機構(gòu)認為香港樓市調(diào)整態(tài)勢難改

    1月2日，中原地產(chǎn)研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年全年香港樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)）達79185宗，相較上一年下跌5.5%。盡管2018年全年銷售金額為7295.6億港元，相較上一年上漲0.4%，創(chuàng)歷史次高紀錄，但12月份香港樓宇買賣合約登記僅為3030宗，銷售額僅達到312.2億港元，較11月份3953宗及433.3億港元下跌23.4%及27.9%，創(chuàng)2016年2月份以來的34個月新低。

    盡管從2018年全年來看，香港樓市創(chuàng)出佳績，但是2018年8月以來的數(shù)據(jù)顯示，香港樓市已進入回調(diào)期。展望2019年，多家機構(gòu)和專家認為香港樓市泡沫風(fēng)險仍在，2019年將延續(xù)2018年第四季度的低迷趨勢。

    香港樓市進入回調(diào)期

    2018年上半年，香港房地產(chǎn)市場漲勢如虹。截至2018年7月底，香港樓價連漲27個月，僅2018年上半年的漲幅就達到13%。但8月以來，香港樓市寒意漸濃。受美國持續(xù)加息導(dǎo)致全球流動性趨緊、香港十余年的低利率環(huán)境終結(jié)等因素影響，香港房價已連續(xù)4個月下跌。市場分析認為，香港樓市已進入回調(diào)期。

    中原數(shù)據(jù)官網(wǎng)顯示，截至2018年12月23日當(dāng)周，反映香港最新地產(chǎn)市場價格變動的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）為174.37點，已連續(xù)13周下跌；中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)（CCLMass）為175.81點，已連續(xù)13周下跌；中原城市（大型單位）領(lǐng)先指數(shù)為176.00點，已連跌3周；中原城市（中小型單位）領(lǐng)先指數(shù)為174.05點，已連跌17周。

    連續(xù)走低的房價指數(shù)反映了近幾個月香港樓市的成交量減少、成交額下滑以及市場對香港樓市后市的擔(dān)憂。據(jù)香港土地注冊處3日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月香港住宅銷售總額為241億港元，而去年同期為520億港元，同比下降53.7%；2018年12月住宅銷售量大減至2060套，同比下降61%。這也是繼2018年11月香港住宅成交量成交額雙腰斬之后再遭雙腰斬。

    面對香港樓市由盛轉(zhuǎn)衰的趨勢，香港政府并未有“救市”計劃，反而大幅增加土地供應(yīng)。香港特別行政區(qū)行政長官林鄭月娥表示，房價過高成為香港困境；近幾個月樓市有所調(diào)整，但遠未能抵消2018年年初至今的漲幅。可以預(yù)見，香港樓市2018年第四季度的低迷趨勢將延續(xù)至2019年。

    2019年或延續(xù)低迷態(tài)勢

    瑞銀2018年9月底發(fā)布的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，香港穩(wěn)居全球主要發(fā)達國家及地區(qū)城市房地產(chǎn)泡沫榜首，這意味著香港樓市面臨房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。展望2019年香港樓市前景，多家機構(gòu)和專家表示，隨著超低息環(huán)境的結(jié)束，房地產(chǎn)抵押借貸成本不斷上升，香港房地產(chǎn)市場面臨的壓力將加大。

    有媒體綜合50位房地產(chǎn)專家觀點表示，近9成專家對2019年香港樓市持審慎觀點，較為樂觀的看法認為，調(diào)整期最快于上半年結(jié)束，最悲觀的看法則認為2019年香港樓價將下跌兩成。

    根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行的最新展望，2019年上半年香港住宅市場前景不容樂觀。該機構(gòu)認為，香港房價在下跌10%的情況下才能獲得大量打折房屋的銷售支持。戴德梁行副總裁兼大中華區(qū)咨詢主管陶汝鴻表示，2019年香港樓市的“銷售將主要由推出初級項目和主要折扣的二手房推動”。

    金融機構(gòu)美銀美林預(yù)計，在經(jīng)濟增長下滑、貿(mào)易等風(fēng)險困擾下，未來兩年香港樓價將下跌15%。美銀美林大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管蔡崇嘉表示，香港樓價與經(jīng)濟及負擔(dān)能力兩大因素的關(guān)聯(lián)度較高，目前按揭成數(shù)普遍約為50%至60%，較為穩(wěn)健，市場的投機因素又相對較低，因此較1997年的樓市崩盤尚有一段距離。

    地產(chǎn)行業(yè)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)表報告稱，2018年第四季度，香港房價出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，成交量大幅下降，市場進入觀望期。2019年香港房價仍會持續(xù)一段時間的調(diào)整，然而目前超過三分之二的家庭已如期償還房貸，加上2018年11月公布的施政報告未能有效改善香港中長期土地供應(yīng)短缺的問題，其中調(diào)高公營房屋比例更有可能增加未來私人住宅供應(yīng)的壓力。未來隨著宏觀經(jīng)濟的不明朗因素陸續(xù)散去，房價有望在2019年第二季度至第三季度回升。