“金九銀十”成色較足印證樓市政策效果 業(yè)內(nèi)期盼更多務(wù)實(shí)措施恢復(fù)“元?dú)狻?/h1>

2023-11-01 21:34  來源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng) 

    本報(bào)記者 杜雨萌

    這一次，北京也拓寬了“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的適用邊界。10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》明確，2023年11月1日起，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。也就是說，即便此前有過商業(yè)貸款記錄，但只要在北京市無房且在全國范圍內(nèi)無公積金貸款記錄，即可執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

    過去兩個(gè)月，與穩(wěn)樓市有關(guān)的重磅政策漸次落地，同時(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，部分購房者在利好政策的推動(dòng)下加速入市，房地產(chǎn)銷售端開始出現(xiàn)回暖勢(shì)頭。“金九銀十”期間樓市成色相對(duì)較足，但部分重點(diǎn)城市政策效果持續(xù)性仍顯不足，這也讓業(yè)內(nèi)期待后續(xù)會(huì)有更多的務(wù)實(shí)舉措落地。

    “金九銀十”成色相對(duì)較足

    自7月份中共中央政治局會(huì)議定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，一系列提振房地產(chǎn)市場的政策相繼落地，涉及降低首付比例、降低存量首套房貸利率、放松限購政策、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等等。而市場也對(duì)政策“組合拳”給出了最真實(shí)的反饋，直觀表現(xiàn)為“金九銀十”期間購房者置業(yè)和置換意愿的明顯上升。

    從國家統(tǒng)計(jì)局公布的前9個(gè)月全國商品房銷售數(shù)據(jù)來看，盡管商品房銷售面積和商品房銷售額同比依然下降，但下降速率正在放緩。同時(shí)，克而瑞地產(chǎn)研究中心對(duì)9月份單月數(shù)據(jù)進(jìn)行了計(jì)算，9月份數(shù)據(jù)表現(xiàn)為：商品房銷售面積和商品房銷售金額實(shí)現(xiàn)環(huán)比47%和42%的漲幅，單月絕對(duì)量僅次于今年3月份和6月份，與前8個(gè)月月均成交相比，9月份銷售面積、金額高于均值17%和12%。另外，雖然9月份商品房銷售面積和商品房銷售金額同比仍下降了10.1%和12.9%，但其分別較上月收窄2個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，同比雙雙連續(xù)4個(gè)月收窄。

    “今年樓市‘金九’成色較足。”東方金誠高級(jí)分析師馮琳向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在首付比下調(diào)、二套房貸利率下限降低，以及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”和放松限購等措施全面發(fā)力下，以剛需和改善性需求為主的購房需求正在回升，政策效果在銷售端已有一定體現(xiàn)。而從10月份來說，在季節(jié)性波動(dòng)的影響下，預(yù)計(jì)全國商品房銷售面積會(huì)較9月份有一定幅度下滑，但仍將明顯高于7月份和8月份，即樓市“銀十”成色也會(huì)較高。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2023年10月份，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約5%，在低基數(shù)下，同比降幅收窄至約12%，部分重點(diǎn)城市政策效果持續(xù)性顯不足，市場活躍度較9月份出現(xiàn)回落。

    對(duì)此，中指研究院分析師孟新向記者表示，10月份以來，多數(shù)城市成交量的不及預(yù)期及市場情緒走低，一方面在于房價(jià)仍持續(xù)下跌，且二手房掛牌量大增，由此進(jìn)一步加大了購房者觀望情緒，使其對(duì)后市信心偏弱；另一方面，房企風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，購房者對(duì)期房交付的擔(dān)心依然較重，進(jìn)而影響了一部分購房需求的釋放；此外，當(dāng)前核心城市尤其是一線城市的樓市政策仍存在放松預(yù)期，這也讓部分購房者選擇繼續(xù)觀望未來政策變化。

    “在多項(xiàng)利好政策帶動(dòng)下，樓市‘金九銀十’期間重點(diǎn)城市的市場情緒確實(shí)有所提升，但目前看，樓市整體銷售規(guī)模仍處低位，市場修復(fù)較為緩慢。”孟新增表示。

    政策優(yōu)化仍有空間

    必須承認(rèn)的是，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在發(fā)生一些積極變化，但“市場需要更長恢復(fù)時(shí)間”已成為業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)。因此，對(duì)其走勢(shì)更要保持合理預(yù)期。

    孟新增以超預(yù)期落地的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策舉例稱，該政策帶動(dòng)了部分核心城市購房者換房需求的釋放，但考慮到置換房產(chǎn)需要一個(gè)過程，所以這部分需求實(shí)際傳導(dǎo)至銷售端仍需一段時(shí)間。綜合來看，當(dāng)前樓市優(yōu)化政策落地雖然對(duì)部分核心城市產(chǎn)生了一定效果，但政策效果持續(xù)性尚不穩(wěn)定。預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月，多地樓市去化依然承壓。不過，若后續(xù)政策能進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，同時(shí)房企在年底加大供應(yīng)力度，預(yù)計(jì)核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。

    在馮琳看來，為鞏固當(dāng)前樓市開始出現(xiàn)的企穩(wěn)回暖勢(shì)頭，預(yù)計(jì)接下來政策面還將在需求端持續(xù)用力，其有三方面重點(diǎn)：一是在“因城施策”原則下，有序放松一線及重點(diǎn)二線城市限購，重點(diǎn)滿足剛性和改善性需求。二是繼續(xù)引導(dǎo)房貸利率下調(diào)，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期、提振市場信心的關(guān)鍵一招；三是通過全面推行“帶押過戶”等方式，進(jìn)一步激活二手房市場，同時(shí)部分地區(qū)可以考慮對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施更大幅的稅費(fèi)減免。而在供給端，當(dāng)前的關(guān)鍵則是要切實(shí)加大金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，有效緩解重點(diǎn)房企信用風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)改善市場預(yù)期具有重要意義。

    “參照廣州近郊取消限購，未來不排除北京、上海、深圳按照‘因區(qū)施策’原則，優(yōu)化其限購政策。除此之外，北京、上海優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等亦是重要方向。”孟新增表示。

（編輯 上官夢(mèng)露）