2月25日中午,萬科的自媒體平臺《萬科周刊》刊登了董事會主席郁亮在集團2019年目標與行動溝通會上的發(fā)言,主題是“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”。
“活下去”,是萬科2018年的關(guān)鍵詞,曾引發(fā)市場熱議。此次發(fā)言最后,郁亮說,2019年要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”,保證萬科活下去、活得好、活得久。
此次發(fā)言依然充分體現(xiàn)了郁亮的危機意識,他分析了萬科所面臨的兩大宏觀趨勢。“某種意義上講,經(jīng)濟大勢和人口結(jié)構(gòu)比宏觀調(diào)控政策對我們行業(yè)的影響更大、更長遠。因為宏觀調(diào)控政策的影響差不多是2~3年,但經(jīng)濟大勢和人口結(jié)構(gòu)問題將是10~20年。”郁亮說,“因此,‘收斂聚焦,鞏固提升基本盤’,是基于對宏觀形勢的判斷所做的必然選擇。”
郁亮分析了當前房地產(chǎn)形勢。一是“房住不炒”,住房的金融投資屬性會被長期抑制住,這對萬科有重大影響;二是行業(yè)集中度上升,頭部企業(yè)間競爭激烈,TOP3房企獲得13%市場份額,TOP10房企占28%,TOP20為39%,TOP30為54%,TOP50為64%,重量級選手之間的相互競爭越來越激烈;行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事,沒有可能找到一個和房地產(chǎn)賺錢前景相當?shù)男袠I(yè),但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去,必須要做新業(yè)務。然而,讓賺大錢的人去賺小錢難度太大,至今沒有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例。
郁亮認為行業(yè)還是有機會的,因為中國的城市化進程仍在繼續(xù),房地產(chǎn)仍然會維持較大規(guī)模。他說,第二階段的城市化已經(jīng)開始,那就是都市圈化,比如粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。人民美好生活還需要更多的內(nèi)容供應和空間服務,有些還沒被滿足。
郁亮多次強調(diào)“基本盤”。他說,從萬科自身多年的發(fā)展經(jīng)驗來看,毫無疑問,從過去到現(xiàn)在,到未來10年,開發(fā)業(yè)務都將是萬科的基本盤,它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。在過去3年,萬科正是因為收斂聚焦,才贏得今天的戰(zhàn)略主動。收斂聚焦是有代價的,這個代價是在過去3年里,我們不再是行業(yè)銷售老大,不是所謂的行業(yè)規(guī)模之王。如果當初沒有收斂聚焦,進入的是200~300個城市,而非現(xiàn)在70~80個主要城市的話,我們不一定會丟掉銷售老大的位置,但今天面對的困難和壓力就會大很多。
郁亮說,萬科有些業(yè)務沒有找到清晰的商業(yè)模式,短期內(nèi)不是不能賠錢,但是一定要知道未來不可以長期賠錢,否則就難以持續(xù)開展業(yè)務,所以要不斷摸索商業(yè)模式。如果摸索3年尚未找到成熟的商業(yè)模式,業(yè)務就應該暫停,因為不知道怎么持續(xù)下去。
郁亮認為,基本盤是指保證萬科“活下去”的關(guān)鍵,脫離基本盤將失去“活下去”的根基。郁亮說,2019年,面對高度的不確定性,應該摒棄一切投機、僥幸心理,跳出路徑依賴和牛市思維,圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務商”的戰(zhàn)略定位,依托事業(yè)合伙人機制,堅持以“客戶為中心,以現(xiàn)金流為基礎(chǔ),合伙奮斗,持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值,實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營指導方針,穩(wěn)住基本盤。這是萬科2019年總的指導思想。
郁亮還在發(fā)言中要求萬科守住安全、質(zhì)量與價值觀底線。2018年底,萬科發(fā)生多起工程事故,郁亮說這是不可接受的,嚴重影響了萬科的聲譽,質(zhì)量問題會造成安全問題。郁亮表示,除質(zhì)量安全外,萬科在資金、業(yè)務等方面同樣存在許多安全隱患,總部會加大查處力度。
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