新力控股計(jì)劃一年半內(nèi)轉(zhuǎn)為“綠檔” 管理層稱樓市會(huì)整體平穩(wěn)向好

    本報(bào)記者 王麗新

    “2021年市場(chǎng)預(yù)計(jì)是’整體平穩(wěn)，逐漸向好’的局面，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年發(fā)生了一些本質(zhì)變化，從原來樓市靠土地紅利轉(zhuǎn)到向管理、經(jīng)營(yíng)和品牌要效益，這是回歸本源的核心變化。”3月31日上午，在2020年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，新力控股常務(wù)副總裁劉翔向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這樣的整體格局對(duì)新力恰恰機(jī)會(huì)更多。

    財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，新力控股（以下或簡(jiǎn)稱新力）實(shí)現(xiàn)總合約銷售額1137.35億元，同比增長(zhǎng)24.4%；權(quán)益銷售額504.2億元，同比增長(zhǎng)11.8%；實(shí)現(xiàn)收入280.69億元，同比增長(zhǎng)4%；母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為19.6億元，同比增長(zhǎng)約0.1%；建議派發(fā)末期股息每股14分。

    “從過去的江西獨(dú)大到現(xiàn)在江西、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部四大城市集群齊頭并進(jìn)，預(yù)計(jì)2021年長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的供貨能達(dá)到53%，得益于城市落點(diǎn)均勻，整體布局有戰(zhàn)略先機(jī)。”劉翔向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2021年預(yù)計(jì)新增權(quán)益貨值850億元，轉(zhuǎn)化率達(dá)到65%便可實(shí)現(xiàn)全年的銷售目標(biāo)，當(dāng)然可能會(huì)有困難，但對(duì)2021年目標(biāo)充滿信心。

    集中供地讓發(fā)展中房企機(jī)會(huì)多

    在投資方面，2020年內(nèi)，新力控股通過招拍掛和收并購(gòu)獲取了35個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)157.4億元，總規(guī)劃建筑面積約580萬平方米。截至2020年末，新力控股共擁有土地儲(chǔ)備1521萬平方米，其中85.6%分布在一、二線城市。

    “目前綜合拿地成本為每平方米4529元，相較于1.5萬元的平均售價(jià)，地貨比在同規(guī)模企業(yè)中水平較高。接下來，新力會(huì)繼續(xù)保持目前積極、靈活和多元的拿地策略，在招拍掛市場(chǎng)拿地可能占到50%，收并購(gòu)占30%，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)城市更新獲取項(xiàng)目比重占20%。”劉翔表示，公開拿地項(xiàng)目靠高周轉(zhuǎn)保持現(xiàn)金流順滑，勾地和收并購(gòu)項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)豐厚，長(zhǎng)短結(jié)合，保證未來五年內(nèi)的利潤(rùn)和規(guī)模發(fā)展。

    對(duì)于22城集中供地對(duì)公司的影響，新力控股董事長(zhǎng)、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，大方向上對(duì)房企沒什么大問題，集中供地對(duì)中小企業(yè)還是個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)榧泄┑牡囟?，獲取可能性大一些。在資金安排上，新力會(huì)加強(qiáng)銷售回款，提升運(yùn)營(yíng)能力和現(xiàn)金流，然后在拿地上去戰(zhàn)略突破。

    “集中供地是在’穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期’三穩(wěn)下出臺(tái)的政策，業(yè)界擔(dān)心政策對(duì)發(fā)展中企業(yè)有壓力，但相反是有機(jī)會(huì)的。”劉翔向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體補(bǔ)充道，這意味著短期內(nèi)房企要對(duì)很多土地做大量研判，新力有高效透明的決策機(jī)制，反而會(huì)反應(yīng)迅速；二是公司有合作基因，有利于拿地；三是除了22個(gè)城市外，新力會(huì)抓住反周期拿地的窗口期；四是招拍掛占拿地一半份額，還有收并購(gòu)、勾地和代建等多種拿地方式?？傮w而言，新力會(huì)積極面對(duì)這種變化。

    “拿地是多元化的，沒有限制約束條件，做收購(gòu)就是算賬，若對(duì)利潤(rùn)和產(chǎn)出都是正向的，那就可以去做。”張園林補(bǔ)充道，新力會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持深耕政策，專注于江西大本營(yíng)、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部核心城市布局。

    一年半內(nèi)將轉(zhuǎn)為綠檔

    從財(cái)務(wù)盤面表現(xiàn)來看，新力控股仍舊較為穩(wěn)健。

    截至2020年底，新力控股凈負(fù)債率為63.6%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；借款總額為296.62億元，其中238.8億元按固定利率計(jì)息；一年內(nèi)到期負(fù)債約100億元；現(xiàn)金短債比為1.24倍；加權(quán)平均債務(wù)成本約為9.1%。

    “剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率踩線，其他兩項(xiàng)符合’三道紅線’融資新規(guī)。”地分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但新力控股是發(fā)展中企業(yè)，對(duì)規(guī)模擴(kuò)張有訴求，保持合理負(fù)債水平加快提升市占率也是重要戰(zhàn)略方向，因此要在控制負(fù)債比率的訴求下，注重規(guī)模、利潤(rùn)以及發(fā)展質(zhì)量三者之間的平衡。

    “‘三道紅線’是圍繞行業(yè)健康發(fā)展的政策，是一直以來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)期望。新力也對(duì)自身提出內(nèi)部要求，必須讓’三道紅線’達(dá)標(biāo)。”新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，在兩條達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，未來一段時(shí)間內(nèi)公司也有布局和安排，會(huì)使用多種舉措降低負(fù)債率，計(jì)劃未來一年到一年半時(shí)間內(nèi)達(dá)到綠檔，主要還是繼續(xù)提高管控能力，將項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間提前，加快結(jié)轉(zhuǎn)交付時(shí)間，提前確認(rèn)項(xiàng)目收入，同時(shí)拿到利潤(rùn)，增后資本總額，逐步降低負(fù)債比率。

    “未來，我們會(huì)實(shí)施審慎的財(cái)務(wù)政策，更加優(yōu)化的融資管理。”新力控股執(zhí)行董事兼運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理涂菁表示，四大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)陸續(xù)給予新力控股穩(wěn)定或正面的展望，未來將繼續(xù)與金融機(jī)構(gòu)建立良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，維持信用形象。在現(xiàn)有銀行合作的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大和深化與銀行的合作，積極優(yōu)化和拓寬境內(nèi)外的融資渠道。

    對(duì)于未來發(fā)展，新力控股管理層表示，不會(huì)單純追求業(yè)務(wù)規(guī)模，而是將經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效益放在同樣重要的位置上，并通過不斷優(yōu)化的投資方式和合作模式，堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)+服務(wù)的重要戰(zhàn)略，在精細(xì)化管理的努力下，逐步提升經(jīng)營(yíng)效率。

（編輯 孫倩）