大房企發(fā)債民營房企賣資產(chǎn) 地產(chǎn)商“花式”自救求生欲滿滿

    本報(bào)記者 王麗新

    12月3日，恒大集團(tuán)發(fā)布了一份涉及2.6億美元擔(dān)保責(zé)任無法履行，可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加速到期的公告。這是近三天內(nèi)第三家發(fā)布無法履約債務(wù)兌付的房企。更早之前，一場地產(chǎn)商的“花式”自救運(yùn)動(dòng)已經(jīng)開啟，且仍在進(jìn)行中。

    “回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期……在恒大、花樣年等部分中資房企債務(wù)違約對(duì)行業(yè)基本面造成負(fù)面影響后，近一個(gè)多月以來，上市房企啟動(dòng)了多種手段籌措資金，保短期現(xiàn)金流安全。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但除了出售資產(chǎn)，其它方式如債務(wù)展期、發(fā)行債券、股東借款等，債務(wù)并沒有消失，只是延遲償付，如果到期未能籌集充裕資金，仍然有債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

    忙于“花式”自救

    眾所周知，能否解決短期流動(dòng)性困難是地產(chǎn)商存活關(guān)鍵之戰(zhàn)。而一家房企現(xiàn)金流是否安全多取決于經(jīng)營性現(xiàn)金流及融資性現(xiàn)金流情況。

    從銷售端看，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1月-11月，代表性房企銷售目標(biāo)完成率均值為83%，創(chuàng)近幾年同期新低。從融資端看，2020現(xiàn)年以來，“三道紅線”新規(guī)、叫停ABS備案、把商票納入監(jiān)管、海外債違約引發(fā)信用擔(dān)心，“借新還舊”斷檔……種種現(xiàn)實(shí)環(huán)境讓房企融資環(huán)境持續(xù)艱難。

    兩端趨緊之下，緩解流動(dòng)性困難是房企當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)。11月以來，中國奧園、陽光城等房企已有多筆債務(wù)成功展期。但是借債務(wù)展期換得喘口氣的機(jī)會(huì)，也不是沒有代價(jià)的。

    在債務(wù)展期后等待還款的時(shí)間里，由于企業(yè)經(jīng)營的不確定性，可能會(huì)發(fā)生新的問題而導(dǎo)致債權(quán)人利益受損。為了對(duì)債務(wù)人實(shí)施控制，保護(hù)債權(quán)人利益，劉水表示，“在實(shí)施債務(wù)展期后，債權(quán)人通常會(huì)采取一些措施：一是，堅(jiān)持實(shí)行某種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或由第三者代管；二是，要求債務(wù)企業(yè)股東轉(zhuǎn)讓其股票到第三者代管賬戶，直至根據(jù)展期協(xié)議還清欠款為止。”

    當(dāng)然，這是年內(nèi)有債務(wù)到期的房企，不得不暫時(shí)做出的抉擇。但國際資本對(duì)內(nèi)房股的信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂仍未轉(zhuǎn)好，導(dǎo)致新債難產(chǎn)。這不得不讓暫時(shí)沒有到期債務(wù)的房企，也要“未雨綢繆”。

    中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，11月份，中國金茂、銀城國際、祥生控股、世茂集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、力高集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、新城控股等多家房企紛紛回購美元票據(jù)，降低企業(yè)負(fù)債水平、提振資本市場信心。

    此外，還有部分房企融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性。11月17日，融創(chuàng)中國的股東為公司提供了4.5億美元的股東借款；同日，融創(chuàng)還進(jìn)行了配股融資，募集金額達(dá)到50.85億港元。11月9日，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元。

    “能夠起到積極作用，維護(hù)市值穩(wěn)定，但實(shí)施有難度和風(fēng)險(xiǎn)，股東借款及配股融資等方式，對(duì)股東以及企業(yè)發(fā)展前景要求較高，其中一些低位配股、分拆出售資產(chǎn)，也是一種’斷臂求生’。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是稱。

    融資賣資產(chǎn)各顯神通

    眾所周知，銀行貸款、債券融資、ABS融資、信托融資、商票、關(guān)聯(lián)方借款、夾層式資管計(jì)劃、引入戰(zhàn)略投資、定向增發(fā)等是房企的主要融資手段。但目前來看，民營房企這些融資渠道都不是那么通暢。

    “從過往經(jīng)驗(yàn)看，在境內(nèi)發(fā)債難度增加的情況下，民企則更多訴諸海外發(fā)債渠道，但是境外融資成本相對(duì)較高。”陳霄表示，在當(dāng)前行業(yè)基本面下，成功發(fā)行海外債房企鮮少，民營房企融資更加艱難。當(dāng)然，對(duì)大型民營房企來說，融資渠道則相對(duì)更多一些。

    根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億美元，發(fā)債數(shù)量與規(guī)模均為年內(nèi)單月最小值，同比下降94.3%；境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，同比減少17.7%，境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約97%。

    值得一提的是，46筆債券中有44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團(tuán)。

    不難看出，即便是融資環(huán)境有所放松情況下，目前也未見民營房企銀行間融資實(shí)質(zhì)性規(guī)模較大案例。不得已之下，越來越多的房企以展期或要約交換來處理即將到期的信用債。對(duì)于暫時(shí)沒有還債壓力的房企，尤其民營中小房企，其快速變現(xiàn)回血術(shù)則多依靠賣資產(chǎn)。

    中指研究院的報(bào)告顯示，11月，多家房企轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，部分為有效盤活低效存量資產(chǎn)，部分為出售不良資產(chǎn)緩解資金壓力。更早之前，出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的房企更是加速出售物管上市板塊，如藍(lán)光嘉寶、彩生活被碧桂園服務(wù)收購。

    此外，近日接近中國奧園的人士表示，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標(biāo)，包括從區(qū)域公司歸集資金、出售城更股權(quán)、引入戰(zhàn)投及掌舵人個(gè)人認(rèn)購定增股票乃至出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等。

    “出售資產(chǎn)是一種很好的緩解流動(dòng)性困難的方式，不會(huì)增加新的債務(wù)。但要想短期內(nèi)達(dá)成交易，要有明顯的折價(jià)，犧牲權(quán)益，否則很難實(shí)現(xiàn)出售。”劉水稱。陳霄也表示，或許出售資產(chǎn)是解決流動(dòng)性困難的最快捷途徑，但當(dāng)前市場環(huán)境下接盤者更加理性謹(jǐn)慎。當(dāng)然，即便這種方式也是治標(biāo)不治本，短期內(nèi)可以獲得現(xiàn)金流度過危機(jī)，但長期還是要調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，尋找新的增長點(diǎn)。

（編輯 白寶玉）