REITs市場擴(kuò)面提質(zhì)進(jìn)行時(shí)：中長期資金持續(xù)進(jìn)入 產(chǎn)品體系日益多元

    本報(bào)記者 田鵬

    本周（12月4日至12月8日），“REITs市場建設(shè)”成為一個(gè)熱詞，頻登市場熱議榜單。

    12月4日，中國證監(jiān)會主席易會滿在接受媒體采訪時(shí)提出，推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場擴(kuò)面提質(zhì)；12月6日，財(cái)政部發(fā)布的《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》將此前專項(xiàng)批復(fù)進(jìn)行整合，把公開募集證券投資基金等11類產(chǎn)品和工具納入全國社?；鹜顿Y范疇；12月7日，華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT等三只新產(chǎn)品申報(bào)掛網(wǎng)。

    中航基金相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“此次財(cái)政部明確將REITs納入社保基金可投資范圍，是中長期資金成為REITs市場‘壓艙石’的關(guān)鍵舉措，有效擴(kuò)大REITs的參與主體范圍，提振市場信心。”同時(shí)，REITs作為權(quán)益型金融產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，兼具成長性和抗風(fēng)險(xiǎn)性，能較好匹配社?；鸬呐渲眯枨?、分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

    中長期資金加速涌入

    投資者結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

    推動REITs市場擴(kuò)面提質(zhì)作為進(jìn)一步健全多層次市場體系的重要一環(huán)，成為近年來我國市場建設(shè)重要工作內(nèi)容之一。

    “在推動REITs市場擴(kuò)面提質(zhì)過程中，一個(gè)重要內(nèi)涵就是進(jìn)一步擴(kuò)大中長期資金來源。”上述中航基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    談及全國社?；鸬戎虚L期資金對REITs市場的影響時(shí)，華金證券副總裁周磊對《證券日報(bào)》記者表示，社?；馂镽EITs市場豐富了投資者結(jié)構(gòu)、緩解流動性壓力、進(jìn)一步發(fā)揮長期資金的市場定價(jià)能力。在實(shí)際操作過程中，要想真正釋放出長期配置型資金對于資本市場“穩(wěn)定器”的作用，需要進(jìn)一步提高投資機(jī)構(gòu)對于短期波動性的容忍度，即可適度延長對投資機(jī)構(gòu)的考核周期。

    瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，社?；鹂尚Х卤ｋU(xiǎn)基金，適度提高對于短期波動性的容忍度。具體來看，財(cái)政部近日印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)保險(xiǎn)資金長期穩(wěn)健投資、調(diào)整國有商業(yè)保險(xiǎn)公司績效評價(jià)相關(guān)指標(biāo)的通知》明確，將國有商業(yè)保險(xiǎn)公司經(jīng)營效益類績效評價(jià)指標(biāo)“凈資產(chǎn)收益率”由當(dāng)年度考核調(diào)整為“3年周期+當(dāng)年度”相結(jié)合的考核方式，就是針對部分保險(xiǎn)資金受考核影響而追求短期收益、追漲殺跌等短期行為。

    優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目蓄勢待發(fā)

    長期投資價(jià)值凸顯

    事實(shí)上，對于推動REITs市場擴(kuò)面提質(zhì)，一方面，在于積極推動更多中長期資金進(jìn)入REITs市場，豐富投資者結(jié)構(gòu)，充分激發(fā)其“壓艙石”作用以提振市場信心；另一方面，在于鼓勵支持更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行，不斷豐富REITs市場體系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化。

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，市場上共有29只REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類型涵蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等。此外，10月26日，首批4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs掛網(wǎng)，其中，中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等3只產(chǎn)品已于11月26日晚獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)。

    周磊表示，公募REITs投資于長期經(jīng)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，具有強(qiáng)制高比例分紅的屬性，能夠提供長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，且風(fēng)險(xiǎn)介于股債之間，與社保基金作為長期資金的需求匹配度較高，是利率下行環(huán)境下的理想配置資產(chǎn)之一。

    以深市9只公募REITs產(chǎn)品為例，2023年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)盈利。具體來看，鵬華深圳能源REIT三季度營業(yè)收入和凈利潤均位列深市第一的同時(shí)，還居全市場榜首。

    數(shù)據(jù)顯示，鵬華深圳能源REIT在2023年三季度基金合并營業(yè)收入為6.53億元（不含稅），環(huán)比增長17.88%；凈利潤為1.37億元，環(huán)比增長19.51%；實(shí)現(xiàn)可供分配金額為1.53億元，全年累計(jì)完成可供分配金額3.58億元，完成招募說明書預(yù)測2023年可供分配金額的113%。

    從分紅情況來看，深市公募REITs積極為投資者兌現(xiàn)2023年的經(jīng)營收益。例如，8月份，平安廣州廣河REIT進(jìn)行了上市兩年以來的第五次分紅，分紅比例100%，累計(jì)分紅達(dá)12.64億元，是累計(jì)分紅金額最高的公募REITs產(chǎn)品。

    朱元偉認(rèn)為，從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，REITs的突出特點(diǎn)是與股票和債券等傳統(tǒng)投資工具的關(guān)聯(lián)度相對較低，加入投資組合之后有助于改善其風(fēng)險(xiǎn)收益特征，適合機(jī)構(gòu)投資人長期投資配置。