國(guó)辦重磅文件盤(pán)活存量資產(chǎn) 資管公司機(jī)會(huì)空前

    本報(bào)記者 王麗新

    近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》指出，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，對(duì)于提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平、拓寬社會(huì)投資渠道、合理擴(kuò)大有效投資以及降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)負(fù)債水平等具有重要意義。

    該文件涉及到多個(gè)方面均為城市更新相關(guān)內(nèi)容，比如吸引社會(huì)資本參與盤(pán)活城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造；有序盤(pán)活長(zhǎng)期閑置但具有較大開(kāi)發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠(chǎng)房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等，以及國(guó)有企業(yè)開(kāi)辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)；推動(dòng)閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住房等新功能。

    多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，這個(gè)文件的出臺(tái)將促使各地政府積極釋放國(guó)企名下的存量資產(chǎn)、引入民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行多種方式合作，出臺(tái)針對(duì)性的扶持政策，以及金融、財(cái)政等各方面的資金支持，將令正在各地開(kāi)展的城市更新迎來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇。

    在國(guó)務(wù)院推出這一重磅政策前，北京市已發(fā)布《北京市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃）》。

    該規(guī)劃特別總結(jié)了十三五期間城市更新的主要問(wèn)題是，“缺乏頂層設(shè)計(jì)與統(tǒng)籌，政策支撐有待完善；城市更新項(xiàng)目以財(cái)政資金為主的投資特征突出，社會(huì)資本參與積極性不強(qiáng)，金融財(cái)稅的配套政策較為缺失；協(xié)同機(jī)制有待構(gòu)建。”同事，規(guī)劃中還特別肯定了由高和資本投資運(yùn)營(yíng)的新街高和案例，稱(chēng)“新街高和老舊樓宇以產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金方式引入社會(huì)資本參與城市更新，優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，打造新型辦公空間。”

    這表明無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的重磅文件，還是北京市的十四五規(guī)劃，都明確肯定鼓勵(lì)和支持民營(yíng)資本尤其是以基金等金融創(chuàng)新模式進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，盤(pán)貨存量資產(chǎn)。而盤(pán)活的關(guān)鍵是要看資管公司有沒(méi)有能力及如何創(chuàng)造行的提高資產(chǎn)的現(xiàn)金流。

    高和資本相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司在城市更新領(lǐng)域已深耕十年以上，盤(pán)活存量資產(chǎn)的最佳方法是通過(guò)城市更新的專(zhuān)項(xiàng)基金投資，通過(guò)產(chǎn)品的重新定位與改造，引入產(chǎn)業(yè)，并不斷提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，從而大幅提升資產(chǎn)的租金水平，尤其是現(xiàn)金流，最終通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式退出。目前，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大趨勢(shì)下，無(wú)論地方政府還是上市公司，都有把重資產(chǎn)從負(fù)債表內(nèi)，剝離到表外的需要。這就需要專(zhuān)業(yè)資管企業(yè)利用市場(chǎng)化的創(chuàng)新金融手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。

    新街高和位于北京新街口內(nèi)大街，緊鄰北二環(huán)積水潭地鐵站，總面積近兩萬(wàn)平米，前身為一家運(yùn)營(yíng)不良的商業(yè)。2017年，高和資本整體收購(gòu)并改造為寫(xiě)字樓，除對(duì)產(chǎn)品內(nèi)外形態(tài)投入資金改造，更創(chuàng)造了名為Hiwork的新辦公理念。

    高和資本合伙人蘇鑫表示，“城市更新不是房地產(chǎn)，是技術(shù)推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與消費(fèi)升級(jí)。”

    “新辦公”將具有三大趨勢(shì)，即共享化、服務(wù)化和移動(dòng)化。未來(lái)，辦公創(chuàng)新平臺(tái)下的“新辦公”模式將在一種更具有張力的新生態(tài)中，融入高科技、可持續(xù)性、健康、共享、人性化、創(chuàng)新文化、城市等元素，為企業(yè)追求效率和創(chuàng)新提供服務(wù)。

    高和資本在上海靜安寺附近打造的靜安高和項(xiàng)目也是一個(gè)典型案例。靜安高和前身為中華企業(yè)大廈，是一棟位于黃金地段，但產(chǎn)品落后的乙級(jí)寫(xiě)字樓。高和資本收購(gòu)后投入上億元，將產(chǎn)品提升為具有現(xiàn)代感的甲級(jí)寫(xiě)字樓，其租金提升近兩倍，并吸引了眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，也一躍成為稅收過(guò)億（入駐辦公企業(yè)納稅額）的寫(xiě)字樓。

    值得注意的是，高和資本近期亮相市場(chǎng)的最新項(xiàng)目是位于北三環(huán)的“融中心”，該項(xiàng)目位于北京三元橋附近，總建筑面積約10萬(wàn)平米，前身為愛(ài)琴海購(gòu)物中心，與新街高和一樣，也是一個(gè)商改辦項(xiàng)目，但體量是新街高和的五倍。

    “融中心”也契合了政府近年更加提倡的片區(qū)有機(jī)更新的最新趨勢(shì)，即更加強(qiáng)調(diào)樓宇更新所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域生態(tài)的發(fā)展。其從改造開(kāi)始變定位于為科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)打造全新辦公空間。據(jù)記者了解，某大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)今年已整體租賃入駐，作為其多中心運(yùn)營(yíng)總部之一，將有上萬(wàn)員工在此辦公。

    融中心顯然結(jié)合新街高和和靜安中心兩個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，也體現(xiàn)了高和資本對(duì)城市更新核心理念的加深，即盤(pán)活資產(chǎn)的重點(diǎn)是引入高科技產(chǎn)業(yè)，和大幅增加現(xiàn)金流。而城市更新不再是單一樓宇的更新，而是由產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的整個(gè)片區(qū)的更新。

    例如，融中心附近的三元橋區(qū)域原本沒(méi)有科技互聯(lián)網(wǎng)基因，“大廠(chǎng)”入駐則引入了新興產(chǎn)業(yè)和人群，也會(huì)進(jìn)而帶動(dòng)更多的下游服務(wù)產(chǎn)業(yè)和人才向這一區(qū)域聚集，并與中關(guān)村和望京等高科技區(qū)打通。

    不久前，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布了2021年度城市更新白皮書(shū)。這一白皮書(shū)的主題便是“城市片區(qū)統(tǒng)籌更新的趨勢(shì)與實(shí)施路徑”。報(bào)告首先指出，判斷一個(gè)項(xiàng)目是城市更新還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一個(gè)簡(jiǎn)單有效的辦法，就是看項(xiàng)目整體現(xiàn)金流目標(biāo)，以短期驟增現(xiàn)金流為目標(biāo)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；反之，以長(zhǎng)期平穩(wěn)現(xiàn)金流為目標(biāo)的則更大程度上是城市更新。

（編輯 張明富）