第三輪土拍已成交1552億元 流拍少、底價(jià)成交多、民營(yíng)房企缺席

    本報(bào)記者 王麗新

    11月30日傍晚，上海第三輪土地集中拍賣第二個(gè)交易日結(jié)束，5宗地塊除1宗底價(jià)成交外，其余4宗均觸頂進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，成交額62.38億元，加上拍賣首日成交的44.33億元，目前上海第三輪土地拍賣已成交106.71億元。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月30日，無(wú)錫、蘇州、南京、深圳和合肥等5個(gè)城市已經(jīng)率先完成第三輪土地拍賣，總計(jì)成交金額為1445億元，若加上上海這兩日成交的106.71億元，則全國(guó)第三輪土地集中拍賣成交已達(dá)1552億元。

    整體來(lái)看，流拍地塊明顯減少、熱點(diǎn)地塊價(jià)格仍會(huì)觸頂成交，但大多數(shù)地塊以低溢價(jià)率或者底價(jià)成交。國(guó)企、央企或房企聯(lián)合體拿地較多，而民營(yíng)房企鑒于諸多壓力積極性不高，相較過(guò)去，無(wú)論是報(bào)名還是直接參與競(jìng)拍，“缺席率”都較高。

    多數(shù)地塊底價(jià)成交

    “無(wú)錫17宗地底價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近于0；深圳11宗地中有7宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近4.65%；蘇州26宗地中有23宗底價(jià)成交，1宗流拍，整體溢價(jià)率接近0.6%；南京推出61宗地，其中有35宗底價(jià)成交，15宗臨時(shí)中止出讓，1宗流拍，整體溢價(jià)率為3.39%。”同策研究院高級(jí)分析師李霄霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相較于上輪土拍，此番多數(shù)城市土地流拍現(xiàn)象減少。

    “一方面，各城市在第二輪土拍之后均開始積極推介土地，提前摸排意向企業(yè)，并引入地方平臺(tái)公司進(jìn)場(chǎng)托底。只有當(dāng)?shù)貕K有意向企業(yè)關(guān)注后，才在第三輪土拍中推出。以北京為例，二輪延期的26宗地塊中僅豐臺(tái)王佐、朝陽(yáng)管莊、門頭溝永定鎮(zhèn)三宗地塊在第三輪土拍優(yōu)化條件后重新掛牌。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，另一方面，第三輪土拍部分城市通過(guò)降低土拍門檻，從而降低流拍率，包括但不限于回爐地塊下調(diào)起拍價(jià)、下調(diào)保證金比例、延長(zhǎng)土地款繳納期限、降低競(jìng)買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等。

    值得關(guān)注的是，流拍地塊雖減少，但是鑒于三季度市場(chǎng)銷售端仍舊較冷，在房企資金壓力較大的市場(chǎng)環(huán)境中，多數(shù)地塊以底價(jià)成交或是以低溢價(jià)率成交。

    “成交溢價(jià)率仍處于較低水平，底價(jià)成交現(xiàn)象居多。出現(xiàn)這一現(xiàn)象或印證市場(chǎng)維穩(wěn)趨勢(shì)，既提高資源利用率，又在一定程度上緩解房企的拿地高成本壓力，緩解資金周轉(zhuǎn)，或有利于項(xiàng)目的精細(xì)化及優(yōu)質(zhì)化建設(shè)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，部分房企面臨年末債務(wù)到期量相對(duì)集中、項(xiàng)目去化效果欠佳等壓力，同時(shí)信貸環(huán)境放松幅度有限，部分房企的資金狀況并沒有獲得明顯改善，導(dǎo)致拿地謹(jǐn)慎態(tài)度猶存。

    國(guó)企成拿地主力軍

    從房企表現(xiàn)來(lái)看，國(guó)企、央企及部分頭部房企仍是成交主力軍，也有部分城市本土房企的積極性有所提升。整體來(lái)看，較符合當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)，拿地積極的房企資金周轉(zhuǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，拿地優(yōu)勢(shì)較大。相對(duì)而言，在房企融資渠道有所收窄、年末債務(wù)到期量相對(duì)集中等壓力下，部分民營(yíng)房企資金狀況改善效果欠佳，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也隨之減小。

    對(duì)此，李霄霄稱，從目前完成土拍的城市來(lái)看，極少看到民營(yíng)房企拿地。地方性國(guó)企、城建城投及保障房建設(shè)公司、以及少部分央企成為拿地主力軍。一方面，房企資金面情況惡化，民營(yíng)房企以“活下去”為當(dāng)前要?jiǎng)?wù)，缺乏資金拿地；另一方面，也有一些穩(wěn)健的房企更傾向于從資金鏈緊張的房企手中收購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目，可以更快地轉(zhuǎn)化為可售貨值。

    “穩(wěn)健型房企在競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，獲取性價(jià)比更高的土地資源，將形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面使開發(fā)成本更可控，另一方面使項(xiàng)目能夠保持合理的利潤(rùn)空間，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，而底價(jià)成交地塊較多，則表現(xiàn)出行業(yè)整體流動(dòng)性仍然不足，在融資、銷售等方面房企壓力仍然較大。

    “臨近年底考慮到大筆土地出讓金支出對(duì)于財(cái)報(bào)的影響，多數(shù)民營(yíng)房企參與土拍的意愿也不強(qiáng)。”張凱如是稱。

    在關(guān)榮雪看來(lái)，央企、國(guó)企、地方平臺(tái)公司積極拿地的背后，一方面，或是由于項(xiàng)目去化表現(xiàn)較為理想，資金儲(chǔ)備較充足，投資及開發(fā)動(dòng)作隨之加大，同時(shí)在第三輪土拍門檻有所降低疊加年末節(jié)點(diǎn)的背景下，企業(yè)緊抓最后補(bǔ)倉(cāng)時(shí)機(jī)，以保證后續(xù)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展；另一方面，或是出于企業(yè)自身戰(zhàn)略布局的考量，積極拿地或有拓展多元化城市布局之意。

    對(duì)于土地市場(chǎng)的后續(xù)表現(xiàn)，張凱預(yù)計(jì)，在“房住不炒”背景下，市場(chǎng)很難再出現(xiàn)一輪土拍的火熱場(chǎng)景，土地價(jià)格回歸理性。