杭州升級(jí)“二手房直售” 12天房源大漲11倍！中介門店“瑟瑟發(fā)抖”？剛需買房難題待解

    8月19日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對(duì)其二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行了升級(jí)。

    “杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”新增了“個(gè)人自主掛牌房源”功能。

    這意味著，房東無需通過中介，就可在這個(gè)平臺(tái)發(fā)布房源信息出售二手房，買家可以直接與房東聯(lián)系！

    此事對(duì)杭州的二手房東影響不小。

    杭州近來在住房保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地出讓等方面持續(xù)推出調(diào)控“硬菜”。杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：

    杭州政策持續(xù)收緊，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨穩(wěn)，一定程度上將推動(dòng)市場(chǎng)成交價(jià)量齊降，“二手房市場(chǎng)或降溫跡象明顯”。

    與此同時(shí)，杭州二手房市場(chǎng)在數(shù)月前已進(jìn)入下滑通道。在這樣的行情下，越來越多的人不愿意輕易當(dāng)二手房“接盤俠”，迄今為止，杭州二手房已經(jīng)“五連跌”。

    杭州升級(jí)“二手房直售”

    12天房源大漲11倍！

    二手房出貨窗口期逐漸收窄，更加速了買賣雙方節(jié)約交易成本的想法，導(dǎo)致自主掛牌房源數(shù)量激增。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)：

    8月18日至30日，主城區(qū)個(gè)人自主掛牌房源量從85套增至960套，增長(zhǎng)逾11倍。

    從杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)來看，該平臺(tái)已累計(jì)掛牌房源109.4萬件，涉及房屋45.18萬套，個(gè)人自主掛牌房源數(shù)量占比很小。30日17時(shí)貝殼平臺(tái)杭州的二手房掛牌量73632套，是官方二手房交易平臺(tái)個(gè)人自主掛牌房源的近77倍。

    多位在平臺(tái)自主掛牌的房東向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該平臺(tái)掛牌免費(fèi)，認(rèn)證流程也方便。

    一位房東還談到，其掛牌后不久就有幾位客戶致電咨詢房源信息。但在具體操作過程中，該平臺(tái)還存在系統(tǒng)更新不及時(shí)、購(gòu)房交易流程中資金安全問題無法有效保障等問題。

    在該平臺(tái)自主掛牌的房東李建向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：

    政府雖上線了個(gè)人自主掛牌功能，但后續(xù)流程不完善，還需房屋經(jīng)紀(jì)人介入交易。

    如在資金方面，因?yàn)橛邢雀犊钸€是先過戶的疑慮，需要房屋經(jīng)紀(jì)人來保證資金安全。

    杭州一位房屋經(jīng)紀(jì)人亦表示，該功能主要是說明房東房屋真實(shí)在售、可以真正交易，目前僅靠房東和購(gòu)房者還很難完成繁雜的二手房交易閉環(huán)。

    另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以購(gòu)房者身份與部分房東聯(lián)系后發(fā)現(xiàn)，個(gè)別房東并不提供帶看服務(wù)，需購(gòu)房者自行前往看房、了解相關(guān)信息。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾撰文表示，該功能無法對(duì)二手房中介市場(chǎng)產(chǎn)生明顯沖擊。

    浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也談到，該平臺(tái)的成交量不足二手房交易市場(chǎng)的5%，市場(chǎng)影響甚微。

    杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉此前對(duì)媒體表示，“我們此舉的主要目的是便民，為個(gè)人房東賣房提供一個(gè)全新的售賣渠道。房東可以把房源掛在我們平臺(tái)上的同時(shí)，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會(huì)。”

    李建在自主掛牌的同時(shí)也會(huì)找經(jīng)紀(jì)公司幫忙掛牌，更多用個(gè)人自主掛牌功能以豐富宣傳渠道。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱該平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，類似同時(shí)進(jìn)行個(gè)人自主掛牌和委托中介掛牌的情況并不少見。

    取代中介的可能性有多大？

    目前個(gè)人自主掛牌房源數(shù)量的規(guī)模與該平臺(tái)上房產(chǎn)中介掛牌15萬套房源還不能相提并論，但個(gè)人自主掛牌房源對(duì)二手房市場(chǎng)很多方面都造成了一定的沖擊與反思。

    一名業(yè)內(nèi)人士指出，基數(shù)低導(dǎo)致掛牌房源數(shù)量激增，但也在一定程度上反映了消費(fèi)者對(duì)這一模式的接受度很高。

    事實(shí)上，過往的二手房交易中，各地均出現(xiàn)不少房東與買家直接交易的案例。

    業(yè)主在小區(qū)群里聯(lián)系買家，然后約時(shí)間看房、談價(jià)，但中介非但沒有受到影響，還跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，背后的原因不言自明：過去房地產(chǎn)市場(chǎng)容量一直在擴(kuò)張，二手房交易手續(xù)漸趨復(fù)雜，買賣雙方需要第三方幫助提升交易安全性；如今，調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)之后，行業(yè)透明度也越來越高，二手房交易人為可控的程度也越來越高，對(duì)于一些相對(duì)簡(jiǎn)單的交易操作，中介功能在逐漸減弱、消退。

    沒有委托中介的前提下，買賣雙方，如何才能完成交易？

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了一名剛剛與買家完成二手房交易的業(yè)主趙雨欣（化名），她透露，自己的房產(chǎn)沒有抵押按揭，不涉及贖回房產(chǎn)的手續(xù)，買家在資金與房票這兩點(diǎn)也符合要求，交易流程相對(duì)簡(jiǎn)單。買家只需要按照銀行貸款政策辦理銀行貸款即可。此前，趙雨欣偶然在小區(qū)業(yè)主群里找到有購(gòu)房需求的鄰居，兩人對(duì)接上并洽談成功之后，交易流程大概是這樣的：

    1、官網(wǎng)下載網(wǎng)簽合同，簽訂購(gòu)房合同之后，與銀行簽按揭合同；

    2、買賣雙方資料齊全送審；

    3、先等公積金審批（15個(gè)工作日左右）；

    4、公積金審批完后商業(yè)審批（大概3-5個(gè)工作日）；

    5、組合貸都審批完畢后，買賣雙方一起去公積金面簽做資金監(jiān)管（監(jiān)管首期的9成以上、面簽前買家存好九成以上首付在供款卡里，面簽后第二個(gè)工作日公積金會(huì)凍結(jié)）；

    6、公積金首期凍結(jié)后就開始走合同蓋章環(huán)節(jié)（大概5個(gè)工作日左右）；

    7、蓋好章后提前2個(gè)工作日預(yù)約過戶；

    8、過完后戶5個(gè)工作日出證（回執(zhí)會(huì)有出證日期）；

    9、出證后公積金會(huì)去取證；

    10、取證回公積金3-5個(gè)工作日解凍首付款（直接劃入業(yè)主賬戶不經(jīng)過買家）；

    11、首付款解凍大概一周左右放公積金尾款；

    12、銀行取證后開始走銀行放款流程大概5-15個(gè)工作日放銀行尾款（以銀行為準(zhǔn)）；

    13、銀行歸檔通知買家取房產(chǎn)證和借款合同等資料。

    趙雨欣指出，中介的作用基本就在前半段顯現(xiàn)，網(wǎng)簽之前簽一份三方合同，保障買賣雙方利益；一旦網(wǎng)簽，后面的流程如前所述，中介幾乎不需要介入了。

    “資金可以直接找公積金中心或者銀行監(jiān)管，比中介可靠多了”。

    調(diào)控持續(xù)加碼效果待檢驗(yàn)

    杭州近期加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“重磅”政策并不少見。

    “近期杭州出臺(tái)房地產(chǎn)政策的頻率前所未見，而且是在杭州二手房成交量快速下滑的當(dāng)下。”上官劍表示。

    在住房保障端，7月22日，杭州發(fā)布《杭州共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法（征求意見稿）》，規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)保障住房以中小套型為主，同一項(xiàng)目購(gòu)房家庭可以根據(jù)支付能力在50%至80%間選擇產(chǎn)權(quán)份額比例，并按銷售基準(zhǔn)價(jià)對(duì)應(yīng)不同比例支付房?jī)r(jià)，有效滿足居住需求。

    在市場(chǎng)端，8月5日，杭州發(fā)布新政，規(guī)定杭州新落戶未滿5年家庭，需連續(xù)繳納社保滿2年（此前無要求），方可在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買1套住房；非戶籍家庭需連續(xù)繳納社保滿4年（此前要求2年），方可在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買1套住房。此外，調(diào)控還對(duì)無房家庭、人才搖號(hào)規(guī)則等做出進(jìn)一步規(guī)定。

    在土地端，8月26日，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，將地塊溢價(jià)率上限由20%下調(diào)至15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%，地價(jià)觸頂之后搖號(hào)確定競(jìng)得人。另外，還對(duì)競(jìng)買準(zhǔn)入條件、購(gòu)地資金來源、企業(yè)信用監(jiān)管等方面進(jìn)行規(guī)定。

    負(fù)責(zé)杭州市場(chǎng)的品牌房企投資經(jīng)理陳厲告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從市場(chǎng)層面來看，“競(jìng)品質(zhì)”地塊房屋質(zhì)量可能會(huì)有所提升，但由于沒有加大土地供應(yīng)，杭州新房市場(chǎng)仍將處于供不應(yīng)求狀態(tài)，買房難度并不會(huì)降低。

    上官劍指出，杭州近期在住房保障端、市場(chǎng)端和土地端等推出的系列政策，一方面體現(xiàn)出地方調(diào)控的主動(dòng)性在加強(qiáng)，以長(zhǎng)短結(jié)合的方式持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控，建立全方位、立體化的政策體系，完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制；另一方面亦表明杭州樓市調(diào)控向精準(zhǔn)化和精細(xì)化方向發(fā)展，逐個(gè)封堵政策漏洞。

    但高樂對(duì)目前的市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀。從其看房經(jīng)歷看來，杭州發(fā)布限購(gòu)和搖號(hào)新政后，受8月部分紅盤開盤分流影響，參與搖號(hào)的人看似減少了，但中簽率依然很低，“很難滿足剛需預(yù)期”。

    8月25日，地鐵萬科·未來天空之城搖號(hào)，項(xiàng)目高層單價(jià)3.61萬元/平方米，開盤房源共計(jì)874套，6801組客戶報(bào)名，高樂排在2400位之后。“項(xiàng)目中簽率低，沒有搖中也在我們的意料之中，只是感覺之后新盤會(huì)越來越少。”高樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

    “杭州新房位置合適的樓盤偏少，而且價(jià)格不低，搖號(hào)也難，我們情況又比較特殊，要準(zhǔn)備婚房。”8月25日，高樂未能搖中地鐵萬科·未來天空之城，開始把目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

    “二手房房源倒是挺多的，但現(xiàn)在房貸額度受限，放貸周期延長(zhǎng)，購(gòu)買二手房尤其是一些老小區(qū)可能會(huì)受到比較大的影響”。

    高樂登錄杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)查看房源信息，發(fā)現(xiàn)該平臺(tái)上雖有房東直售房源，但絕大部分房源仍由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司掛單，“就目前而言，掛牌房源并無太大價(jià)格優(yōu)勢(shì)”。

    新的博弈

    8月5日，杭州出臺(tái)新政延長(zhǎng)購(gòu)房社保門檻年限。

    新政首日，杭州二手降價(jià)房源量多達(dá)711套，是漲價(jià)房源的4倍多；新政前一日，這一比值僅3.4倍。不少二手房東已經(jīng)開始下調(diào)掛牌價(jià)，有的甚至計(jì)劃每個(gè)月降5萬，直到成交為止。

    毋庸置疑，賣家節(jié)約中介費(fèi)的動(dòng)力更大了。

    每一次市場(chǎng)下行，遭遇沖擊最大的是中介門店。面對(duì)國(guó)家監(jiān)管力度的加強(qiáng)與行業(yè)透明度的提升，中介行業(yè)在新一輪博弈中適應(yīng)與生存，或帶出一系列小中介門店的去留問題。

    杭州一名中介人士表示，政府做平臺(tái)沒有技術(shù)壁壘，由于產(chǎn)證檔案等資料齊全，數(shù)據(jù)精準(zhǔn)可靠。問題在于房產(chǎn)是高度定制化交易，房源的信息是動(dòng)態(tài)的，周邊配套、小區(qū)環(huán)境、房屋坐落、樓層、戶型、采光，沒有一套房子是一模一樣的，業(yè)主自己上傳資料如何保證數(shù)據(jù)合規(guī)、有效？

    他認(rèn)為，官方平臺(tái)為市民提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)，目前還需要時(shí)間完善功能。平臺(tái)目前的功能僅局限于房源信息發(fā)布與核驗(yàn)，尚未開發(fā)交易簽約和資金監(jiān)管等相關(guān)功能。

    二手房交易監(jiān)管平臺(tái)的個(gè)人直掛房源在一定程度上確實(shí)有調(diào)節(jié)市場(chǎng)的功能，但后續(xù)需要政府繼續(xù)對(duì)此進(jìn)行升級(jí)服務(wù)，就涉及很多無形的投入。比如貝殼找房APP有一個(gè)VR看房功能，客戶使用免費(fèi)，但是對(duì)于公司而言，客戶每點(diǎn)擊看一套房子貝殼都要付出一定的成本。

    市場(chǎng)向上的時(shí)候，為了保障交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制，更多的買家與賣家愿意選擇通過中介完成交易，也不那么在意高額的中介費(fèi)；但是市場(chǎng)一旦下行，買賣雙方就變得更加謹(jǐn)慎與精打細(xì)算了。

    中介業(yè)務(wù)員在與客戶交流時(shí)，都會(huì)強(qiáng)調(diào)自己是撮合交易的角色。因?yàn)橹薪槿藛T掌握周邊小區(qū)全部待售房源信息，買家只有通過中介渠道才能在更大范圍挑選適合的房源，且中介能提供必要的服務(wù)。比如協(xié)調(diào)買賣雙方議價(jià)，盡快達(dá)成買賣雙方都認(rèn)可的交易價(jià)格，并輔助辦理銀行貸款、交易過戶、繳納稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。此外，通過中介的潤(rùn)滑作用，買賣雙方可以打破陌生人之間的信任壁壘，加速交易完成。目前政府搭建的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，也能做到打破信息不對(duì)稱與高傭金壁壘，理論上可以滿足購(gòu)房中的需求，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)監(jiān)管。只是完全“去中介化”還需要時(shí)間。

    如果個(gè)人自主掛牌房源數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)中介門店將是一次不小的沖擊。

    中介或許會(huì)在服務(wù)升級(jí)上入手改革，收費(fèi)也會(huì)變得更加透明。

    （應(yīng)受訪者要求，文中高樂、李建、陳厲均為化名）