以人才的名義：18城限購(gòu)松綁虛與實(shí)

    2017年年底，即將從北京某高校碩士畢業(yè)的邱然乘五個(gè)小時(shí)的高鐵，回到曾經(jīng)求學(xué)過的武漢辦理落戶。拿到戶口本的第二天，她的父母開始為期一個(gè)月的武漢看房之旅。一個(gè)月后，邱然再次回到武漢，簽定了一份當(dāng)?shù)囟址拷灰缀贤?/p>

    邱然是2017年10月11日《關(guān)于進(jìn)一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策》政策后，第一批落戶的外地大學(xué)生。這個(gè)專項(xiàng)政策幾乎放開了大學(xué)生落戶的全部條件，要求最低學(xué)歷是全日制大專，碩士、博士不受年齡限制。

    據(jù)武漢市官方統(tǒng)計(jì)，落戶新政實(shí)施后，僅一個(gè)半月全市新增辦理落戶60960人，大學(xué)生5.5萬人，這一數(shù)字以每天超3000人的速度增長(zhǎng)。而2017年全年，共吸引大學(xué)畢業(yè)生落戶13.96萬人，是2016年同期的6.35倍。盡管當(dāng)?shù)卣⒉粯芬鈱⒋伺c樓市年底的翹尾行情聯(lián)系起來，但種種跡象表明，招徠人才的政策遏制住了市場(chǎng)的下滑。

    自2017年下半年開始，至少有10多個(gè)限購(gòu)城市打響了吸引人才的戰(zhàn)役。在一位大型上市房企決策者看來，引入外來人口的政策可能并非只為支撐樓市乃至地方財(cái)政而設(shè)，但對(duì)增大未來樓市空間起到了至關(guān)重要的作用。選擇這種方式激活市場(chǎng)，實(shí)際上可以解決城市發(fā)展后勁的一系列等問題。

    相較于武漢、合肥等城市的曲線救國(guó)，直接放松限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的蘭州則顯得有些突兀。不過，從近幾次地方調(diào)控的進(jìn)退方式來看，調(diào)控技術(shù)劃出了一條明顯的進(jìn)化軌跡。

    落戶政策與樓市巧合

    事實(shí)上，武漢的人才流失已是老生常談的話題。坊間一直存在“孔雀東南飛”一說，即從武漢畢業(yè)的大學(xué)生，大部分去往東部沿海城市和珠三角就業(yè)。

    但似乎直到2017年，當(dāng)?shù)夭耪业浇鉀Q這個(gè)問題的方案。

    2017年6月，武漢市開始放寬落戶條件，畢業(yè)3年內(nèi)憑畢業(yè)證和就業(yè)證即可落戶。10月，直接將3年期限取消。

    巧合的是，2017年的前10個(gè)月，武漢樓市開始逐漸降溫。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2017年武漢住房成交面積2040.42萬平方米，同比減少32.7%。再根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，武漢2017年11月新房?jī)r(jià)格環(huán)比10月份持平，與2016年同期相比，僅上漲0.1%。

    鏈家武漢公司在5月時(shí)，認(rèn)為下行通道已然清晰，開始相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，二手房客戶比從2017年初的5：1（即1套房源有5個(gè)意向客戶），降至2017年5月的3：1，10月達(dá)到2：1的低點(diǎn)。

    與此同時(shí)，2017年武漢土地市場(chǎng)持續(xù)火爆。武漢全年通過招拍掛成交的土地（不含工業(yè)用地）共172宗，多個(gè)遠(yuǎn)郊地區(qū)誕生“地王”。17家千億房企，除了恒大（在毗鄰武漢的鄂州葛店拿下了一塊地王），其他都通過招拍掛在武漢公開市場(chǎng)拿地。中指院數(shù)據(jù)顯示，武漢2017年的土地出讓金達(dá)1524億元，居全國(guó)第四。

    另外，雖然“茶水費(fèi)”在上個(gè)月被嚴(yán)厲整頓，22人因此被刑拘，但另一個(gè)變相加價(jià)的手段“裝修費(fèi)”已然冒頭，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)在2018年1月走訪武漢武昌區(qū)、漢口區(qū)、青山區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，20萬－30萬元的精裝修費(fèi)已是常態(tài)。從官方公布的2017年推盤量來看，裝修樓盤占到6成以上。

    可見，在武漢新房成交量企穩(wěn)的同時(shí)，開發(fā)商同時(shí)受困于限價(jià)和土地爭(zhēng)奪的愈加激烈，接下來的投資和開工預(yù)期與此緊密相關(guān)。

    支撐開發(fā)商的是武漢新房居高不下的銷售率。中指院的監(jiān)測(cè)開盤數(shù)據(jù)顯示，2017年武漢開盤銷售率達(dá)91%，全年出現(xiàn)了200多次開盤即“日光”，均創(chuàng)歷史新高。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，武漢新房成交的企穩(wěn)和官方對(duì)預(yù)售證的管控有關(guān)系。

    新房、二手房?jī)r(jià)格“倒掛”也能證明對(duì)需求的抑制。據(jù)鏈家監(jiān)測(cè)，武漢2017年1月的全市掛牌均價(jià)為17209元／平方米，此后一路小幅上漲，到12月漲至19617元／平方米。2017年的6月－8月是“倒掛”最為嚴(yán)重的時(shí)期，例如武昌區(qū)南湖的毛坯二手房以2萬元／平方米的價(jià)格可以在3天內(nèi)脫手，而附近的新房開盤價(jià)僅在13000元／平方米左右。

    不過，壓抑的需求在2017年10月下旬開始得到釋放。一名中介人士稱，二手房市場(chǎng)在10月下旬就開始反應(yīng)，成交活躍了起來。鏈家的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，武漢二手房成交套數(shù)在2017年10月份環(huán)比增長(zhǎng)18%，到11月增長(zhǎng)了22%。

    武昌區(qū)公安分局一名工作人員向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，單武昌區(qū)第一個(gè)月就新增了1萬多的落戶人數(shù)，其中約三成是為了購(gòu)房。

    武漢在第四季度加大了新房推盤量，12月最后一周推盤量多達(dá)24個(gè)，12月成交量環(huán)比增長(zhǎng)29%。同時(shí)“日光”頻現(xiàn)，例如12月25日開盤的融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)1540套房源在開盤當(dāng)天全部售罄。

    武漢樓市研究專家李國(guó)政認(rèn)為，武漢是一個(gè)“跑量”的市場(chǎng)，隨著“百萬大學(xué)生計(jì)劃”，武漢市戶籍人口將大幅增加，人口紅利是吸引外來房企的最主要因素。

    2017年12月，武漢進(jìn)一步加大對(duì)人才購(gòu)房的支持，市房管局發(fā)布《武漢市房票（人才住房劵）使用管理辦法》，非武漢市戶籍個(gè)人憑房票可在武漢市范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房，使用房票所購(gòu)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可上市交易。房票是指對(duì)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)以及各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，政府發(fā)放用于租購(gòu)房屋的補(bǔ)貼憑證，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)由各主管部門根據(jù)行業(yè)管理實(shí)際情況另行制定。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實(shí)際情況看，類似房票本身是購(gòu)房權(quán)的一個(gè)保障，這樣就可以回避是否要松綁限購(gòu)等政策。同時(shí)也是一種福利的體現(xiàn)，通過購(gòu)房和租房的時(shí)候使用此類房票，有助于真正讓人才滿足居住的問題。

    百萬大學(xué)生留漢工程

    房票政策和2017年10月的《關(guān)于進(jìn)一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策》，都是配合“百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”制定的。

    “百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”在2017年的6月正式公布，官方將這個(gè)計(jì)劃的實(shí)施措施總結(jié)為“留漢九條”，除無門檻落戶外，還有每年建50萬平方米以上的人才公寓用于購(gòu)買和租賃等政策，以確保在5年內(nèi)留住100萬大學(xué)生。

    近些年武漢每年應(yīng)屆畢業(yè)生的數(shù)量在40萬左右，據(jù)武漢市人社局的數(shù)據(jù)，從2013年起，留在武漢的大學(xué)生一直在10萬－15萬人徘徊。“百萬大學(xué)生”的意思是，每年至少留住40萬的一半即20萬，5年就是100萬人。

    湖北省人力資源和社會(huì)保障廳的一名工作人員向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，2016年底武漢市委的一次內(nèi)部會(huì)議上，湖北省委副書記、武漢市委書記陳一新提出了留住大學(xué)生的目標(biāo)，春節(jié)過后的2017年2月，武漢市就與龍頭企業(yè)家座談，陳一新公開表示力爭(zhēng)5年內(nèi)將100萬大學(xué)生留在武漢。

    為了配合“九條”的落實(shí)，2017年的4月，武漢市成立“招才局”，陳東升、雷軍等16位知名企業(yè)家被聘為“招才顧問”和“招才大使”，招才局向市委市政府直接負(fù)責(zé)。

    招才局的工作人員由市委市政府向各部門協(xié)調(diào)抽調(diào)，共28人，包括房管局、科技局、人社局各相關(guān)單位，同時(shí)將全武漢現(xiàn)有的48項(xiàng)人才工作職能、55項(xiàng)人才政策、10億元左右的人才專項(xiàng)資金統(tǒng)一到招才局統(tǒng)籌。

    事實(shí)層面上，招才局的成立、“百萬大學(xué)生留漢工程”成為拉開限購(gòu)的第一道口子。

    當(dāng)然，政策的出臺(tái)伴隨著多種契機(jī)。上述湖北省人社廳的工作人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說：“政策的出臺(tái)不是說一個(gè)因就對(duì)應(yīng)一個(gè)果，不是說房?jī)r(jià)漲了我們就要吸引人才回來買房，這樣的思考太單一。”

    他認(rèn)為，放寬落戶是大勢(shì)所趨，不僅是大學(xué)生回流，從2015年開始，政府就發(fā)現(xiàn)江浙一帶的湖北籍高新技術(shù)和技能人才，因外資企業(yè)的撤退，開始逐漸回到湖北。

    陳一新在2016年12月由中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任，調(diào)任湖北省委副書記，武漢市委書記，他此前的從政生涯都在浙江。而浙江一直是到湖北搶奪大學(xué)畢業(yè)生的主要力量。據(jù)上述省人社廳工作人員回憶，早在十幾年前，浙江省省委帶著800家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在漢口國(guó)際會(huì)展中心召開宣揚(yáng)會(huì)，聲勢(shì)浩大，給人社部門留下了很深的印象。湖北省的人才搶奪確實(shí)慢了幾步，2017年，湖北省人社廳才第一次帶隊(duì)去清華大學(xué)宣講。

    武漢市住房保障和房屋管理局的一名相關(guān)工作人員，也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“以前武漢市政府的觀念其實(shí)是順其自然，我們認(rèn)為搞好經(jīng)濟(jì)自然他們就會(huì)回來，陳書記來了之后提出'刻意人為'，就是再也不能順其自然了。”

    人才即城市活力

    武漢并不是唯一通過為特定人才放松落戶和限購(gòu)政策的城市，從2017年下半年至今，廣州、青島、廈門、西安、廊坊、天津、合肥、石家莊等18個(gè)城市出臺(tái)類似政策。

    1月9日，已經(jīng)實(shí)施多年購(gòu)房獲取藍(lán)印戶口的天津市，宣布為符合天津發(fā)展需要的人才實(shí)行租房落戶政策。早在1月2日，天津市保稅區(qū)已經(jīng)出臺(tái)吸引人才的細(xì)則，對(duì)人才購(gòu)房和租房補(bǔ)貼等優(yōu)惠，計(jì)劃到2020年，戶籍人口達(dá)到920萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%左右。

    日前，天津市還曾宣布2017年GDP大幅度縮水。對(duì)此，天津市政府給出的解釋是統(tǒng)計(jì)口徑的更改，即從原來按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)改為按實(shí)際產(chǎn)地統(tǒng)計(jì)。但實(shí)際上2017年1-11月份天津市公共財(cái)政收入、非稅收入等收入同比均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

    比如2017年天津房地產(chǎn)投資和土地出讓金均同比減少，天津市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月，天津房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.9%；中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年天津市土地出讓金同比減少12%。

    據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，在目前已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)放松限購(gòu)政策的城市中，石家莊土地出讓金同比減少42%，蘇州減少36%，合肥減少35%，廈門減少14%，如果算上蘭州和天津，這些城市在全國(guó)70城土地出讓金減幅最大的10個(gè)城市中占據(jù)6個(gè)席位。

    在已經(jīng)發(fā)布吸引人才落戶的城市中，多數(shù)城市將人才與購(gòu)房資格相掛鉤，比如南京與共產(chǎn)房購(gòu)買資格掛鉤，而武漢和泰州則直接為人才發(fā)放房票，而長(zhǎng)沙新政22條規(guī)定，只要在長(zhǎng)沙工作具有?？埔陨蠈W(xué)歷，首套房不受戶籍和社保限制。

    鄭州規(guī)定，只要工作在本地且具備全日制本科以上學(xué)歷、副高級(jí)以上職稱的外地人，購(gòu)買首套房只審查學(xué)歷、職稱和教育、人社部門的認(rèn)定證明，以及購(gòu)房人的就業(yè)狀況，不再審核社保和個(gè)稅證明的交納期限。

    無論是為了吸引人才流入，還是為了緩解因樓市成交下滑導(dǎo)致的地方財(cái)政壓力，這些政策均直接或間接地為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定影響，尤其是將人才和購(gòu)房資格掛鉤，使得大批被限購(gòu)排除在市場(chǎng)之外的群體具備購(gòu)房資格。

    “第一槍”成為眾矢之的

    武漢樓市在2017年末翹尾后，蘭州市打響了2018年明確松綁限購(gòu)的第一槍。

    如果說武漢等地通過增加戶籍人口間接增加了具備購(gòu)房資格的人口，那么蘭州就是直接放松了購(gòu)房準(zhǔn)入門檻。并且，相比武漢等城市由人社部門發(fā)布政策，蘭州政策則像以往放松調(diào)控時(shí)一樣，直接通過房屋管理部門發(fā)布，而更受關(guān)注。

    1月8日周一，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者來到蘭州城關(guān)區(qū)黃河北一個(gè)項(xiàng)目銷售中心，發(fā)現(xiàn)前來看房的人擠滿了狹小的空間，置業(yè)顧問們的介紹聲在其中此起彼伏，銷售經(jīng)理謝歡感嘆道：“以前周末也沒這么多人。”

    三天前，蘭州《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》首先取消了西固、九州、高坪等偏遠(yuǎn)地區(qū)的限購(gòu)政策，限購(gòu)區(qū)域縮小至城關(guān)、安寧、七里河、高新區(qū)（不含榆中園區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)等三區(qū)兩園區(qū)。

    其次，在仍實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域，蘭州本地戶籍以家庭為單位可購(gòu)買兩套，非蘭州市戶籍可購(gòu)買一套，取消三年社?；蛞荒陚€(gè)稅限制。購(gòu)房者自拿到不動(dòng)產(chǎn)之日起，三年內(nèi)不得再次上市交易，這一條款要求寫入不動(dòng)產(chǎn)證中。

    一位接近政府人士表示，蘭州有很多包括甘肅省內(nèi)其他市縣的外來人口，他們長(zhǎng)期生活工作在蘭州，如果被剝脫購(gòu)房資格是不公平的。當(dāng)然在放松限購(gòu)的同時(shí)，蘭州仍然保持在限價(jià)和限貸方面的高壓政策。

    除了在企事業(yè)單位和大型民營(yíng)企業(yè)外，在蘭州工作的非本地戶籍大多沒有社保，三年社?；蛞荒陚€(gè)稅政策將大批外地購(gòu)房者排除在市場(chǎng)之外，“大部分都是打工的，即便有社保的，也很少有連續(xù)三年的。”上述接近政府人士說。

    蘭州限購(gòu)政策始于2017年4月份。北京317限購(gòu)政策出臺(tái)后，全國(guó)已經(jīng)掀起新一輪限購(gòu)熱潮。而后在8月份再次升級(jí)。

    從9月份開始，蘭州樓市開始冷卻，成交面積、成交金額逐步下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月銷售面積與2016年相比還有近30%差距，而成交金額差距是12.58%。

    房天下數(shù)據(jù)顯示，2017年蘭州市土地成交金為66.68億元，與2016年的124.89億元相比接近腰斬。上述接近政府人事坦言，本次放松限購(gòu)主要原因就是財(cái)政壓力，“不光是土地出讓金，還有契稅等其他收入也都減少了。”

    其實(shí)，在12月中旬財(cái)政和稅收數(shù)據(jù)出來后，蘭州市政府就開始意識(shí)到原有限購(gòu)政策對(duì)財(cái)政收入影響，在這不久之后，市政府主管官員召開相關(guān)會(huì)議正式確定了放松限購(gòu)的思路，具體政策由房管局聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)登記管理中心和物價(jià)局制定。

    據(jù)上述接近政府人士透露，限購(gòu)松綁政策也獲得甘肅省住建廳主管領(lǐng)導(dǎo)的同意，方案制定出來后，蘭州市政府批準(zhǔn)后正式對(duì)外發(fā)布。不過限購(gòu)松綁政策出臺(tái)還發(fā)生小插曲，由于1月5號(hào)發(fā)布時(shí)正值蘭州市兩會(huì)召開，蘭州市房管局因此受到批評(píng)。

    自此，原計(jì)劃實(shí)施五年限購(gòu)政策在不到4個(gè)月后出現(xiàn)了松動(dòng)。

    調(diào)控的技術(shù)進(jìn)階

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控啟幕于2004年，15年時(shí)間里累計(jì)經(jīng)歷數(shù)輪調(diào)控的松緊。這次18個(gè)城市出臺(tái)相應(yīng)政策普遍被看做是第三輪放松的前奏，但與前兩次放松顯然不同的是，此次調(diào)控的差異化特征格外明顯。

    當(dāng)樓市經(jīng)歷多次起伏之后，宏觀調(diào)控手段逐漸精細(xì)，經(jīng)常呈現(xiàn)“組合拳”。特別是2016年以930年新政為起點(diǎn)的一輪調(diào)控，全國(guó)22個(gè)主要熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)限資格、限售、限貸、限價(jià)、提供首付比例及按揭利率等“花樣”調(diào)控，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)迅速凍結(jié)。

    “房住不炒”成為調(diào)控主旋律后，以317新政為起點(diǎn)，租售并舉、大力發(fā)展租賃住房，長(zhǎng)租房、自持地、共產(chǎn)房等形態(tài)開始出現(xiàn)，并提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)稅也呼之欲出。

    本次18個(gè)城市出臺(tái)人才落戶、購(gòu)房政策，與其說是變相放開限購(gòu)，倒不如說是實(shí)施差別化調(diào)控、構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。對(duì)比2008年、2015年兩次放松限購(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，本次所謂的放松限購(gòu)僅僅局限于擴(kuò)大購(gòu)房群體，而在限貸、限價(jià)、限售方面并沒有任何松動(dòng)。

    使用最早的土地政策也在這一輪技術(shù)型調(diào)控中升級(jí)。北京、上海、深圳三城在2017年均掛牌了70年純自持用地，以保障租賃住房的供給，地塊爭(zhēng)奪中多出了很多新鮮的國(guó)企面孔。在2018年，二線城市的土拍“玩法”也要升級(jí)。武漢在2017年12月28日掛牌了兩宗土地，分別位于硚口和漢陽核心區(qū)域的土地，出讓條件包括限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建、限售價(jià)，競(jìng)拍方式是熔斷后競(jìng)無償代建再競(jìng)規(guī)劃方案。