實探深圳寫字樓市場：空置率回落 競爭依舊激烈

    走在深圳街頭，你會發(fā)現(xiàn)許多寫字樓外立面都掛著“全球租售”、“租賃熱線”等巨幅租售廣告。過去，深圳住宅和寫字樓市場給人的印象一邊是供不應求，一邊卻供大于求。不過，這種“反差”在2021年似乎發(fā)生了變化：住宅市場有所降溫，甲級寫字樓市場空置率在過去三年屢創(chuàng)新高之后出現(xiàn)積極變化。

    羅湖筍崗，可謂深圳新興甲級寫字樓片區(qū)的縮影，經過近幾年的城市更新，筍崗片區(qū)正從過去的“倉庫區(qū)”變化為新興商務區(qū)，大量寫字樓拔地而起并投入使用，寫字樓之間的競爭也異常激烈。

    “同一條馬路兩旁就有四五棟寫字樓同時招租，所以許多寫字樓項目都趁著歲末年初推出特價單位，價格較去年年初優(yōu)惠10%左右。”從事寫字樓租賃的陳經理告訴記者，“這幾年周邊的寫字樓大量入市，租金很難漲起來，像筍崗片區(qū)的地標寶能中心，現(xiàn)在多套寫字樓單位的租金僅在每平方米120元左右。”記者在當?shù)貙嵦桨l(fā)現(xiàn)，寶能中心、華潤筍崗中心、深業(yè)泰富廣場、物資置地大廈、招商中環(huán)等寫字樓陸續(xù)入市，為了緩解去化壓力，開發(fā)商也將目光投向大宗交易，近幾年筍崗片區(qū)就誕生了多宗寫字樓大宗交易，買家包括開泰銀行、中國人民保險集團、浦發(fā)銀行等。“不過，一些買家用于自持，但也有用于投資，所以還是會放出來用于租賃。”陳經理說。

    在多數(shù)業(yè)內人士看來，深圳的寫字樓曾經出現(xiàn)過兩極分化，一方面部分品質較低寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質寫字樓選租客。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一類是由民企主導的分割散售，另一類是統(tǒng)一業(yè)權、管理相對較好的只租不售。不過，現(xiàn)在許多大型開發(fā)商的寫字樓也都紛紛分割散售。有房企營銷部人士告訴記者，現(xiàn)在許多房企手上并不缺寫字樓，積極對外出售也能緩解當下的資金壓力。

    作為深圳寫字樓最為集中的區(qū)域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業(yè)晴雨表。“金中環(huán)在疫情前最高租到每月每平方米250元，現(xiàn)在許多單位的租金價格只要150元。”張經理是福田CBD區(qū)域的資深寫字樓中介經理，他介紹說，“一些二房東模式的寫字樓品質不高，租金優(yōu)惠會比較明顯。過去，一些高品質寫字樓通常會挑租客，現(xiàn)在門檻也放低了。”

    除了優(yōu)惠的租金，優(yōu)惠的政策也成功吸引不少企業(yè)入駐。以過去曾被市場熱議的深圳前海片區(qū)寫字樓市場為例，在前海提供租金優(yōu)惠的歸巢計劃和產業(yè)掛牌補貼等政策影響下發(fā)生了積極的變化。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，前海片區(qū)是去年辦公租賃需求熱點區(qū)域，2021全年吸納量29.4萬平方米，占全市甲級寫字樓的43.8%，持續(xù)高居各片區(qū)之首。

    而多家機構最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，深圳甲級寫字樓的空置率出現(xiàn)回落的現(xiàn)象，凈吸納量創(chuàng)多年新高。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2021年深圳甲級寫字樓的吸納量達67.26萬平方米，同比增長66.8%，這一吸納量是最近五年間第二高峰。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，在租賃需求強勁增長的背景下，深圳甲級寫字樓平均空置率自去年年初以來連續(xù)四個季度持續(xù)下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，為過去兩年多以來的最低值。仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告顯示，深圳甲級寫字樓空置率回落至20.3%，同比降低5.2個百分點。

    空置率走低，和去年深圳甲級寫字樓“去庫存”的市場特點似乎也有關系。戴德梁行華南區(qū)項目服務部主管及董事楊薇認為，2021年深圳辦公樓竣工項目不少，但除去產業(yè)扶持、企業(yè)自用等非市場化項目，最終投入使用的高端物業(yè)供應較為有限。此外，2021年以來，深圳政府在寫字樓審批環(huán)節(jié)上有所控制，審批收緊有效牽制了市場整體供應。與此同時，為避開寫字樓招租難等問題，一些開發(fā)商也放緩了入市步伐。

    仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)李文杰表示，深圳寫字樓市場在一定程度上反而受到疫情的“刺激”，新經濟類企業(yè)發(fā)展迅速，帶來了大量的新增吸納。