南京第四輪土拍五分鐘內(nèi)底價成交 四季度房企拿地意愿偏弱

    本報記者 王麗新

    11月10日，南京舉行2022年第四批次集中供地，共計出讓4宗純住宅用地，均位于市場熱度較高的江北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)片區(qū)，起價總計約66億元，最終全部底價成交。

    “整體來看，自去年第二批次集中供地控溢價之后，南京土地市場成交表現(xiàn)較為分化，熱點地塊依舊溢價成交，部分地塊也存在流拍情況。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示，從拿地企業(yè)來看，央企、國企以及地方平臺企業(yè)拍地積極。

    “縱觀南京今年的四輪集中供地，底價成交現(xiàn)象較多，溢價率處于較低水平，整體熱度表現(xiàn)平淡。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，一方面受到市場大環(huán)境影響，房企拿地積極性不是很高；另一方面，南京新房市場的成交乏力也傳遞至土拍市場。

    南京第四次供地五分鐘拍完

    由于此次出讓地塊均位于江北新區(qū)核心片區(qū)，地理位置優(yōu)越，且不設(shè)毛坯房限價，所以早在土拍開始前，市場便有消息稱“有很多房企表現(xiàn)出明確的拿地意向”。

    但預(yù)想中的拉鋸戰(zhàn)卻并沒有出現(xiàn)。土拍開始僅一分鐘，土拍網(wǎng)便顯示“4宗地塊全部底價成交，目前處于待公證的狀態(tài)”。開拍五分鐘左右，網(wǎng)站便公示了全部拿地企業(yè)。

    最終結(jié)果顯示，4宗地塊均以底價成交，總成交價66億元。值得注意的是，與2022年4月份南京首批集中供地中該片區(qū)拍出的樓面價相比，即使是此次土拍中樓面價最高的NO.新區(qū)2022G15地塊，樓面價亦下降了超2000元/平方米。

    “本次成交低調(diào)收場，開拍即公布了成交結(jié)果，4宗項目均由區(qū)平臺國資競得。”張凱表示，一方面，在配套設(shè)施方面，周邊辦公、商業(yè)、學(xué)校等資源仍在規(guī)劃階段，兌現(xiàn)時間仍不確定，目前市場傾向追求快速去化、快速收款項目；另一方面，本次江北核心區(qū)推出的4宗地塊均價超過2萬元/平方米，高于南京平均價格水平，項目競買門檻略高，雖然沒有設(shè)置毛坯限價，但在價格上沒有太大優(yōu)勢的話，去化也是問題。此外，通常房企在年底投資收縮比較明顯，為了財報表現(xiàn)需要加速資金回籠，故在投資方面有所縮減。

    值得一提的是，截至目前，南京進(jìn)行了四個批次集中供地，共計收金1259億元，相較于去年全年的2015.5億元大幅減少，同比減少37.5%。在張凱看來，背后主要原因是受民營企業(yè)拿地力度收窄，部分存量項目沒有達(dá)到銷售預(yù)期，資金回款壓力擴(kuò)大，導(dǎo)致其拿地謹(jǐn)慎或者不再進(jìn)行拿地，但是，城投企業(yè)拿地占比逐批次明顯提高。

    從溢價率走勢來看，“相較于第一輪集中土拍的4.52%、第二輪土拍的2.88%，第三輪土拍溢價率2.58%，本輪土拍全部零溢價成交。”陳霄表示，預(yù)計南京會進(jìn)行第五次集中供地，但目前還沒有發(fā)布第五批次集中供地的公告等相關(guān)文件。

    三城完成年內(nèi)第四次集中供地

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已完成四個批次土拍的僅有蘇州、無錫、南京三個城市，共推出33宗地塊，蘇州2宗地塊因故提前終止出讓，總計成交31宗，收金343億元，均零溢價。

    除南京外，截至目前，無錫收金588.45億元，占去年全年的64.6%；蘇州收金811.55億元，占去年全年的60.4%。另外，杭州目前完成三個批次土地出讓，收金1814.58億元，占去年全年的67.2%；上海目前收金2712.71億元，占去年全年的96%。由此可見，截至目前，在長三角區(qū)域，除上海與去年基本持平外，其他城市的賣地收入與去年相比，基本維持在去年的六七成左右水平。

    此外，從部分城市發(fā)布的公告看，仍有不少城市明確表示今年會推出四個批次集中供地，包括北京、廈門、濟(jì)南、青島、重慶、武漢等城市，部分城市表示要進(jìn)行第五批、第六批集中供地。

    “預(yù)計北京、深圳、上海等城市土地市場會平穩(wěn)進(jìn)行。”張凱向《證券日報》記者表示，但總體而言，受開發(fā)工期和企業(yè)回籠資金等因素影響，年底土地市場是成交低峰期。對此，陳霄也表示，由于當(dāng)前房企銷售端依然承壓，同時四季度獲取的地塊很難在年內(nèi)形成有效的銷售回款，房企拿地意愿仍偏弱。

（編輯 袁元）