中指研究院發(fā)布《2023中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告》：增速放緩但前景廣闊 板塊價值有望回歸

    本報記者 袁傳璽

    近日，中指研究院發(fā)布《2023中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告》（以下簡稱“報告”）。報告顯示，2022年資本市場物業(yè)板塊表現(xiàn)較為疲弱，前十個月一直處于震蕩下行通道中。11月份，隨地產(chǎn)方面的利好政策出臺，物業(yè)板塊下跌趨勢被打破，出現(xiàn)一波明顯上漲，隨后盤整至今。

    在此過程中，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的市值出現(xiàn)較大分化，很多企業(yè)不再追求盲目擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而更加注重有質(zhì)量的發(fā)展。部分優(yōu)秀上市公司及時把握發(fā)展機(jī)遇，結(jié)合自身實(shí)際，拓寬服務(wù)邊界，補(bǔ)齊服務(wù)業(yè)態(tài)，夯實(shí)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)能力，在行業(yè)整體業(yè)績增長放緩的背景下，持續(xù)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，順勢而為，備受投資者關(guān)注。物業(yè)板塊市場分化加劇

    截至2023年5月5日收盤，64家上市的物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的總市值為3546.49億元，較歷史最低點(diǎn)回升36.35%。TOP10企業(yè)市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化顯著。市盈率方面，板塊整體市盈率反彈至14.54倍，優(yōu)質(zhì)企業(yè)及特色企業(yè)估值更高。

    去年，該行業(yè)企業(yè)的IPO熱度減退。2022年，物業(yè)管理行業(yè)的新股發(fā)行數(shù)量為6家，均在香港主板上市，較2021年上市數(shù)量減少8家；合計募資74.4億港元，融資總量收縮至2018年的水平。2023年以來，僅1家企業(yè)登陸資本市場。雖然物業(yè)行業(yè)企業(yè)的IPO放緩，但具有國資背景的物業(yè)管理企業(yè)、在商業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)、IFM等專業(yè)賽道中的佼佼者以及有一定規(guī)模的物業(yè)企業(yè)，憑借信用好、資源足、穩(wěn)健性強(qiáng)等諸多優(yōu)勢，仍然具備沖擊資本市場的實(shí)力。

    基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比增長

    截至2022年底，物業(yè)管理上市公司管理面積均值約1.3億平方米，同比增長18.18%；合約面積均值1.80億平方米，同比增長約12.50%，管理面積與合約面積增速均較去年顯著下降。市場競標(biāo)成主流拓展方式，2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中，來自第三方的占比較去年提升2.37個百分點(diǎn)，達(dá)53.89%，再創(chuàng)新高。

    行業(yè)并購更加理性，具有國資背景的企業(yè)成并購主力軍。2022年，物業(yè)管理行業(yè)共發(fā)生并購交易43宗，較2021年減少102宗；國資企業(yè)涉及總交易金額超40億元，占比過半。同期，物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入均值46.44億元，同比增長19.38%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比66.71%，同比增加7.77個百分點(diǎn)，占比為近四年來首次正增長。毛利潤均值為11.57億元，較去年略增0.25億元；凈利潤均值為3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%；毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個百分點(diǎn)。利潤大幅下降，關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險出清是主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加以及并購帶來的商譽(yù)減值等為次因。

    ESG助力行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

    根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，全國商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐站、文體場館等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米。2022年，受多重因素影響，社區(qū)增值服務(wù)增速放緩，部分上市公司甚至出現(xiàn)下降。但長期來看，社區(qū)增值服務(wù)市場空間廣闊，增長潛力大。

    創(chuàng)新型服務(wù)處于發(fā)展初期階段，近年來，以城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營等為代表的創(chuàng)新型服務(wù)強(qiáng)勢崛起，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)打開了更大想象空間。上市公司獨(dú)立性增強(qiáng)，穩(wěn)健發(fā)展正當(dāng)時，行業(yè)基本面未變，板塊投資價值有望回歸。

    上市公司關(guān)聯(lián)方風(fēng)險逐步出清，獨(dú)立性增強(qiáng)，行業(yè)聚焦核心業(yè)務(wù)、回歸本質(zhì)，此為物業(yè)板塊股價回歸的直接動因。2022年，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展腳步放緩，上市公司逐步改變經(jīng)營戰(zhàn)略，由“重規(guī)模增長”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;重持續(xù)經(jīng)營”，由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，發(fā)展節(jié)奏更穩(wěn)健，也更可持續(xù)，此為物業(yè)板塊價值回歸的預(yù)期動因，有助于改變投資者對物業(yè)板塊的預(yù)期，提振投資信心。從長期來看，物業(yè)管理行業(yè)基本面并未改變，此為物業(yè)股價值回歸的根本動因。

    加強(qiáng)ESG（環(huán)境、社會和公司治理的簡寫）建設(shè)，提升長期投資價值。ESG可衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，成為影響投資者決策的關(guān)鍵因素。ESG從三個非財務(wù)指標(biāo)出發(fā)來衡量和評價企業(yè)可持續(xù)投資價值的理念和評價體系，使企業(yè)在關(guān)注經(jīng)營績效的同時，充分考慮企業(yè)所處的環(huán)境、社會、公司治理情況，降低企業(yè)綜合運(yùn)營風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量長遠(yuǎn)發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)需要從ESG治理架構(gòu)、及時應(yīng)對政策指向、健全供應(yīng)鏈管理等方面強(qiáng)化ESG建設(shè)，助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（編輯 汪世軍）