償債高峰期來臨 房企以價換量如何扛過樓市寒冬

    今年以來，隨著樓市調(diào)控政策的不斷趨嚴(yán)，以及房企償債高峰期來臨，一些房企已經(jīng)“扛不住”了。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者選取了20家典型A股上市房企，分別就其現(xiàn)金流、利潤率以及負(fù)債進(jìn)行統(tǒng)計和分析后發(fā)現(xiàn)，除了降薪裁員、謹(jǐn)慎拿地，以價換量更成為房企共識。尤其是今年6月中期業(yè)績沖刺期，房企銷售面積的絕對量創(chuàng)下2018年以來的新高。

    數(shù)據(jù)顯示，品牌房企的凈利潤同比依然增長。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看，絕大部分第三季度凈利率累計同比呈現(xiàn)明顯增長。如萬科同比增長73.7%、保利地產(chǎn)同比增長39.6%、金地同比增長206.8%，僅有首開、光明地產(chǎn)少量房企同比下降?？梢钥闯?，雖然相比二季度房企凈利潤有下滑趨勢，但同比2017年利潤增長依然明顯。

    然而銷售后續(xù)動力不足，使得一些房企完成年度目標(biāo)依然“壓力山大”。數(shù)據(jù)就顯示，7月和8月房企銷量環(huán)比6月降幅較大，且“金九銀十”表現(xiàn)也不盡如人意，三季度開始市場整體銷售向下趨勢明顯。

    當(dāng)“過冬論”已經(jīng)成為市場共識，房企該如何防凍保暖？

    償債潮下投資謹(jǐn)慎

    2015~2016年信貸寬松的融資環(huán)境理，房企迎來發(fā)債熱潮。彼時發(fā)行的地產(chǎn)公司債以3+2結(jié)構(gòu)為主，因此這部分規(guī)模巨大的債務(wù)將在2018年~2019年集中到期。據(jù)測算，房企在未來三年將迎來兩個償債高峰期。

    億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。從短期來看，企業(yè)在下半年就將集中邁入第一個還債高峰期。

    償債期集中來臨，意味著沒有做好現(xiàn)金流管理和風(fēng)險防控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

    值得注意的是，房企的償債壓力已開始凸顯。從第三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，不少房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，而籌資活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，表明房企面臨較大外部資金償還壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資偏緊的背景下，以舊還新的接力融資也變得更加困難。

    一位不愿具名的機(jī)構(gòu)專家指出，在當(dāng)下嚴(yán)調(diào)控、貸款利率增高的情況下，會影響房企的銷售情況和回款速度，從而影響房企自身的造血能力。若此時還要面臨債務(wù)到期、融資難等情況，房企的資金鏈承壓度將大幅增高。

    不過其也認(rèn)為，償債高峰期的集中來臨，對部分房企也是機(jī)遇，尤其是現(xiàn)金流充裕、抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的房企，可能會看見像2014年那樣的收并購機(jī)遇。

    面對資金壓力，不少房企在拿地等投資上已明顯表現(xiàn)出“謹(jǐn)慎”。

    也由于相較于部分房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，萬科的逆勢而行在今年被“襯托”得尤為突出。財報顯示，今年前三季度，萬科拿地金額為458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園（8.35+0.00%）、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當(dāng)期在土地市場上動作較為頻繁，萬科今年第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)257.3億元。

    以價換量加速回款

    不過盤點可見，典型房企第三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)的不在少數(shù)。

    億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，今年企業(yè)風(fēng)險不是很大，無論是銷售數(shù)據(jù)還是公告出來的業(yè)績數(shù)據(jù)，企業(yè)都表示要注重回款和注重現(xiàn)金。

    實際上，房企為了加速去化進(jìn)一步抓緊了今年最后的銷售節(jié)點，一些房企從9月份就已開始大規(guī)模“折價”，希望能以價換量。

    也由此，二三季度房企的去化率和銷售回款有所提升。數(shù)據(jù)顯示，三季度房企銷售回款普遍較二季度有明顯增長，如新城控股的該指標(biāo)漲幅高達(dá)162.4%。

    不過，于小雨提醒，受限購限貸等因素的影響，房企的項目即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大。

    58安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從目前房企三季報來看，資金壓力之下回款在加速。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看，第三季度不少房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為負(fù)，如萬科為負(fù)214.8億元、藍(lán)光為負(fù)36.7億元、光明地產(chǎn)為負(fù)43.5。一部分房企則通過加速回款來緩解資金壓力，如第三季度光地明產(chǎn)回款累計同比增長48.9%、藍(lán)光累計同比增長24.9%。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，許多房企設(shè)置了不小規(guī)模的存貨跌價準(zhǔn)備。以萬科為例，今年前三季度，萬科存貨跌價準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元。

    “這說明房企對未來銷售價格預(yù)期有所降低，對市場的預(yù)期和判斷比較悲觀。也由于未來能夠釋放的業(yè)績空間不大，房企對于當(dāng)前的結(jié)轉(zhuǎn)不積極，或有所保留為來年過冬做準(zhǔn)備。”張波表示。

    實際上，品牌房企擴(kuò)張的腳步并未放慢。從萬科來看，第三季度回款速度雖然同比下降了1.2%，但是投資性現(xiàn)金流凈額為負(fù)711.4億元，顯示其拿地以及股權(quán)合作等擴(kuò)張動作依然在持續(xù)。無獨有偶，保利、綠地、新城等房企的投資性現(xiàn)金流凈額則顯示出其擴(kuò)張的步伐。