)以及住宅及商業(yè)綜合物業(yè)，產(chǎn)品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

    招商置地作為招商蛇口2015年重組后唯一的香港上市平臺(tái)，招商蛇口現(xiàn)持有招商置地74.35%股權(quán)。招商局置地承擔(dān)了招商蛇口海外融資平臺(tái)的重任，但在主營業(yè)務(wù)上，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的招商局置地與母公司招商蛇口存在業(yè)務(wù)重疊，這也是雙方一直在積極解決的問題。

    調(diào)整后招商置地的業(yè)務(wù)主要集中為房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營型業(yè)務(wù)、投資型業(yè)務(wù)三大板塊。招商置地的業(yè)務(wù)發(fā)展由原本傳統(tǒng)重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)，成為輕重并舉雙輪驅(qū)動(dòng)模式。

    調(diào)整后招商置地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將聚焦位置優(yōu)越的大廣州大南京為核心的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。目前，招商置地在全國擁有約620萬平方米土地儲(chǔ)備，其中在大廣州、大南京擁有約275萬平方米土地儲(chǔ)備，占比45%。資料顯示2018上半年招商置地新增約47萬平方米土地儲(chǔ)備，其中大廣州占比23%。招商置地計(jì)劃向母公司收購在北京和上海的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，聚焦京滬兩地優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)，以小股投資方式獲得物業(yè)資源，打造資產(chǎn)管理平臺(tái)，未來業(yè)務(wù)將逐步擴(kuò)張至全國布局。此外，招商置地將進(jìn)一步擴(kuò)展香港之服務(wù)式公寓平臺(tái)。

    招商置地服務(wù)式公寓將整合CM+品牌，在香港和內(nèi)地實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。資料顯示，香港上環(huán)CM+北座已于2017年開業(yè)，共有54間房，平均出租率80%，年底達(dá)到90%出租率，CM+壹棠南座也已于今年8月開業(yè)，共有81套房。未來招商局置地將CM+服務(wù)式公寓的成功模式復(fù)制到內(nèi)地和海外多個(gè)城市，通過對(duì)產(chǎn)品品牌和標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)塑造，招商置地將加大力度打造培養(yǎng)專業(yè)的CM+服務(wù)式公寓品牌和建立服務(wù)式公寓的運(yùn)營模式，同時(shí)把這種運(yùn)營模式輸出作為轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的第一步。在輕資產(chǎn)運(yùn)營和管理這方面，招商置地正積極研究輕資產(chǎn)的全面落地方案，包括與招商物業(yè)的重組。輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)雛形越發(fā)清晰，有望成為未來業(yè)績新的增長亮點(diǎn)。

    未來招商置地優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將逐步釋放，確保重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤穩(wěn)健增長，支持輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展。把握國內(nèi)已成熟發(fā)展的市場，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)可把握市場機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)快速增長，為公司提供額外增長動(dòng)力，有效抵御重資產(chǎn)開發(fā)周期的波動(dòng)。

    對(duì)于招商置地而言本次非競爭協(xié)議修改最大的意義在于招商置地將擺脫地域限制，在全國范圍內(nèi)以小股跟投的方式開展業(yè)務(wù)。

    招商蛇口在全國范圍內(nèi)擁有三千余萬平方米的土地儲(chǔ)備，1-1.5線城市土儲(chǔ)約1500萬平方米，在中國的主要城市的黃金地段擁有多種物業(yè)，可廣泛支持小股投資，與此同時(shí)，在這些人口密集、成熟的城市從增量走到存量，在新供應(yīng)減少之趨勢下，市場對(duì)資產(chǎn)管理的需求也將相對(duì)提升。招商置地將以投資人和管理人的角色切入為市場提供新供應(yīng)，拓展輕資產(chǎn)。母公司招商蛇口擁有大量優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)和資產(chǎn)，將全力促進(jìn)招商置地之發(fā)展。招商置地將受惠于母公司龐大及多元化的資源和優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來將有大量輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，為招商置地輕置產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供堅(jiān)定支持。