公募REITs不講故事！

    張歆 昌校宇

    一千個人心中有一千個哈姆雷特，但一千個人心中的A股市場可能都是“會講故事”。因為“會講故事”，A股市場公司除了常規(guī)的行業(yè)類別外，還衍生出很多概念，遇到風(fēng)口，概念股可能隨風(fēng)起舞。如今，與A股市場同屬于資本市場資產(chǎn)類別的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs距離上市越來越近，記者卻越來越深入地感受到“公募REITs不講故事”！

    在首創(chuàng)水務(wù)看來，污水處理的最大特征是穩(wěn)健。即便污水處理定價有價格調(diào)節(jié)機(jī)制，但其依托的是成本加成法進(jìn)行倒算，成本和定價之間的差值約保持在8%-10%，并沒有很大的變化空間。此外，污水里流淌的“好生意”雖然能夠靠天吃飯（其收入與雨量呈正相關(guān)），但是靠天吃飯顯然并不是A股市場常見的“炒預(yù)期”、“炒未來”。

    張江REIT未來的亮點在于續(xù)期和擴(kuò)募，但這些很難對既有投資者已獲得的派息產(chǎn)生顯著拉動，而是為更多投資者后續(xù)能夠參與到公募REITs中提供了可能。此外，底層資產(chǎn)可能帶來的增值收益確實是產(chǎn)業(yè)園類公募REITs的收入的獨特性所在，但是，這部分價值只有通過資產(chǎn)變現(xiàn)才可能落袋，而產(chǎn)業(yè)園運營的主要邏輯顯然并不是出售。

    普洛斯REIT提示，評估物流園的底層資產(chǎn)不能用“炒房思維”，雖然投資者最終獲得的收益包括派息分紅及資產(chǎn)增值產(chǎn)生的資本利得收入，但是物流園的資產(chǎn)增值主要取決于租金的增長與成本等因素增長的差值并據(jù)此進(jìn)行計算，其空間十分有限。從國際情況來看，如果租金上漲5%，資產(chǎn)增值部分可能只剩下2%-3%。

    雖然不講故事，但是公募REITs的底層資產(chǎn)有經(jīng)營穩(wěn)健、抗經(jīng)濟(jì)周期的現(xiàn)實能力。無論是市政用水的剛需、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的大勢所趨還是“雙循環(huán)”下物流園的發(fā)展契機(jī)，都有著現(xiàn)金流穩(wěn)健的特質(zhì)，有能力匹配強(qiáng)制分紅的產(chǎn)品設(shè)計。

    因為“不講故事”，試點項目的相關(guān)負(fù)責(zé)人都反復(fù)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品上市后投資者應(yīng)理性投資。因為理性投資，不僅是對首批試點項目的長期流動性負(fù)責(zé)，也是對公募REITs市場平穩(wěn)起步的一份責(zé)任。