鄒士年：怎樣看待今年房地產(chǎn)市場(chǎng)

    □國(guó)家信息中心政策動(dòng)向課題組 鄒士年

    當(dāng)前，在金融領(lǐng)域去杠桿和嚴(yán)監(jiān)管的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金面全面收緊。面對(duì)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)和外貿(mào)不確定因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的不確定性。

    我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，預(yù)計(jì)2019年中央房地產(chǎn)政策仍以從緊為主。但只要房?jī)r(jià)不出現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，就難以再出臺(tái)更緊的措施，接下來(lái)將更多會(huì)加大力度督促地方對(duì)從緊房地產(chǎn)政策的落實(shí)。

    各地政府在落實(shí)租售并舉的政策上，仍會(huì)加大租賃性住房建設(shè)力度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地速度加快，必然使得2019年開(kāi)發(fā)力度加大。加上2019年整個(gè)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性可能會(huì)好于2018年，房地產(chǎn)企業(yè)投資也會(huì)受益，但相對(duì)上年的高基數(shù)而言，增速降低在所難免，預(yù)計(jì)全年增速保持在6%左右。2019年房地產(chǎn)企業(yè)拿地會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和2018年四季度以來(lái)下滑趨勢(shì)的影響，積極性會(huì)有所下滑，購(gòu)地面積增幅會(huì)出現(xiàn)前低后高的態(tài)勢(shì)。

    各界對(duì)于中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)決心逐漸認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨一定的壓力，同時(shí)，隨著棚改貨幣化比例的降低和市場(chǎng)需求自2018年四季度開(kāi)始減緩，可以預(yù)期，2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售會(huì)延續(xù)弱勢(shì)格局。后期隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)下的流動(dòng)性相對(duì)寬松，可能會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有所上升，加上2018年較低基數(shù)的影響，2019年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售增速有望達(dá)到5%左右。

    房?jī)r(jià)的地區(qū)差異會(huì)更加明顯，對(duì)于那些土地價(jià)格依然高企，供給依然不足的一二線城市而言，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大幅下行，而對(duì)一些人口流入不足的區(qū)域，房?jī)r(jià)會(huì)有明顯下降。鑒于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲不僅推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，擠壓了企業(yè)利潤(rùn)，也削弱了居民消費(fèi)能力，降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力，中央對(duì)于房?jī)r(jià)控制的決心不會(huì)動(dòng)搖，房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)上行也難以出現(xiàn)大幅攀升。

    受房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資都可能延續(xù)2018年四季度下行趨勢(shì)的影響，2019年房地產(chǎn)景氣指數(shù)可能會(huì)呈現(xiàn)出低開(kāi)高走的趨勢(shì)，但是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控的影響，高走的幅度有限，全年指數(shù)仍將在101-102之間波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，一方面會(huì)繼續(xù)加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加快周轉(zhuǎn)；另一方面會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境適當(dāng)減緩拿地需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速會(huì)比較平穩(wěn)。

    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議，筆者認(rèn)為，一是經(jīng)濟(jì)下行壓力下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要注意“三穩(wěn)”：穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期。穩(wěn)市場(chǎng)就是穩(wěn)定市場(chǎng)的供給和需求，供給方面除了注意加大租賃性住房供給外，對(duì)于商品房供給不可大幅減少；需求的穩(wěn)定仍然是以剛需為主，嚴(yán)控投機(jī)性需求，對(duì)于限價(jià)帶來(lái)的一二手房房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。穩(wěn)房?jī)r(jià)既要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也要關(guān)注房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。同時(shí)，貨幣政策在保持流動(dòng)性合理充裕、維持寬松格局的情況下，一定要防止貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的溢出效應(yīng)。

    二是地方政府應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控的精準(zhǔn)性，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。調(diào)控必須因地制宜。地方政府在中央“房住不炒”的理念下，必須密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系及庫(kù)存水平，做好相應(yīng)的土地供給或者約束；貫徹中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決定，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期引導(dǎo)，堅(jiān)決遏制投機(jī)性的需求。

    同時(shí)，經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控，地方政府應(yīng)對(duì)前期調(diào)控的精準(zhǔn)性進(jìn)行評(píng)估，為下一階段的房地產(chǎn)政策制定提供借鑒，尤其是注意防止誤傷剛需，并準(zhǔn)備好適應(yīng)房地產(chǎn)租售并舉特征的政策供給，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量”和“價(jià)”的大幅波動(dòng)。此外，地方政府要逐漸摒棄土地財(cái)政思維，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，大力加強(qiáng)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。

    三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。針對(duì)高杠桿可能帶來(lái)的企業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要加快土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加快銷(xiāo)售進(jìn)度、資金回籠；另一方面要積極主動(dòng)地加快去杠桿。政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)并購(gòu)重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務(wù)融資工具。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)新階段特征的認(rèn)識(shí)，深刻意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)期性，加快企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。大企業(yè)需加快開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尤其是后端服務(wù)的附加值。強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)，由產(chǎn)品開(kāi)發(fā)向空間運(yùn)營(yíng)邁進(jìn)，從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商變身空間運(yùn)營(yíng)商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。

    四是房地產(chǎn)需求者對(duì)房?jī)r(jià)要有理性認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)需求者必須對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)有理性認(rèn)識(shí)，有足夠的心理預(yù)期。房?jī)r(jià)不會(huì)只漲不跌，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下要有足夠的契約精神。在“房住不炒”的理念下，地方政府為積極落實(shí)主體責(zé)任，出臺(tái)了很多遏制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，但對(duì)于很多城市出現(xiàn)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，還是在一定程度上刺激了投機(jī)需求。為此，要引導(dǎo)投資者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期性保有清醒認(rèn)識(shí)。