支持好項(xiàng)目擁有好待遇 上交所打造REITs市場(chǎng)扶優(yōu)限劣新生態(tài)

    本報(bào)記者 田鵬

    在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品推出以來(lái)，上海證券交易所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上交所”）持續(xù)推進(jìn)關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)，對(duì)于誠(chéng)實(shí)守信、有意愿有能力完善機(jī)制建設(shè)、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的各REITs項(xiàng)目參與方，給予大力支持，激發(fā)市場(chǎng)機(jī)制作用，對(duì)透明、規(guī)范、具有成長(zhǎng)性的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目給予積極反饋，形成一批具有典型意義的示范項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)投融雙方的協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)REITs市場(chǎng)良性循環(huán)。

    “不當(dāng)甩手掌柜”

    原始權(quán)益人深度參與

    從國(guó)內(nèi)外成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大需要產(chǎn)業(yè)方積極參與，無(wú)論在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，還是在后續(xù)資產(chǎn)的持續(xù)引入，產(chǎn)業(yè)方都發(fā)揮了專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域以及行業(yè)資源方面的稟賦優(yōu)勢(shì)。

    在我國(guó)的REITs實(shí)踐中，企業(yè)方，特別是原始權(quán)益人高度重視REITs平臺(tái)建設(shè)。例如，中航京能光伏REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT等多個(gè)項(xiàng)目在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營(yíng)官的角色，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴(kuò)募等重大事項(xiàng)的推動(dòng)實(shí)施，為REITs平臺(tái)發(fā)展提供源源不斷的資源活水。

    “REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)，雖然原始權(quán)益人為資產(chǎn)賣(mài)出方，但其在后續(xù)REITs擴(kuò)募、重大經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)中仍起到舉足輕重的作用因此在原始權(quán)益人或其控股股東、實(shí)控人層面設(shè)置統(tǒng)籌的REITs運(yùn)營(yíng)官，能有效調(diào)動(dòng)集團(tuán)內(nèi)的資源，保障REITs持續(xù)發(fā)展”，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT原始權(quán)益人相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

    “激勵(lì)到人”

    深度激發(fā)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)積極性

    事實(shí)上，除了集團(tuán)層面的重視，產(chǎn)業(yè)方也在運(yùn)營(yíng)管理方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，一些項(xiàng)目已設(shè)置了市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制，將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績(jī)效直接掛鉤，充分激發(fā)運(yùn)管團(tuán)隊(duì)動(dòng)力。

    例如，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT近期發(fā)布公告稱(chēng)，在優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的激勵(lì)約束安排，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)所運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)年度凈收入超過(guò)對(duì)應(yīng)目標(biāo)金額時(shí)，將不低于50%的績(jī)效管理費(fèi)作為團(tuán)隊(duì)績(jī)效激勵(lì)到崗位個(gè)人，能夠充分激發(fā)一線運(yùn)營(yíng)人員的工作積極性。上述激勵(lì)約束的落地有助于促進(jìn)國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的實(shí)質(zhì)推動(dòng)。

    同時(shí)，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前已建立與運(yùn)營(yíng)績(jī)效掛鉤的激勵(lì)約束機(jī)制，根據(jù)運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議獲得的浮動(dòng)部分管理費(fèi)按照內(nèi)部機(jī)制考核直接分配到團(tuán)隊(duì)及個(gè)人。

    “以誠(chéng)相待”

    促進(jìn)投融互動(dòng)、互信

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為公開(kāi)市場(chǎng)的證券產(chǎn)品，其價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制有賴(lài)于信息披露作用發(fā)揮。根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)傳遞的理念來(lái)看，要逐步完善符合REITs產(chǎn)品特性的信息披露機(jī)制，加強(qiáng)臨時(shí)報(bào)告的及時(shí)性，注重定期報(bào)告的全面性，披露具有行業(yè)屬性以及資產(chǎn)特性的信息，傳遞基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)本身的價(jià)值。

    近期披露的信披文件也印證了上述監(jiān)管理念，參與各方對(duì)REITs信息披露的重視程度越來(lái)越高。

    例如，在臨時(shí)報(bào)告中，REITs出現(xiàn)業(yè)績(jī)波動(dòng)的情況和原因分析更加清晰、措施更加有效，讓投資者能夠一目了然地理解行業(yè)波動(dòng)情況、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，也更能感受到基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)坦誠(chéng)面對(duì)投資者的積極態(tài)度。

    此外，在定期報(bào)告中，除了披露內(nèi)容更加規(guī)范、全面，在披露形式上也更加多元。如華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT等四單項(xiàng)目在2024年中期報(bào)告中圖文并茂地展示REITs經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況，使投資者更加清晰地看懂定期報(bào)告，增強(qiáng)信息披露的可讀性。

    市場(chǎng)人士表示，如果說(shuō)信息披露是單向的信息傳遞，那么投資者關(guān)系管理就為REITs項(xiàng)目和投資者構(gòu)筑起了雙向溝通的“紐帶”?？上驳乜吹剑絹?lái)越多的原始權(quán)益人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)注重與投資者的交流。

    “好項(xiàng)目好待遇”

    積極發(fā)揮交易所功能作用

    上交所債券市場(chǎng)系國(guó)內(nèi)最主要的交易所債券市場(chǎng)，產(chǎn)品體系涵蓋了公司債（含企業(yè)債）、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、地方債、政策性金融債等多類(lèi)產(chǎn)品，對(duì)落實(shí)國(guó)家戰(zhàn)略、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、滿(mǎn)足多元投資需求起到了重要作用。

    “對(duì)于積極推進(jìn)REITs機(jī)制建設(shè)的原始權(quán)益人等相關(guān)方，上交所堅(jiān)持分類(lèi)監(jiān)管理念，支持REITs參與各方綜合運(yùn)用交易所債券市場(chǎng)各項(xiàng)政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)示范引領(lǐng)，做大做強(qiáng)，為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期收益。”一位滬市基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品管理人告訴記者。

    在債券融資方面，公開(kāi)披露的項(xiàng)目信息顯示，北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人于2024年10月10日獲批5.6億元的ABS項(xiàng)目，東吳蘇園REIT原始權(quán)益人相關(guān)方也分別于9月11日和10月8日獲批合計(jì)27.8億元的ABS項(xiàng)目。

    在信息披露方面，上交所近期發(fā)布了《上海證券交易所債券發(fā)行上市審核業(yè)務(wù)指南第5號(hào)——簡(jiǎn)明信息披露》，優(yōu)質(zhì)REITs參與主體也可以申請(qǐng)適用，簡(jiǎn)化公司債券、ABS等品種在申報(bào)、發(fā)行、存續(xù)期的材料編制和信披安排，提高信息披露針對(duì)性及有效性。

    在投融對(duì)接方面，圍繞REITs上市儀式、發(fā)行路演、業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)等，上交所市場(chǎng)搭建了全鏈條的路演服務(wù)平臺(tái)，豐富了公募REITs發(fā)起人、基金管理人與投資者的溝通交流方式和渠道。除此之外，在REITs發(fā)起人相關(guān)公司債和ABS方面，也有流動(dòng)性提升舉措，據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)信息和知名券商自營(yíng)部門(mén)介紹，中國(guó)鐵建和北京能源于2024年9月分別發(fā)行了兩只科創(chuàng)債鐵建YK12和24京能K1，均已納入上交所基準(zhǔn)做市信用債，相關(guān)券商能夠提供一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及做市報(bào)價(jià)服務(wù)，助力流動(dòng)性提升。再比如，京東發(fā)行多只ABS，做市商將其納入自選做市并提供ABS雙邊報(bào)價(jià)服務(wù)。

（編輯 張昕）