龍頭房企市場占有率繼續(xù)提升 合作開發(fā)增多權(quán)益占比逐年走低

    ■本報(bào)記者 王崢

    2019年伊始，品牌房企們也陸續(xù)公布了其2018年的銷售業(yè)績，絕大部分企業(yè)都完成了此前制定的目標(biāo)。

    同時(shí)，隨著市場變化，龍頭房企們也主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，銷售增速出現(xiàn)放緩，尤其是排名靠前的幾家房企，但這并未影響市場集中度的再度提升。

    平安證券分析師楊侃還指出，2019年樓市進(jìn)一步調(diào)整的背景下，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地方面優(yōu)勢將更加明顯，市場集中度有望加速提升。“未來樓市趨勢下行將更加考驗(yàn)各大開發(fā)商的應(yīng)對(duì)能力，融資渠道暢通、布局一二線、定位主流產(chǎn)品的房企更具優(yōu)勢”。

    數(shù)據(jù)顯示，2018年，各梯隊(duì)房企銷售金額門檻進(jìn)一步提升，集中度較上年同期均有較大幅度的提升。2018年，TOP3房企門檻雖然已超5500億元，但門檻增幅較前兩年大幅降低。TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達(dá)千億元。

    首創(chuàng)證券的研究報(bào)告顯示，房企銷售TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅都在44%左右。2018年，TOP10市場占有率為26.9%，同比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)，TOP20市場占有率為37.5%，同比上升5個(gè)百分點(diǎn)，TOP30市場占有率為45.2%，同比上升6.9個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企集中度升幅最大，市場占有率同比提升11.3個(gè)百分點(diǎn)至66.7%。“我們認(rèn)為2019年在房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)整背景下，龍頭房企在拿地及融資方面優(yōu)勢將更加明顯，市場集中度有望加速提升”。

    不過，在龍頭房企市場占有率提升的同時(shí)，TOP100公司的權(quán)益比例降至80%，行業(yè)整體項(xiàng)目合作情況增多。

    對(duì)此，首創(chuàng)證券分析師張炬華表示，除了通過項(xiàng)目收并購獲取土地的方式外，在目前項(xiàng)目地塊總價(jià)較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企在招拍掛市場更傾向于多方合作拿地，通過合作開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

    平安證券的研究報(bào)告也指出，收購兼并、合作開發(fā)仍是房企規(guī)?？焖偬嵘闹匾剖?。在自身強(qiáng)大的銷售能力和產(chǎn)品能力基礎(chǔ)上，并購及品牌輸出、小股操盤成為大中型房企提升規(guī)模的強(qiáng)大助推器。2018年A股傳統(tǒng)的四大龍頭招商、保利、萬科、金地的銷售額權(quán)益占比僅70%左右，TOP100房企銷售金額權(quán)益比自2016年的85%降至2018年的80%。“憑借品牌優(yōu)勢和管理輸出，除快速提升規(guī)模外，大中型房企以較小權(quán)益投資獲取更高權(quán)益回報(bào)，利于維持較高ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平，萬科、保利等房企ROE均保持在15%以上。隨著樓市降溫及核心城市地價(jià)回落，預(yù)計(jì)后續(xù)主流房企權(quán)益占比將逐步回升”。