保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

    日前，全國財(cái)政工作視頻會(huì)議在總結(jié)工作時(shí)提到了深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。與此同時(shí)，中國人民銀行工作會(huì)議提到穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    由于今年部分開發(fā)商出現(xiàn)流動(dòng)性問題，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，所以，市場非常關(guān)心2022年房地產(chǎn)業(yè)會(huì)何去何從。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中占有較大的比重，如果投資和銷售不景氣會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增速，因此，市場希望獲得明確的政策信號(hào)并作出確定性預(yù)期。

    長久以來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色存在爭議。人們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要力量，但同時(shí)也會(huì)存在投資脫實(shí)向虛的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，這兩種角色的確同時(shí)存在，政府試圖用調(diào)控政策減少風(fēng)險(xiǎn)，但仍然難以阻止房價(jià)過快上漲，房價(jià)超過了大部分居民收入可承受的水平。

    過去幾年，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”原則后，各地因城施策，暫時(shí)抑制住了房價(jià)，市場趨于穩(wěn)定，有希望實(shí)現(xiàn)軟著陸。但是，在這個(gè)大趨勢下，部分企業(yè)仍然盲目加杠桿進(jìn)行擴(kuò)張，從而為經(jīng)營埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。2020年國家為應(yīng)對(duì)疫情沖擊采取了一些穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的財(cái)政與貨幣政策，然而一部分資金卻開始借機(jī)炒作地產(chǎn)，吸引買家恐慌性入市，短期內(nèi)大幅提高了居民部門債務(wù)率，今年上半年房企也熱衷“搶地”。

    相關(guān)調(diào)控政策想要平抑這種脈沖式的市場過熱現(xiàn)象，希望在數(shù)量和價(jià)格上平緩運(yùn)行。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨過高的杠桿率與財(cái)務(wù)成本，需要在更短周期內(nèi)熱賣才能維持資金鏈安全，這與市場平穩(wěn)發(fā)展的要求存在沖突，因此，部分過于激進(jìn)的房企會(huì)遇到麻煩。

    現(xiàn)在，很多人認(rèn)為一些企業(yè)遇到麻煩會(huì)重創(chuàng)市場預(yù)期，導(dǎo)致樓市無法平穩(wěn)著陸。我們要防止房地產(chǎn)硬著陸，但也不能依靠炒熱去庫存。應(yīng)該繼續(xù)走平穩(wěn)發(fā)展的“軟著陸”路線，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。

    中大型城市仍然存在大量剛性住房需求與改善型住房需求，目前的供需關(guān)系并沒有失衡，相反，因?yàn)椴糠制髽I(yè)出現(xiàn)資金問題，在未來一段時(shí)間內(nèi)住房供給會(huì)放緩，從而抑制房價(jià)失速下行。部分企業(yè)為改善現(xiàn)金流狀況，可能會(huì)降價(jià)出售，但是，部分項(xiàng)目的數(shù)量不足以改變市場整體趨勢，何況很多城市出臺(tái)了“限跌令”。如果部分城市試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，雖然可能增加一些二手房供給，但或許放開目前各種限購措施，也能夠釋放出更多之前沒能滿足條件的剛性需求。

    隨著央行已經(jīng)在政策上著手滿足居民和房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求，按揭稀缺現(xiàn)象會(huì)得到改善，合理購房需求得到支撐，而房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求得到支持，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力減輕，不著急通過降價(jià)換取銷量回收資金，市場會(huì)逐步平穩(wěn)和均衡。

    當(dāng)前，有兩種觀點(diǎn)需要重新認(rèn)識(shí)。一是房地產(chǎn)下行引起國內(nèi)需求收縮。事實(shí)上，房地產(chǎn)過熱才是導(dǎo)致消費(fèi)需求下行的主要原因，居民部門債務(wù)率的增加會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生明顯擠出效應(yīng)，考慮到去年居民債務(wù)率升至72%，無疑會(huì)大幅削弱消費(fèi)能力。房價(jià)上行還可能讓無力購房的年輕一代失去奮斗動(dòng)力，讓大型城市喪失創(chuàng)新活力。因此，我們不能只看到房地產(chǎn)短期對(duì)鋼筋水泥的拉動(dòng)效應(yīng)，更要關(guān)注其對(duì)內(nèi)需市場、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口等方面的長遠(yuǎn)影響。

    另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前地方政府債務(wù)壓力越來越大，需要出售更多土地改善財(cái)政收支狀況，因此必須大力發(fā)展房地產(chǎn)市場，避免土地流拍現(xiàn)象蔓延。地方債的確是需要重視的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，但不應(yīng)該以增加房地產(chǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)幫助地方政府去杠桿，因?yàn)檫@有可能會(huì)激勵(lì)地方政府繼續(xù)舉債，造成政府、企業(yè)和居民同時(shí)大幅增加杠桿，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前在部分城市房地產(chǎn)市場還有很大潛力的情況下，市場仍然存在較大的土地需求，應(yīng)該對(duì)這部分需求予以滿足并緩解一部分債務(wù)壓力，但不能因果倒置。