北京二手房“銀十”成交或跌破萬套 購房客“坐待”議價空間

    本報記者 王麗新

    “今年春天我的房報價360萬元，看房的（人）也能給到340萬元。當(dāng)時猶豫沒賣，現(xiàn)在幾乎沒什么人來看，最高報價也只有320萬元了。”將名下二手房掛牌近一年的李女士向《證券日報》記者透露，現(xiàn)在這個區(qū)域周圍新房項目上市較多，價格也不高，吸引了一部分買房人。另外，現(xiàn)在二手房放貸周期很長，讓原本有置業(yè)計劃的人都放棄了考慮。

    李女士的困擾并不是個例。“現(xiàn)在市場有更多房可以挑，可以議價。”計劃購置學(xué)區(qū)房的王女士表示，明年孩子要上學(xué)，所以下半年一直在看房，可以說目標(biāo)學(xué)校附近的二手房都看了個遍，原本不著急下單，“不過，為了快點過戶，沒有時間等貸款了，最終只能全款，這倒是沒想到的。”

    “整體來看，2021年北京二手住宅月度成交量均維持在1萬套以上。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，受國慶假期影響，人們旅游出行意愿較強，四季度初北京二手房市場關(guān)注度較低，成交熱度不足。數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周期間，北京二手住宅成交量不足百套，但市場均價仍維持平穩(wěn)運行。

    購房客觀望情緒加重

    “因為銀行沒有貸款額度，許多看房的人都暫時將買房計劃擱置了，其中包括大量有換房需求的客戶。”在某房產(chǎn)中介門店，一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者透露，整體市場均價有所下行，但是空間并不大。當(dāng)然，這與上半年海淀區(qū)學(xué)區(qū)房的高位成交落差確實比較明顯，但整體市場價格相對其實比較平穩(wěn)。

    “有些客戶也能夠接受變長的賣房周期，因為銀行僅在月初放款，大多數(shù)要排到明年了。”上述人士進一步表示，網(wǎng)簽有一定滯后性，“僅從國慶期間來看，我負(fù)責(zé)的區(qū)域是有成交的，單店成交了不到10套。不過，總體成交量無疑在走低，這一趨勢今年8月份就開始了。”

    麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年國慶期間的簽約量比國慶前7天銳減三成，和去年同期相比下降將近兩成，說明目前市場上買家的觀望情緒在加重。成交量走低之外，國慶期間調(diào)整價格的房源中，下調(diào)掛牌價的占87%，說明房東的價格預(yù)期在變?nèi)?，越來越多的房東可以接受通過降價來加速成交，部分急售房源已經(jīng)有了一定的議價空間。

    “現(xiàn)在市場上比較受歡迎的是全款購房，若是非換房全款購房，單套房源議價空間預(yù)計10萬元起。”某中介經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者表示，但想尋求更大議價空間，可能要看具體房源具體情況。

    來自官方的數(shù)據(jù)，也顯示出國慶小長假期間北京二手房成交“慘淡”的現(xiàn)狀。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站披露數(shù)據(jù)，10月1日-10月7日，北京二手房合計網(wǎng)簽量僅91套。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，降溫從今年7月開始出現(xiàn)苗頭，到8月份和9月份已經(jīng)基本確定降溫局面。原因在于房貸的全面收緊，他表示，目前放貸周期普遍在3個月以上，個別城市甚至出現(xiàn)6個月以上放貸周期，這直接導(dǎo)致全國二手房交易接近停滯。

    “銀十”或成交不足萬套

    來自中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2020年9月以來，北京二手房單月成交量均在1萬套以上，而10月份至今成交量不足1000套。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，10月份北京二手房全月成交為9000套，大概率跌破1萬套。

    進入三季度以來，降溫現(xiàn)象非常明顯。“三季度北京二手房成交套總價在510萬元-530萬元左右，較上半年有所下降。”貝殼研究院相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，主要是城市發(fā)展新區(qū)進入下半年后交易熱度逐步提升，使得城四區(qū)高總價房屋占比下降，進而推動套均總價下行，但從套均面積和居室戶型看與上半年沒有明顯差異，部分前期上漲較快地區(qū)在交易節(jié)奏放緩情況下有所回調(diào)但幅度較小，整體價格維持穩(wěn)定。

    在梁楠看來，2021年初受“學(xué)區(qū)房”炒作、違規(guī)信貸資金流入房地產(chǎn)市場等因素影響，北京二手房市場成交熱度較高，隨后在整頓“學(xué)區(qū)房”炒作亂象、嚴(yán)查違規(guī)資金及假離婚限購等政策的打擊下，市場熱度回落，成交量自3月份開始連續(xù)6個月下滑。

    “與往年不一樣的是，2021年因為一季度信貸非常寬松，導(dǎo)致市場成交量迅速放大，二季度持平，三季度信貸突然全面收緊，市場出現(xiàn)了歷史上首次‘從高溫到冰凍’的突然變化。”張大偉向《證券日報》記者如是稱。

    梁楠表示，預(yù)計接下來，隨著部分熱點區(qū)域如海淀區(qū)二手房指導(dǎo)價機制的逐步落實，北京二手房價將更趨于穩(wěn)定；從成交量來看，隨著國慶假期結(jié)束，購房需求集中釋放，二手住宅成交量將有所回升，但就整個季度成交量來看，四季度二手住宅成交量大概率不會超過年內(nèi)季度成交最高水平。

（編輯 上官夢露）