地產(chǎn)開發(fā)商要認清新模式下該拼什么？

    ■ 王麗新

    繼中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)”后，近日，國家金融監(jiān)督管理總局召開學(xué)習(xí)貫徹中央金融工作會議精神專題研討班暨監(jiān)管工作座談會，提出大力支持超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建設(shè)；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確，“三大工程”是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。

    在筆者看來，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題的治本之策，“三大工程”是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有力抓手。地產(chǎn)下半場，開發(fā)商要有清醒的認識，認清拼什么，怎么拼；要圍繞細分賽道、高品質(zhì)的居住服務(wù)需求練內(nèi)功，建立從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期服務(wù)模式。

    新模式下，開發(fā)商要抓住由“三大工程”帶來的新發(fā)展機遇，加快跑通新商業(yè)模式。從公開信息來看，10月份以來，住建部已赴多個省市調(diào)研“三大工程”推進情況，可見相關(guān)工作已加速落實。從中長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)需抓住相關(guān)開發(fā)建設(shè)、運營管理以及服務(wù)的市場增量機遇，扎實開拓第二增長曲線。

    第一，加大保障性住房建設(shè)力度勢必增加竣工交付，增加建筑和建材訂單，增加物業(yè)管理和家居消費訂單，也有很大可能給部分低資金成本、強開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭公司增加新的業(yè)務(wù)線。

    第二，城中村改造是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化進程的重要措施。據(jù)多家機構(gòu)披露的公開數(shù)據(jù)顯示，本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或有13.4億平方米，總投資額或達8.2萬億元，年均8200億元。從實施思路上看，既考慮短期穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)內(nèi)需，同時也考慮了長期可持續(xù)發(fā)展趨勢，還確保經(jīng)驗豐富、現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的開發(fā)商有參與的機會，為其探索新商業(yè)模式，向美好生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型提供助力和空間。

    第三，超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，注重盤活城市低效和閑置資源，亦是針對經(jīng)濟運行新變化祭出的有力措施。這類設(shè)施包括公園、體育場館、賓館酒店等，其建設(shè)和完善能夠有效補齊超大特大城市應(yīng)急能力建設(shè)短板，同時提升超大特大城市旅游、居住品質(zhì)，涉及房地產(chǎn)及文旅消費等多領(lǐng)域增量商機。對地產(chǎn)商而言，要發(fā)揮整合資源、招商能力以及運營不動產(chǎn)等多種優(yōu)勢，布局代建、物管、城市服務(wù)、文旅等新興細分賽道，用運營服務(wù)邏輯而非開發(fā)攤大餅邏輯來構(gòu)建新盈利模式。

    新模式下，開發(fā)商需適度拓展融資渠道，筑牢安全底線，用產(chǎn)品力和服務(wù)品質(zhì)贏得市場。從中長期來看，推進“三大工程”落地，將進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。相應(yīng)地，金融服務(wù)亦會加緊跟上。當前，除了信貸、債券以及股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)、財政資金以及專項債之外，保障性租賃住房公募REITs發(fā)行已迎來新突破，示范效應(yīng)逐漸形成，業(yè)內(nèi)對不動產(chǎn)REITs常態(tài)化發(fā)行充滿期待。另外，對于部分“三大工程”項目而言，更好地引導(dǎo)金融機構(gòu)和民間資本參與其中，實現(xiàn)共建亦是具備較強實操空間的新融資模式。

    當前財務(wù)、經(jīng)營、信用等基本盤穩(wěn)健的開發(fā)商，可結(jié)合自身長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、代建等非房開業(yè)務(wù)拓展融資渠道，一方面筑牢企業(yè)安全底線，另一方面為新型業(yè)務(wù)賽道“儲糧”。如此一來，可緩解開發(fā)商持有型物業(yè)沉淀資金產(chǎn)生的財務(wù)成本支出等資金壓力，從而使其更好地在提升產(chǎn)品力和圍繞房屋全生命周期提供運營服務(wù)上發(fā)力。好的客戶滿意度，才是企業(yè)含金量最高的招牌，亦是在地產(chǎn)下半場搶占市場份額的最有力保證。

    總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)蒙眼狂奔的粗放發(fā)展階段已過，凝心聚力推動高質(zhì)量發(fā)展的時代已來。下半場，新模式要落地，有利于消除房地產(chǎn)“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展舊模式的弊端，開發(fā)商需撥開迷霧，看準前路砥礪前行，推動行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。