支持好項目擁有好待遇 上交所打造REITs市場扶優(yōu)限劣新生態(tài)

    本報記者 田鵬

    在基礎設施公募REITs產品推出以來，上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）持續(xù)推進關鍵機制建設，對于誠實守信、有意愿有能力完善機制建設、努力提升項目運營質效、積極回報投資者的各REITs項目參與方，給予大力支持，激發(fā)市場機制作用，對透明、規(guī)范、具有成長性的基礎設施公募REITs項目給予積極反饋，形成一批具有典型意義的示范項目，實現(xiàn)市場投融雙方的協(xié)同發(fā)展，促進整個REITs市場良性循環(huán)。

    “不當甩手掌柜”

    原始權益人深度參與

    從國內外成熟經驗來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大需要產業(yè)方積極參與，無論在資產運營，還是在后續(xù)資產的持續(xù)引入，產業(yè)方都發(fā)揮了專業(yè)領域以及行業(yè)資源方面的稟賦優(yōu)勢。

    在我國的REITs實踐中，企業(yè)方，特別是原始權益人高度重視REITs平臺建設。例如，中航京能光伏REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏基金華潤有巢REIT等多個項目在原始權益人集團層面設置了REITs運營官的角色，從集團戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后信息披露、投資者關系管理、資產擴募等重大事項的推動實施，為REITs平臺發(fā)展提供源源不斷的資源活水。

    “REITs作為資產上市平臺，雖然原始權益人為資產賣出方，但其在后續(xù)REITs擴募、重大經營事項中仍起到舉足輕重的作用因此在原始權益人或其控股股東、實控人層面設置統(tǒng)籌的REITs運營官，能有效調動集團內的資源，保障REITs持續(xù)發(fā)展”，華夏基金華潤有巢REIT原始權益人相關負責人告訴記者。

    “激勵到人”

    深度激發(fā)運營管理機構積極性

    事實上，除了集團層面的重視，產業(yè)方也在運營管理方面發(fā)揮著至關重要的作用，一些項目已設置了市場化的激勵約束機制，將基礎設施項目運營成效與團隊、個人績效直接掛鉤，充分激發(fā)運管團隊動力。

    例如，東吳蘇園產業(yè)REIT近期發(fā)布公告稱，在優(yōu)化運營管理機構的激勵約束安排，運營管理機構所運營的基礎設施資產年度凈收入超過對應目標金額時，將不低于50%的績效管理費作為團隊績效激勵到崗位個人，能夠充分激發(fā)一線運營人員的工作積極性。上述激勵約束的落地有助于促進國有企業(yè)運營機制的實質推動。

    同時，嘉實京東倉儲基礎設施REIT運營管理機構負責人在接受記者采訪時表示，目前已建立與運營績效掛鉤的激勵約束機制，根據(jù)運營管理協(xié)議獲得的浮動部分管理費按照內部機制考核直接分配到團隊及個人。

    “以誠相待”

    促進投融互動、互信

    基礎設施公募REITs作為公開市場的證券產品，其價格發(fā)現(xiàn)機制有賴于信息披露作用發(fā)揮。根據(jù)監(jiān)管機構傳遞的理念來看，要逐步完善符合REITs產品特性的信息披露機制，加強臨時報告的及時性，注重定期報告的全面性，披露具有行業(yè)屬性以及資產特性的信息，傳遞基礎設施項目資產本身的價值。

    近期披露的信披文件也印證了上述監(jiān)管理念，參與各方對REITs信息披露的重視程度越來越高。

    例如，在臨時報告中，REITs出現(xiàn)業(yè)績波動的情況和原因分析更加清晰、措施更加有效，讓投資者能夠一目了然地理解行業(yè)波動情況、區(qū)域競爭格局以及基礎設施項目運營情況，也更能感受到基金管理人和運營管理機構坦誠面對投資者的積極態(tài)度。

    此外，在定期報告中，除了披露內容更加規(guī)范、全面，在披露形式上也更加多元。如華夏基金華潤有巢REIT、東吳蘇園產業(yè)REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、國金中國鐵建REIT等四單項目在2024年中期報告中圖文并茂地展示REITs經營業(yè)績情況，使投資者更加清晰地看懂定期報告，增強信息披露的可讀性。

    市場人士表示，如果說信息披露是單向的信息傳遞，那么投資者關系管理就為REITs項目和投資者構筑起了雙向溝通的“紐帶”?？上驳乜吹?，越來越多的原始權益人和運營管理機構注重與投資者的交流。

    “好項目好待遇”

    積極發(fā)揮交易所功能作用

    上交所債券市場系國內最主要的交易所債券市場，產品體系涵蓋了公司債（含企業(yè)債）、資產支持證券、基礎設施公募REITs、地方債、政策性金融債等多類產品，對落實國家戰(zhàn)略、服務實體經濟、滿足多元投資需求起到了重要作用。

    “對于積極推進REITs機制建設的原始權益人等相關方，上交所堅持分類監(jiān)管理念，支持REITs參與各方綜合運用交易所債券市場各項政策措施，加強市場示范引領，做大做強，為投資者創(chuàng)造長期收益。”一位滬市基礎設施REITs產品管理人告訴記者。

    在債券融資方面，公開披露的項目信息顯示，北京保障房中心有限公司作為原始權益人于2024年10月10日獲批5.6億元的ABS項目，東吳蘇園REIT原始權益人相關方也分別于9月11日和10月8日獲批合計27.8億元的ABS項目。

    在信息披露方面，上交所近期發(fā)布了《上海證券交易所債券發(fā)行上市審核業(yè)務指南第5號——簡明信息披露》，優(yōu)質REITs參與主體也可以申請適用，簡化公司債券、ABS等品種在申報、發(fā)行、存續(xù)期的材料編制和信披安排，提高信息披露針對性及有效性。

    在投融對接方面，圍繞REITs上市儀式、發(fā)行路演、業(yè)績說明會等，上交所市場搭建了全鏈條的路演服務平臺，豐富了公募REITs發(fā)起人、基金管理人與投資者的溝通交流方式和渠道。除此之外，在REITs發(fā)起人相關公司債和ABS方面，也有流動性提升舉措，據(jù)公開市場信息和知名券商自營部門介紹，中國鐵建和北京能源于2024年9月分別發(fā)行了兩只科創(chuàng)債鐵建YK12和24京能K1，均已納入上交所基準做市信用債，相關券商能夠提供一二級聯(lián)動及做市報價服務，助力流動性提升。再比如，京東發(fā)行多只ABS，做市商將其納入自選做市并提供ABS雙邊報價服務。

（編輯 張昕）