8月樓市“入秋”：土地交易量價齊跌 房企“搶收”不力

    立秋已過，樓市微涼。

    8月是上市房企公布中期業(yè)績的時段，得益于“小陽春”行情以及6月的沖刺，大中型房企普遍拿到一份好看的中報。但喧囂過后，市場繼續(xù)轉(zhuǎn)頭向下。

    上海易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，百強房企權(quán)益口徑業(yè)績較7月微降1.7%，略低于1-7月均值。其中，TOP30房企中，有11家單月業(yè)績環(huán)比下降。進入今年下半年，百強房企的銷售規(guī)模已連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑。

    對比往年，市場在7月和8月出現(xiàn)降溫并不顯得意外。在年中的節(jié)點過后，市場的短暫下行往往被視為“季節(jié)性調(diào)整”或“技術(shù)性調(diào)整”。

    但今年的市場下滑，還有一個重要的背景，即調(diào)控繼續(xù)施壓，融資渠道大幅收緊。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，更使得每逢經(jīng)濟下行時期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。受此影響，開發(fā)商在投資和拿地中變得謹(jǐn)慎而遲疑。8月，熱點城市土地市場首次出現(xiàn)“量價齊跌”的局面。

    目前來看，低迷預(yù)期很難在短時間內(nèi)反轉(zhuǎn)。近期，不少房企宣布收縮拿地計劃，而在銷售策略上，則傾向于快進快出的“搶收式”打法。但這種策略能否真正奏效，目前仍需觀察。

    土地交易“量價齊跌”

    上海易居研究院發(fā)布報告顯示，2019年8月，40個典型城市土地成交建筑面積4383.2萬平方米，環(huán)比下降16.9%，為今年3月以來首次下降；40個城市土地成交均價為5259.5元/平方米，環(huán)比下跌1.8%，為今年2月以來首次下跌。

    8月，三類城市的土地交易面積均出現(xiàn)下降。其中，一線城市環(huán)比下降4成，二線城市下降17.1%，三線城市下降5.7%。

    土地出讓金方面，8月40城市土地出讓收入為1933.7億元，環(huán)比下降30.3%，同比下降11.2%。盡管如此，前8月仍有三個城市的土地出讓金規(guī)模超過千億，分別是北京（1802.7億）、南京（1071.4億）、杭州（1047.1億）。

    諸葛找房發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)，也顯示出土地市場已趨于平淡。該機構(gòu)指出，8月主要地級城市的土地溢價率已從4月的25%降至不足10%；流拍率則達(dá)到6.07%，連續(xù)三個月上升。

    住宅市場方面，上海易居研究院監(jiān)測的13個城市中，8月單月的二手房成交量環(huán)比下降8.5%，二手房市場進一步降溫，成交量仍處于今年5月以來的下行通道中。

    分析人士指出，8月市場的降溫，雖然有一定的季節(jié)因素，但政策調(diào)控的作用更為明顯。

    從今年5月底開始，多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。同時，住建部針對“地王”現(xiàn)象點名部分開發(fā)商。7月初，部分信托公司接到銀保監(jiān)會的指導(dǎo)，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。國家發(fā)改委也于此后要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

    7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。此后，央行就房地產(chǎn)占用信貸資源，消費貸、銀行理財?shù)荣Y金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場等問題進一步探討解決方案。

    中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年8月，中央和各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)60次，創(chuàng)下春節(jié)后的新高。

    房企心態(tài)“偏悲觀”

    “我們今年做了幾次北京的房地產(chǎn)信心指數(shù)調(diào)查，從數(shù)據(jù)上看到，有六七個指標(biāo)呈現(xiàn)出偏悲觀的結(jié)論，加權(quán)以后總的結(jié)果也是偏悲觀的。”在近期的北京地產(chǎn)高品質(zhì)發(fā)展論壇上，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志表示，持續(xù)不斷的樓市調(diào)控，正在改變房企對市場的慣有判斷。

    他表示，這一輪樓市調(diào)控有一個明顯的特點。“房地產(chǎn)市場近三年的政策都保持了定力，連續(xù)在關(guān)鍵點上釋放‘房住不炒’的決心，而且每一次的政策釋放或者喊話，都伴隨有具體措施。”

    實際上，北京樓市僅是一個縮影。今年下半年以來，身處樓市營銷一線的職業(yè)經(jīng)理人，日子都不好過。

    近日，某大型房企南京公司負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道袒露了其“心路歷程”：2016年之前，南京開發(fā)商普遍追求利潤最大化；自南京于2016年實施“限價令”后，企業(yè)一度陷入觀望；隨后的兩年間，調(diào)控政策不斷加碼，傳統(tǒng)營銷手段開始失效，一些企業(yè)無法完成銷售目標(biāo)；今年上半年，南京一度松綁落戶政策，并刺激樓市升溫；但隨后，政策再度施壓，在一些供應(yīng)扎堆的區(qū)域，項目銷售繼續(xù)陷入停滯……

    “如果沒有一定的項目儲備，尤其是剛需盤的儲備，就很難熬過這段時間。”該人士表示，近些年雖然南京市場有漲有跌，但政策始終未真正放松，且正趨于常態(tài)化。目前，企業(yè)已經(jīng)逐漸習(xí)慣于這種政策環(huán)境。

    房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的壓力，不僅來自于市場，還有企業(yè)的業(yè)績要求。

    今年上半年，多數(shù)企業(yè)的銷售規(guī)模雖有增長，但不足全年目標(biāo)的50%。為了在下半年沖擊業(yè)績，很多房企制定了“搶收”計劃，并以回款率作為重要的考核指標(biāo)。

    7月，恒大率先以全面促銷措施拉開“搶收”的序幕。在8月中旬的業(yè)績會上，旭輝控股總裁林峰透露，以銷定產(chǎn)、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝下半年的發(fā)展策略。某家總部位于深圳的房企人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，在這個階段，公司更加奉行“見好就收”的高周轉(zhuǎn)策略，不過于追求利潤。

    從8月業(yè)績來看，這輪“搶收”的效果尚不明顯。上海易居研究院認(rèn)為，隨著“金九銀十”到來，房企勢必加大推案營銷力度，屆時成交量持續(xù)下滑的態(tài)勢或能止住。

    但土地市場的降溫態(tài)勢，有可能會延續(xù)下去。受融資渠道收緊的影響，富力、融創(chuàng)等房企都明確下半年“原則上停止拿地”，其余大中型房企的投資策略也偏謹(jǐn)慎和保守，因為“一旦拿錯一塊地，就有可能拖累整個城市公司或區(qū)域公司”。

    上海易居研究院認(rèn)為，預(yù)計隨著調(diào)控政策作用的進一步顯現(xiàn)，未來幾個月土地市場可能繼續(xù)降溫。