朗詩(shī)綠色管理將發(fā)行1.2億美元新票據(jù) 多家房企債務(wù)管理有新進(jìn)展

    本報(bào)記者 王麗新

    10月19日，朗詩(shī)綠色管理宣布，交換要約已于10月18日屆滿(mǎn)。截至交換屆滿(mǎn)期限，本金總額為1.32億美元的現(xiàn)有票據(jù)（約占現(xiàn)有票據(jù)未償還本金額的78.05%）已根據(jù)交換要約進(jìn)行了有效的交換提交。

    對(duì)于有效進(jìn)行交換提交并被接受的現(xiàn)有票據(jù)，在交換要約的先決條件得到滿(mǎn)足或豁免的情況下，朗詩(shī)綠色管理預(yù)計(jì)將根據(jù)交換要約發(fā)行本金總額約為1.2億美元的新票據(jù)。

    實(shí)際上，自行業(yè)流動(dòng)性緊縮以來(lái)，在債務(wù)承壓背景下，通過(guò)交換要約進(jìn)行主動(dòng)債務(wù)管理成了許多房企的選擇。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有21家房企完成交換要約并發(fā)行新票據(jù)，發(fā)行額達(dá)813億元人民幣。

    “部分房企債務(wù)處理工作取得積極進(jìn)展，為其贏得了以時(shí)間換空間的機(jī)會(huì)，減緩償債壓力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在現(xiàn)金流緊張時(shí)，房企多采取交換要約的方式，向債券投資人發(fā)出要約，將一定比例的現(xiàn)有債券置換成新債券，通過(guò)延長(zhǎng)期限、更改票面利率或改變支付方式等減輕發(fā)行人的負(fù)擔(dān)，房企需要在此期間提升銷(xiāo)售回款能力，提高資產(chǎn)處置效率，完成要約條件。

    多家房企完成交換要約

    延長(zhǎng)還債期限        

    10月19日，朗詩(shī)綠色管理公告稱(chēng)，已決定接受本金總額為1.32億美元的現(xiàn)有票據(jù)進(jìn)行交換。

    據(jù)悉，朗詩(shī)綠色管理已于本次交換開(kāi)始前回購(gòu)了一些現(xiàn)有票據(jù)，該等已回購(gòu)的現(xiàn)有票據(jù)的本金總額為3060萬(wàn)美元，占現(xiàn)有票據(jù)初始本金額15.3%，朗詩(shī)綠色管理預(yù)計(jì)將于本日（公告日）完成注銷(xiāo)其持有的該等現(xiàn)有票據(jù)。

    更早之前，銀城國(guó)際公布，于2022年9月13日，交換要約的所有先決條件已得到滿(mǎn)足，交換要約已經(jīng)完成。交換要約結(jié)算后，本金總額為1.09億美元的現(xiàn)有票據(jù)已被注銷(xiāo)，公司已發(fā)行本金總額為1.15億美元的新票據(jù)。

    同月，合景泰富發(fā)布公告稱(chēng)，2022年9月份，兩筆合計(jì)9億美元的債券交換要約已獲本金總額約93%通過(guò)，2023年9月份，一筆7億美元債交換要約獲本金總額約91%通過(guò)，同意征求也獲得通過(guò)。彼時(shí)，合景泰富表示，將根據(jù)交換要約，發(fā)行本金總額7.949億美元的新票據(jù)，票面利率6%，以交換2022年9月到期票據(jù)，新票據(jù)將于2024年1月14日到期；將發(fā)行6.365億美元新票據(jù)，票面利率7.875%，以交換2023年9月到期票據(jù)，新票據(jù)將于2024年8月30日到期。

    “有能力的企業(yè)還是會(huì)提前兌換外幣按期償還到期債務(wù)。部分企業(yè)為了彰顯自身實(shí)力、緩解投資人疑慮，也會(huì)提前贖回部分未到期債券。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于面臨短期償債壓力，但仍有可變現(xiàn)資產(chǎn)支撐的企業(yè)，會(huì)向債權(quán)人發(fā)出交換要約的申請(qǐng)。

    不過(guò)，即使房企選擇交換要約，也僅僅是將債務(wù)到期償還時(shí)間延長(zhǎng)而已。比如，合景泰富將前述美元債償還期限延長(zhǎng)了一年，但仍需付出一定代價(jià)。

    對(duì)于兩筆2022年9月份到期的債券，合景泰富給出了誠(chéng)意，即每1000美元兌換950美元2024年1月份到期的新票據(jù)，另以現(xiàn)金償還50美元本金，同時(shí)支付5美元的獎(jiǎng)勵(lì)金；對(duì)于2023年9月份到期的債券，每1000美元兌換1000美元2024年8月份到期新票據(jù)，支付5美元獎(jiǎng)勵(lì)金。

    “通常來(lái)看，房企都會(huì)提出一些對(duì)投資者具有吸引力的條款來(lái)增加交換要約達(dá)到的可能性，在利率或者現(xiàn)金費(fèi)用上給予一些補(bǔ)償。”陳霄表示，但真正解決房企困境的仍舊需要依靠銷(xiāo)售端回暖。劉水也表示，債務(wù)人一般會(huì)提供額外的抵押擔(dān)保、或提高利率、或支付一定的同意費(fèi)等條件，以增加要約通過(guò)的概率。

    部分房企債務(wù)重組取得新進(jìn)展

    開(kāi)發(fā)商需多措并舉管理債務(wù)        

    事實(shí)上，隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，多家房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重組推進(jìn)工作取得積極進(jìn)展。

    10月初，世茂集團(tuán)披露稱(chēng)，當(dāng)前正在對(duì)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行盡職調(diào)查工作，同時(shí)也有效推進(jìn)了一筆再融資安排，就103億港元的貸款融資訂立了融資協(xié)議，以推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目的持續(xù)施工。

    10月12日，較早進(jìn)入債務(wù)重組程序的中國(guó)奧園在上交所發(fā)布公告稱(chēng)，境內(nèi)方面，中國(guó)奧園完成了本金逾230億元現(xiàn)有融資的展期，并與潛在投資者就資本重組的事宜保持對(duì)話；境外方面，將繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性的討論。

    另?yè)?jù)公開(kāi)信息不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以克而瑞2021年銷(xiāo)售榜計(jì)，截至目前，TOP50房企中，已有23家房企在進(jìn)行相關(guān)的債務(wù)管理工作。

    “通常而言，房企債務(wù)管理的主要方式有借新還舊、要約回購(gòu)、提前贖回、要約交換，通過(guò)多種渠道融資等，根據(jù)資本市場(chǎng)環(huán)境以及債券持有者溝通情況，房企會(huì)選擇不同債務(wù)管理方式緩解短期流動(dòng)性壓力，避免債務(wù)違約。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從當(dāng)下不同房企債務(wù)管理手段來(lái)看，仍在積極采取自救手段，一是加大銷(xiāo)售端回款力度；二是積極與債權(quán)人溝通，爭(zhēng)取延長(zhǎng)還款期限；三是試圖通過(guò)多種渠道提升增量融資規(guī)模；四是近期部分房企加大了資產(chǎn)處置力度，比如拍賣(mài)部分資產(chǎn)，以期快速獲得現(xiàn)金。

    不過(guò)，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，四季度海外債到期余額為862億元人民幣，2023年1月份為償債高峰，到期余額566億元人民幣。對(duì)此，劉水表示，多數(shù)房企仍在采用多種手段積極回籠資金，包括債務(wù)展期、資產(chǎn)變現(xiàn)、爭(zhēng)取紓困基金、引入戰(zhàn)投等方式。

    對(duì)此，陳霄也表示，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分房企接下來(lái)會(huì)迎來(lái)一波償債小高峰，對(duì)銷(xiāo)售回款難有起色的房企而言，仍然會(huì)面臨不小的償債壓力。加大促銷(xiāo)力度、加速銷(xiāo)售回款、出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投等方式，仍是房企奮力走出短期低谷的有效手段。

（編輯 孫倩）